Bail commercial : la vétusté n'exonère pas de l'obligation de délivrance

Sommaire

1. Obligation de délivrance : ce que doit le bailleur

2. Une obligation continue, pas limitée à la remise des clés

3. Vétusté et gros travaux : qui supporte la charge

4. Clauses de transfert des travaux au preneur : limites

5. Prescription quinquennale : point de départ et manquement persistant

6. Sécuriser un portefeuille de baux : audit et arbitrages

FAQ

Pour aller plus loin

1. Obligation de délivrance : ce que doit le bailleur

Un bail commercial transfère l'usage d'un local, pas seulement sa possession. L'article 1719 du code civil impose 3 obligations au bailleur, sans qu'aucune clause ne soit nécessaire : délivrer la chose louée, l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'obligation de délivrance recouvre donc la conformité du local à sa destination contractuelle, et non sa simple mise à disposition matérielle.

La rédaction de la clause de destination et de l'état des lieux détermine l'étendue de l'obligation de délivrance opposable au bailleur.
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2. Une obligation continue, pas limitée à la remise des clés

La jurisprudence de la Cour de cassation retient le caractère continu de l'obligation de délivrance du bailleur. Le bailleur doit maintenir le bien en état de servir à l'usage convenu pendant toute la durée du bail. La conséquence est directe : un preneur qui découvre après plusieurs exercices un défaut affectant l'exploitation, infiltration structurelle, réseau technique sous-dimensionné, non-conformité empêchant l'accueil du public, invoque un manquement actuel et non un vice ancien couvert par le temps. En revanche, cette continuité ne transforme pas le bailleur en assureur de tout désagrément : le manquement doit affecter l'usage prévu au contrat, ce qui suppose une lecture précise de la clause de destination.

3. Vétusté et gros travaux : qui supporte la charge

La vétusté désigne la dégradation d'un ouvrage ou d'un équipement par le seul effet du temps et d'un usage normal, sans faute du preneur. La Cour de cassation juge que le bailleur ne peut pas mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté des équipements ou des parties communes, sauf clause expresse et sous le contrôle du juge. Le code de commerce durcit cette limite pour les charges refacturées. Ne peuvent pas être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du code civil, ni les honoraires liés à leur réalisation, ni les travaux destinés à remédier à la vétusté ou à assurer une mise en conformité réglementaire lorsqu'ils relèvent de ces grosses réparations.

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4. Clauses de transfert des travaux au preneur : limites

Les baux d'actifs tertiaires comportent souvent une clause mettant à la charge du preneur l'ensemble des réparations, y compris celles de l'article 606 du code civil. Sa portée est encadrée. L'article L145-40-2 du code de commerce impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l'indication de leur répartition entre bailleur et preneur. Une clause générale, non adossée à cet inventaire, expose le bailleur à voir la refacturation écartée, alors même que le budget d'exploitation de l'actif a été construit sur elle.

Le même article organise une information périodique :
- un état prévisionnel des travaux envisagés pour les 3 années suivantes, avec budget, remis à la conclusion du bail puis tous les 3 ans ;
- un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des 3 années précédentes, avec leur coût.

5. Prescription quinquennale : point de départ et manquement persistant

La prescription quinquennale est la règle applicable aux actions relatives au bail commercial : passé 5 ans, l'action est irrecevable. La difficulté ne porte pas sur la durée mais sur son point de départ. Le point de départ de l'action en exécution forcée ne peut pas être fixé de façon abstraite à la date de signature du bail. Il suppose une analyse concrète de la situation des locaux au moment où le preneur agit. Tant que l'inexécution du bailleur persiste, ce point de départ ne peut pas être artificiellement cristallisé. La défense fondée sur la prescription suppose donc de démontrer que le désordre invoqué était constitué, connu et stabilisé plus de 5 ans avant l'assignation. Le contentieux relève du tribunal judiciaire.

Le point de départ de la prescription se démontre pièce par pièce, avant l'assignation et non pendant l'instance.
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6. Sécuriser un portefeuille de baux : audit et arbitrages

Sur un portefeuille géré en asset management, la question se traite par la donnée avant de se traiter par le contentieux. L'article L145-40-1 du code de commerce prévoit qu'un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement lors de la prise de possession puis lors de la restitution ; à défaut, il est dressé par commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente, les frais étant partagés par moitié. Un état des lieux d'entrée précis reste la pièce qui départage la vétusté d'un manquement à la délivrance.

3 arbitrages structurent la gestion :
- provisionner les grosses réparations plutôt que les refacturer ;
- réviser les inventaires de charges au fil des renouvellements ;
- traiter les réclamations écrites sans laisser l'inexécution s'installer.

Un renfort ponctuel, par exemple via une plateforme d'avocats d'affaires indépendants spécialisés, permet d'absorber ces revues sans mobiliser la direction juridique interne.

FAQ

La vétusté exonère-t-elle le bailleur de son obligation de délivrance ?

Non. Les travaux rendus nécessaires par la vétusté des équipements ou des parties communes ne peuvent pas être mis à la charge du preneur, sauf clause expresse appréciée par le juge. La vétusté explique le désordre, elle ne supprime pas l'obligation.

Quel est le délai pour agir contre le bailleur ?

Les actions relatives au bail commercial se prescrivent par 5 ans. Le délai ne se compte pas mécaniquement depuis la signature : le juge examine la situation concrète des locaux au moment où le preneur agit.

Une clause peut-elle transférer toutes les réparations au preneur ?

Non sans limite. Les grosses réparations de l'article 606 du code civil, les honoraires liés et les travaux remédiant à la vétusté ou à une mise en conformité qui en relèvent ne sont pas imputables au locataire.

À quoi sert l'état des lieux dans ce contentieux ?

Il fixe l'état du local à l'entrée et à la restitution. Établi contradictoirement, ou par commissaire de justice à défaut d'accord, il permet de distinguer une dégradation par le temps d'un défaut de délivrance initial.

Quelle juridiction traite le litige ?

Le contentieux du bail commercial relève du tribunal judiciaire. Avant l'assignation, une mise en demeure documentée et un constat de l'état des locaux consolident la position de la partie qui agit.

Pour aller plus loin

Article 1719 du code civil : obligations du bailleur - Légifrance

Article L145-40-2 du code de commerce : charges, travaux et état des lieux du bail commercial - Légifrance

Charges locatives, impôts, taxes et travaux du bail commercial, articles R145-35 à R145-37 - Légifrance

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