Bail commercial : les charges que le bailleur ne peut refacturer

Sommaire

1. Ce que recouvre la notion de charges locatives

2. Les cinq catégories de charges non imputables au locataire

3. Gros travaux de l'article 606 et mise en conformité

4. Impôts et taxes restant à la charge du bailleur

5. Immeuble multi-locataires : locaux vacants et répartition

6. Inventaire, information du preneur et sanction de la clause

FAQ

Pour aller plus loin

Un bail commercial peut prévoir la refacturation de presque toutes les dépenses de l'immeuble, mais pas de celles que la loi réserve au bailleur. Les charges et taxes non imputables au locataire d'un bail commercial figurent dans une liste limitative issue de la loi Pinel du 18 juin 2014. Une clause qui les transfère au preneur est privée d'effet, et les sommes déjà perçues peuvent être réclamées.

1. Ce que recouvre la notion de charges locatives

Les charges locatives d'un bail commercial désignent les dépenses engagées par le bailleur pour l'immeuble et refacturées au preneur : entretien courant, nettoyage, ascenseurs, chauffage, gardiennage, primes d'assurance. Le bail fixe librement leur périmètre, sous réserve des interdictions légales.

Le Code de commerce distingue les charges au sens strict, les impôts et taxes, et les coûts de travaux. Confondre ces catégories conduit à intégrer dans l'appel de charges des dépenses qui relèvent de la propriété, donc du bailleur.

2. Les cinq catégories de charges non imputables au locataire

L'article R. 145-35 du Code de commerce dresse une liste limitative. Cinq catégories de dépenses ne peuvent pas être mises à la charge du preneur, quelle que soit la rédaction du bail.

Le caractère limitatif de cette liste a une conséquence pratique : tout ce qui n'y figure pas reste négociable, mais aucune clause ne peut y déroger. Ces règles s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés après l'entrée en vigueur du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.

La rédaction de la clause de charges détermine ce que le bailleur pourra réellement récupérer sur la durée du bail.
Sécuriser la clause de charges d'un bail commercial

3. Gros travaux de l'article 606 et mise en conformité

L'article 606 du Code civil réserve la qualification de grosses réparations aux travaux qui touchent la structure et le clos et couvert de l'immeuble. Les dépenses correspondantes, ainsi que les honoraires liés à leur réalisation, restent au bailleur.

La deuxième catégorie vise les travaux destinés à remédier à la vétusté ou à mettre le local en conformité avec la réglementation. Une mise aux normes d'accessibilité, de sécurité incendie ou de performance énergétique relève du bailleur. La frontière avec l'entretien courant nourrit l'essentiel du contentieux : un remplacement d'équipement peut relever de la vétusté, alors que sa maintenance annuelle reste refacturable.

4. Impôts et taxes restant à la charge du bailleur

Le principe posé par le Code de commerce est celui du redevable légal : les impôts, taxes et redevances dus par le bailleur ne peuvent pas être répercutés. La contribution économique territoriale du bailleur est expressément citée. Deux exceptions sont prévues.

La première exception concerne la taxe foncière et les taxes additionnelles qui s'y rattachent. La seconde vise les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble, ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. Hors de ces deux cas, la refacturation est fermée.

La ventilation des impôts entre bailleur et preneur se joue à la rédaction du bail, rarement au moment de l'appel de charges.
Faire auditer un portefeuille de baux commerciaux

5. Immeuble multi-locataires : locaux vacants et répartition

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le Code de commerce interdit d'imputer à un preneur les charges, impôts, taxes, redevances et coûts de travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. Le risque de vacance reste supporté par le propriétaire.

Cette règle a un effet direct sur les clés de répartition. Une clé exprimée en surfaces occupées, qui redistribue la quote-part des lots vides sur les preneurs en place, contrevient au texte. Une clé assise sur les surfaces totales de l'ensemble immobilier laisse au bailleur la part correspondant aux locaux vacants.

Pour un gestionnaire d'actifs, la vérification porte sur la clé de répartition inscrite au bail et le taux d'occupation réel de l'immeuble.

6. Inventaire, information du preneur et sanction de la clause

Le Code de commerce impose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l'indication de leur répartition entre bailleur et locataire. Une catégorie absente de l'inventaire ne peut pas être appelée.

S'y ajoutent des obligations d'information périodique :

• un état récapitulatif annuel de l'inventaire, communiqué au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle pour laquelle il a été établi, ou, pour les immeubles en copropriété, dans les trois mois suivant la reddition des charges de copropriété ;
• à la conclusion du bail puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux envisagés sur les trois années suivantes avec leur budget, et un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes avec leur coût, communiqués dans un délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale ;
• en cours de bail, l'information sur les charges, impôts, taxes et redevances nouveaux et sur tout élément modifiant la répartition entre locataires, ainsi que la remise, sur demande, des justificatifs.

Ces dispositions sont d'ordre public : une clause contraire est réputée non écrite. Le locataire peut en demander la restitution des sommes versées sur ce fondement, dans la limite de la prescription applicable.

FAQ

La taxe foncière peut-elle être refacturée au locataire ?

Oui, par exception. La taxe foncière et les taxes additionnelles peuvent être imputées au preneur si le bail le prévoit.

Une clause imputant les travaux de l'article 606 au preneur est-elle valable ?

Non. Ces dispositions sont d'ordre public et la clause contraire est réputée non écrite. Elle ne produit aucun effet.

Qui supporte les charges des locaux vacants ?

Le bailleur. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, ces charges ne peuvent pas être réparties sur les preneurs en place.

Quand le bailleur doit-il transmettre l'état récapitulatif annuel ?

Au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle de l'exercice concerné. En copropriété, dans les trois mois suivant la reddition des charges.

Le locataire peut-il récupérer des charges indûment payées ?

Oui. Il peut demander la restitution des sommes versées sur le fondement d'une clause réputée non écrite, dans la limite de la prescription applicable.

Pour aller plus loin

Article R145-35 - Code de commerce - Légifrance

Article L145-40-2 - Code de commerce - Légifrance

Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial - Légifrance

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