Bail commercial : les rapports entre locataire principal et sous-locataire

Sommaire

1. Sous-location commerciale : conditions de validité et autorisation

2. Rapports contractuels entre locataire principal et sous-locataire

3. Sous-location irrégulière : effets entre les parties

4. Droit au renouvellement du sous-locataire et ses limites

5. Majoration du loyer principal en cas de sous-location

6. Responsabilités et précautions à intégrer au contrat

FAQ

Pour aller plus loin

1. Sous-location commerciale : conditions de validité et autorisation

La sous-location consiste, pour le titulaire d'un bail commercial, à céder l'usage de tout ou partie des locaux à un tiers tout en restant lié au bailleur. Les rapports entre locataire principal et sous-locataire dans un bail commercial sont encadrés par les articles L145-31 et L145-32 du Code de commerce.

Le principe est l'interdiction. Sauf stipulation contraire du bail ou accord du propriétaire, toute sous-location totale ou partielle est prohibée. Une sous-location de bail commercial sans autorisation reste opposable au preneur : le bailleur peut se prévaloir de cette irrégularité contre lui.

Lorsque la sous-location est autorisée, le locataire principal doit appeler le bailleur à concourir à l'acte. Cette formalité conditionne la position du sous-locataire face au propriétaire.

Toute mise à disposition n'est pas pour autant une sous-location. La Cour de cassation a rappelé le 27 juin 2024 qu'un contrat de mise à disposition de locaux assorti de prestations de services n'est pas nécessairement qualifié de sous-location.

La clause de sous-location détermine le niveau d'exposition du locataire principal.
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2. Rapports contractuels entre locataire principal et sous-locataire

Le locataire principal occupe une double position : preneur envers le propriétaire, bailleur envers le sous-locataire. Cette superposition explique l'essentiel des difficultés pratiques.

Envers le propriétaire, il reste tenu de l'exécution de l'ensemble des obligations du bail principal. Les manquements du sous-locataire, dégradations, activité non conforme à la destination, impayés, lui sont imputés comme s'ils étaient les siens. Le sous-locataire n'entretient aucun lien de responsabilité directe avec le propriétaire.

Envers le sous-locataire, il consent un droit d'occupation qu'il ne détient que par son propre bail. La durée de la sous-location d'un bail commercial ne peut donc excéder celle des droits du locataire principal : la sous-location s'éteint avec le bail dont elle dépend.

3. Sous-location irrégulière : effets entre les parties

Une sous-location consentie sans accord du bailleur n'est pas nulle entre les parties. Elle reste valable entre le locataire principal et le sous-locataire, qui ne peuvent ni l'un ni l'autre invoquer cette irrégularité pour se soustraire à leurs obligations.

L'irrégularité produit ses effets ailleurs : le bailleur peut s'en prévaloir contre le locataire principal. Ce dernier supporte donc seul le risque, alors que son cocontractant conserve ses droits contre lui. Pour un directeur immobilier, la configuration est défavorable : l'engagement subsiste, la protection face au bailleur disparaît.

Régulariser une sous-location existante suppose d'examiner le bail, l'accord du bailleur et les actes signés.
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4. Droit au renouvellement du sous-locataire et ses limites

Le droit au renouvellement dans la sous-location d'un bail commercial repose sur 2 mécanismes distincts.

D'une part, le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal, mais seulement dans la mesure des droits que ce dernier tient du propriétaire. Le locataire principal ne transmet pas plus que ce qu'il détient.

D'autre part, à l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a autorisé ou agréé la sous-location, expressément ou tacitement, et si, en cas de sous-location partielle, les lieux loués ne forment pas un tout indivisible, matériellement ou dans la commune intention des parties.

5. Majoration du loyer principal en cas de sous-location

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire peut demander une augmentation correspondante du loyer du bail principal. L'objectif est d'éviter que le locataire principal ne tire un profit de la sous-location.

La conséquence budgétaire est directe. Une sous-location présentée en interne comme une source d'économie peut se traduire par un relèvement du loyer principal à hauteur de l'écart constaté. Un locataire principal qui sous-loue au-dessus de son propre loyer doit intégrer ce risque dans son calcul.

Le traitement de la TVA d'une sous-location de bail commercial dépend du régime applicable aux loyers et des options exercées. Ce point se vérifie dans le bail et avec un avocat avant la signature.

Un écart de loyer entre bail principal et sous-location se chiffre avant la signature, pas après.
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6. Responsabilités et précautions à intégrer au contrat

3 points structurent la sécurisation d'une sous-location commerciale.

• L'autorisation : vérifier la clause du bail, obtenir un accord écrit et appeler le propriétaire à concourir à l'acte.
• Le périmètre : décrire les locaux sous-loués, leur destination et leur articulation avec l'activité du preneur principal.
• La sortie : aligner la fin de la sous-location sur celle du bail principal et anticiper les demandes de renouvellement.

Le locataire principal répond seul devant le bailleur. Reporter dans le contrat de sous-location les obligations du bail principal lui donne un recours contre le sous-locataire lorsqu'un manquement lui est reproché. Le contrat gagne également à reprendre la destination des lieux et les conditions d'accès du bailleur.

FAQ

Peut-on sous-louer un local commercial sans l'accord du bailleur ?

Non par principe. Sauf stipulation contraire du bail ou accord du propriétaire, toute sous-location totale ou partielle est interdite. Le bailleur peut se prévaloir de cette irrégularité contre le locataire principal.

La sous-location irrégulière est-elle nulle entre les parties ?

Non. Elle reste valable entre le locataire principal et le sous-locataire. Aucun des deux ne peut invoquer l'irrégularité vis-à-vis de l'autre pour échapper à ses obligations contractuelles.

Le sous-locataire peut-il obtenir le renouvellement de son bail ?

Il peut le demander au locataire principal, dans la mesure des droits que celui-ci tient du propriétaire. À l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu que s'il a autorisé ou agréé la sous-location.

Que se passe-t-il si le loyer de sous-location dépasse le loyer principal ?

Le propriétaire peut demander une augmentation correspondante du loyer du bail principal. La règle vise à éviter que le locataire principal ne tire un profit de la sous-location.

Une mise à disposition avec prestations de services est-elle une sous-location ?

Pas nécessairement. La Cour de cassation a rappelé le 27 juin 2024 qu'un tel contrat n'est pas automatiquement qualifié de sous-location. La qualification dépend des stipulations et de l'exécution réelle.

Pour aller plus loin

Section 5 : De la sous-location (articles L145-31 à L145-32) - Légifrance

Bail commercial - Entreprendre.Service-Public.fr

Mise à disposition de locaux avec prestations : ce n'est pas une sous-location - Entreprendre.Service-Public.fr

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