Cession de bail commercial par acte sous seing privé : opposabilité

Sommaire

1. Cession de bail : une cession de créance

2. Article 1690 : signification ou acceptation authentique

3. Acte sous seing privé : ce que la jurisprudence admet

4. Clause du bail imposant l'acte authentique

5. Conséquences de l'inopposabilité pour le cessionnaire

6. Sécuriser la cession : formalités et pièges à éviter

FAQ

Pour aller plus loin

1. Cession de bail : une cession de créance

La cession de bail commercial par acte sous seing privé est une pratique courante : un écrit signé par les seules parties, sans notaire. Elle est valable entre elles, mais elle ne produit aucun effet contre le bailleur tant qu'une formalité précise n'a pas été accomplie. La raison tient à la qualification de l'opération. Céder son bail revient à transmettre les droits que le locataire tient de son contrat de location, ce que le droit civil analyse comme une cession de créance. Le cédant transfère à un tiers, le cessionnaire, un droit qu'il détient contre le propriétaire des murs : la jouissance des locaux jusqu'au terme du bail. Le bailleur n'est pas partie à cet acte ; il en est le débiteur. Or une cession de créance lie ses signataires dès la signature, mais ne s'impose au débiteur qu'après avoir été portée à sa connaissance dans des formes définies. Un accord parfaitement régulier entre locataire sortant et repreneur peut donc rester lettre morte face au bailleur.

La qualification de l'opération détermine les formalités à accomplir et le risque réellement supporté par le repreneur.
Cadrer une cession avec un avocat en baux commerciaux

2. Article 1690 : signification ou acceptation authentique

L'article 1690 du code civil pose la règle : le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification de la cession faite au débiteur, et il peut être également saisi par l'acceptation de la cession faite par le débiteur dans un acte authentique. Appliqué au bail, le texte vise le bailleur. La signification est un acte délivré par un commissaire de justice, professionnel dénommé huissier de justice jusqu'au 1er juillet 2022 ; elle informe le bailleur sans requérir son accord. L'acceptation suppose au contraire qu'il intervienne lui-même, dans un acte authentique reçu par un notaire. Ces formalités ne conditionnent pas la validité de la cession, mais son opposabilité, c'est-à-dire la faculté de s'en prévaloir contre le bailleur.

3. Acte sous seing privé : ce que la jurisprudence admet

Le texte mentionne l'acte authentique, mais la jurisprudence en retient une lecture plus souple. Lorsque le bailleur accepte la cession dans un acte sous seing privé, c'est-à-dire un écrit signé par les parties sans officier public, la cession lui est opposable. Son intervention volontaire établit qu'il connaît le transfert et l'admet, ce qui remplit la fonction poursuivie par l'article 1690. La difficulté se déplace alors sur le terrain de la preuve, car l'acte sous seing privé n'offre pas la force probante de l'acte notarié. Trois points de vigilance en découlent :

• l'acte porte la signature du bailleur lui-même ou d'un mandataire dont le pouvoir est justifié ;
• l'acceptation vise expressément la cession en cause et identifie le cessionnaire ;
• la date de l'acte est établie de manière incontestable.

Une acceptation mal documentée produit le même résultat qu'une absence d'acceptation devant un juge.
Sécuriser l'acte de cession avec un avocat en baux commerciaux

4. Clause du bail imposant l'acte authentique

De nombreux baux exigent que la cession soit constatée par acte authentique, ou que le bailleur intervienne à l'acte. Ces clauses restent valables. L'article L145-16 du code de commerce répute non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du statut à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. La sanction frappe l'interdiction de céder, non son encadrement. Une clause d'agrément, une clause d'intervention du bailleur ou une exigence de forme notariée conservent donc leur portée contractuelle. La conséquence est opérationnelle : la lecture du bail précède la négociation. Signer sous seing privé alors que le bail impose un acte notarié expose le cédant à un manquement contractuel, question distincte de celle de l'opposabilité.

5. Conséquences de l'inopposabilité pour le cessionnaire

À défaut de signification ou d'acceptation, la cession est inopposable au bailleur. Le cessionnaire tient ses droits du cédant, mais il n'a aucun droit au maintien dans les lieux à l'égard du bailleur, qui peut demander son expulsion, y compris par la voie du référé réservée aux situations non sérieusement contestables. Pour un dirigeant, l'exposition est triple :

• perte de la jouissance des locaux, alors que l'exploitation y est installée ;
• atteinte à la valeur du fonds acquis, dont l'emplacement constitue souvent la composante principale ;
• contentieux en garantie contre le cédant, dont l'issue reste incertaine et le calendrier long.

Une formalité omise à la signature se paie au stade de l'exploitation, quand les locaux sont déjà occupés.
Évaluer le risque avec un avocat en baux commerciaux

6. Sécuriser la cession : formalités et pièges à éviter

La sécurisation repose sur une vérification simple : identifier laquelle des deux voies d'opposabilité a été empruntée, et le prouver.

Les pièges les plus fréquents tiennent moins au droit qu'à l'exécution : accord verbal du bailleur non repris dans un écrit, encaissement de loyers présenté comme une acceptation tacite, signature par une personne sans pouvoir chez un bailleur institutionnel, ou clause de forme du bail découverte après la signature. La signification par commissaire de justice reste la voie la plus robuste, car elle ne dépend pas de la coopération du bailleur.

FAQ

Une cession de bail sous seing privé est-elle nulle ?

Non. Elle est valable entre le cédant et le cessionnaire dès la signature. La question posée par l'article 1690 du code civil est celle de l'opposabilité au bailleur, distincte de la validité de l'acte.

Le bailleur peut-il expulser le cessionnaire ?

Oui, lorsque la cession lui est inopposable. Le cessionnaire n'a alors aucun droit au maintien dans les lieux à son égard, et l'expulsion peut être demandée en référé.

L'acceptation du bailleur doit-elle figurer dans un acte notarié ?

L'article 1690 vise l'acte authentique, mais la jurisprudence admet en pratique une acceptation donnée dans un acte sous seing privé. La cession ainsi acceptée devient opposable au bailleur.

Un bail peut-il interdire la cession du droit au bail ?

Non lorsque la cession accompagne celle du fonds de commerce ou de l'entreprise : l'article L145-16 du code de commerce répute cette interdiction non écrite. Les clauses qui encadrent la cession sans l'interdire restent valables.

Qui délivre la signification de la cession ?

Le commissaire de justice, appellation qui a remplacé celle d'huissier de justice. Cette voie présente l'avantage de ne pas dépendre de l'accord du bailleur, contrairement à l'acceptation.

Pour aller plus loin

Article 1690 - Code civil - Légifrance

Article L145-16 - Code de commerce - Légifrance

Déclaration de cession d'un fonds de commerce, d'un fonds artisanal ou d'un bail commercial (Formulaire 13644*02) - Entreprendre.Service-Public.fr

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