Obligations du locataire en bail commercial : ce qui vous engage

Sommaire

1. Obligations légales du locataire commercial

2. Payer le loyer et les charges convenues

3. User des locaux selon la destination du bail

4. Entretien et travaux : qui paie quoi

5. Charges non imputables au locataire

6. Inventaire des charges et information annuelle

7. Manquements du locataire et sanctions encourues

FAQ

Pour aller plus loin

Le bail commercial est rédigé par le bailleur, et il transfère souvent au locataire plus de dépenses que le droit ne l'autorise. Connaître les obligations du locataire en bail commercial permet de distinguer trois catégories : ce que la loi impose, ce que le contrat ajoute, et ce qu'aucune clause ne peut mettre à votre charge.

1. Obligations légales du locataire commercial

Le socle légal est étroit. L'article 1728 du Code civil énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

Tout ce que votre bail ajoute relève donc du contrat. Une obligation légale s'impose ; une obligation contractuelle se discute avant signature, sauf lorsqu'un texte d'ordre public, c'est-à-dire un texte auquel aucune clause ne peut déroger, l'interdit.

Obligation d'assurance du locataire en bail commercial

L'obligation d'assurance du locataire résulte d'une clause du bail. Vérifiez sa rédaction exacte : risques couverts, attestation à produire, sanction du défaut de justificatif. Certaines clauses imposent une renonciation à recours contre le bailleur, ce qui modifie l'indemnisation en cas de sinistre.

2. Payer le loyer et les charges convenues

Obligation de paiement du loyer en bail commercial

Le paiement du loyer aux termes convenus constitue la seconde obligation de l'article 1728. Le bail fixe la périodicité, la date d'exigibilité et les pénalités de retard. Un impayé sert de fondement à la clause résolutoire.

Le locataire ne peut pas suspendre unilatéralement son loyer pour contester un appel de charges. Il paie, puis il conteste par écrit, en réserve de restitution. L'obligation de quittance de loyer du logement ne s'applique pas au bail commercial ; réclamez néanmoins un justificatif écrit de chaque règlement, utile en cas de litige sur l'arriéré.

Les clauses financières se discutent plus facilement avant la signature qu'après le premier appel de fonds.
Faire relire les clauses financières de votre bail

3. User des locaux selon la destination du bail

La clause de destination délimite l'activité autorisée dans les locaux. Une destination étroite interdit d'exercer une activité voisine sans accord du bailleur ou sans procédure de déspécialisation, c'est-à-dire la demande formelle d'élargissement de l'activité autorisée.

Exercer hors destination constitue un manquement contractuel, même en l'absence de préjudice pour le bailleur. Avant toute évolution d'enseigne ou d'offre, vérifiez le libellé exact de la clause et l'existence d'une autorisation écrite. L'obligation d'user raisonnablement des locaux couvre par ailleurs les nuisances, les dépôts de marchandises et la sous-location.

4. Entretien et travaux : qui paie quoi

Obligation d'entretien du locataire en bail commercial

L'obligation d'entretien du locataire porte sur l'usage courant : réparations d'usage, remplacement des éléments consommables, maintenance des équipements qu'il exploite. L'article 606 du Code civil définit les grosses réparations, qui restent à la charge du bailleur : les gros murs, les voûtes et les couvertures.

Depuis le décret du 3 novembre 2014, publié au Journal officiel du 5 novembre 2014, ce partage n'est plus librement renversable. Les clauses qui mettent les gros travaux à la charge du preneur sont privées d'effet dans les baux conclus ou renouvelés à compter de cette publication.

Une clause travaux mal rédigée fait supporter au locataire des dépenses que le décret exclut.
Vérifier la répartition des travaux de votre bail

5. Charges non imputables au locataire

Les obligations du locataire en bail commercial s'arrêtent là où l'article R145-35 du Code de commerce pose une interdiction. Ce texte énumère les dépenses non imputables au locataire :

• les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, ainsi que les honoraires liés à ces travaux ;
• les travaux destinés à remédier à la vétusté ou à mettre le bien loué en conformité avec la réglementation ;
• les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire, dont la contribution économique territoriale ;
• les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ;
• dans un ensemble immobilier à plusieurs locataires, les charges et coûts de travaux relatifs aux locaux vacants ou imputables à d'autres occupants.

Une exception : la taxe foncière, ses taxes additionnelles, ainsi que les impôts et redevances liés à l'usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie, peuvent être refacturés si le bail le prévoit. Le partage tient au lien avec l'usage, non au nom de la taxe.

6. Inventaire des charges et information annuelle

L'article L145-40-2 du Code de commerce, introduit par la loi Pinel du 5 novembre 2014, est d'ordre public. Il impose que tout bail commercial comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec leur répartition entre bailleur et preneur.

Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel que le bailleur adresse au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur doit également informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Un poste absent de l'inventaire fragilise donc l'appel de fonds qui le refacture.

Un inventaire incomplet est le point d'appui le plus solide pour discuter des charges refacturées.
Auditer les charges refacturées par votre bailleur

7. Manquements du locataire et sanctions encourues

La clause résolutoire permet au bailleur de faire constater la résiliation après un commandement resté sans effet. À défaut de clause, il demande au juge la résiliation judiciaire, qui suppose une faute suffisamment grave.

Deux conséquences sont sous-estimées. D'une part, les manquements documentés peuvent justifier un refus de renouvellement pour motif grave et légitime, sans indemnité d'éviction. D'autre part, le bailleur peut réclamer des dommages et intérêts distincts. Un manquement régularisé rapidement et par écrit n'a pas les mêmes effets qu'un manquement laissé en l'état.

FAQ

Quel article encadre l'obligation du locataire en bail commercial ?

L'article 1728 du Code civil fixe les deux obligations principales du preneur : user des locaux selon la destination du bail et payer le loyer aux termes convenus. Les articles L145-40-2 et R145-35 du Code de commerce encadrent ensuite la répartition des charges et des travaux.

Le locataire peut-il payer la taxe foncière ?

Oui, si le bail le prévoit. L'article R145-35 exclut les impôts dont le bailleur est le redevable légal, mais réserve expressément la taxe foncière et ses taxes additionnelles, qui peuvent être imputées au locataire. Vérifiez la clause avant de contester la refacturation.

Le bailleur peut-il mettre les travaux de mise en conformité à ma charge ?

Non. L'article R145-35 range les travaux de mise en conformité avec la réglementation, comme ceux liés à la vétusté, parmi les dépenses non imputables au locataire. Une clause contraire est privée d'effet dans les baux conclus ou renouvelés depuis la publication du décret du 3 novembre 2014.

Que faire si le bail ne contient aucun inventaire des charges ?

L'inventaire précis et limitatif est exigé par un texte d'ordre public. Son absence affaiblit la position du bailleur sur les postes refacturés. Demandez par écrit l'inventaire et l'état récapitulatif annuel avant d'engager une contestation chiffrée des appels de charges.

Puis-je changer d'activité dans les locaux loués ?

Seulement dans les limites de la clause de destination. Une activité non prévue suppose l'accord écrit du bailleur ou une procédure de déspécialisation. Exercer sans autorisation constitue un manquement contractuel, indépendamment du chiffre d'affaires réalisé.

Pour aller plus loin

Article 1728 - Code civil - Légifrance

Section 6 bis : De l'état des lieux, des charges locatives et des impôts (Articles L145-40-1 à L145-40-2) - Légifrance

Article R145-35 - Code de commerce - Légifrance

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