Fiscalité Immobilière
La fiscalité immobilière d’entreprise combine TVA immobilière (neuf, terrains, marge), droits d’enregistrement/TPF, impôt sur les plus‑values à l’IS ou au régime des particuliers pour certaines SCI, et taxes locales. Les avocats définissent l’architecture fiscale, sécurisent l’éligibilité aux régimes et rédigent les clauses pour limiter les risques.
Les équipes modélisent les scénarios (VEFA, immeuble achevé, marchands, cessions de SPI), arbitrent actif vs titres, optimisent amortissements, déductions et neutralisations de TVA, et cadrent les obligations déclaratives. Objectif : coût total maîtrisé et sécurité d’exécution.
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Enjeux de fiscalité immobilière
La qualification TVA conditionne le coût : livraison d’immeuble neuf, terrain à bâtir ou immeuble achevé. L’option à la TVA à l’actif locatif, la TVA sur marge sous conditions d’identité juridique et l’échelle des taux imposent une rédaction rigoureuse des actes et des factures pour éviter rehaussements et pénalités.
La taxe de publicité foncière et les droits départementaux/communal varient selon la nature de l’acte et le département. Les cessions de parts de SPI obéissent à des règles spécifiques. Les simulations amont évitent les effets de seuil et arbitrent actif vs titres.
À l’IS, la plus‑value suit le régime professionnel et l’amortissement accroît l’impôt latent. Les SCI à l’IR relèvent en principe du régime des particuliers avec abattements de durée. Certaines opérations ouvrent des taux réduits ou abattements ciblés.
L’acquisition d’actif déclenche TVA/TPF alors que la cession de titres suit d’autres droits. Les choix d’enveloppe (SCI IS/IR, OPCI, foncière) modifient amortissements, déficits et remontées de cash. La modélisation net‑of‑tax guide le schéma cible.
Taxe foncière, CFE et taxes d’aménagement pèsent sur le coût d’occupation. Les obligations déclaratives et les revalorisations annuelles doivent être anticipées et vérifiées pour éviter rappels et intérêts.
Les contrôles ciblent TVA, droits et plus‑values. La gestion probatoire, la doctrine BOFiP et la jurisprudence récente structurent la défense. Les avocats pilotent rescrits, réclamations et contentieux.
Sécurisez vos opérations immobilières : qualification TVA, droits d’enregistrement, plus‑values et taxes locales pilotés par des avocats fiscalistes de l’immobilier.
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FAQs
Fiscalité immobilière d’entreprise : maîtriser la qualification et l’assiette
La fiscalité immobilière s’articule autour de la TVA immobilière, des droits d’enregistrement/TPF, des plus‑values et des taxes locales. La première question consiste à qualifier l’opération : livraison d’immeuble neuf, terrain à bâtir, immeuble achevé, VEFA ou cession de titres. Chaque qualification emporte un régime propre, des taux différents et des exigences de preuve.
TVA immobilière et TVA sur marge
La TVA immobilière s’applique aux ventes d’immeubles neufs et de terrains à bâtir par des assujettis, avec des régimes particuliers pour les livraisons à soi‑même et les ventes en VEFA. La TVA sur marge ne s’applique qu’en présence d’une identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu, et l’absence de TVA en amont. La rédaction des actes (désignation, historique, pièces d’urbanisme) doit refléter cette qualification. L’option à la TVA sur les loyers peut permettre la récupération de la taxe sur travaux et acquisitions, sous réserve d’affectation et d’usage.
Droits d’enregistrement et TPF
Les mutations d’immeubles supportent la taxe de publicité foncière et des droits départementaux/communaux dont le taux est modulé par les départements. Les cessions de sociétés à prépondérance immobilière suivent un régime propre, avec des assiettes spécifiques. L’anticipation des droits guide l’arbitrage entre acquisition d’actif et cession de titres.
Plus‑values et taux réduits
À l’IS, les plus‑values relèvent du régime professionnel. Pour les structures translucides relevant de l’IR, le régime des particuliers peut s’appliquer avec abattements de durée. Certains dispositifs sectoriels accordent des abattements ou un taux réduit sous conditions. La tenue d’un fichier des composants et la traçabilité des amortissements évitent les erreurs d’assiette.
Structuration et documentation
Le choix de la structure (SCI IS/IR, foncière, OPCI) affecte amortissements, déductibilité des charges, distribution et exit tax. Les clauses TVA, les conditions suspensives et les mécanismes d’ajustement du prix sécurisent le closing. Un dossier probatoire solide réduit le risque en cas de contrôle.
Taxes locales et conformité
Taxe foncière et CFE nécessitent des déclarations exactes et des mises à jour après travaux ou changements d’usage. Les revalorisations annuelles doivent être intégrées aux modèles économiques et aux baux.
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Nos avocats fiscalistes immobiliers sécurisent la qualification TVA, la base des droits d’enregistrement et l’assiette des plus‑values. Ils modélisent le coût net après taxes, arbitrent actif vs titres et rédigent des clauses opposables. Ils alignent structuration, financement et baux pour optimiser amortissements et récupération de TVA. Ils gèrent rescrits, contrôles et contentieux pour réduire l’aléa et verrouiller vos délais.
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