Plus-value en SCI à l'IS : ce que coûte la revente

Sommaire

1. SCI à l'IS : pourquoi l'amortissement change tout

2. Calcul de la plus-value : prix de cession moins valeur comptable

3. Réintégration des amortissements : l'effet mécanique sur la base

4. Aucun abattement pour durée de détention à l'IS

5. Taux d'imposition applicables à la plus-value de la SCI

6. Arbitrer entre SCI à l'IR et SCI à l'IS

FAQ

Pour aller plus loin

1. SCI à l'IS : pourquoi l'amortissement change tout

Une SCI relève par défaut de l'impôt sur le revenu : la société ne paie pas l'impôt, ses associés sont imposés sur leur quote-part de résultat. C'est la translucidité fiscale. Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés, option en principe irrévocable une fois passé le délai de renonciation prévu par le Code général des impôts. Le calcul de la plus-value en SCI à l'IS répond alors à une logique différente.

L'attrait de l'option tient à l'amortissement. À l'IS, la SCI inscrit l'immeuble à son actif et déduit chaque année une fraction de sa valeur, hors terrain qui ne s'amortit pas. Cette déduction diminue le résultat imposable, donc l'impôt annuel. Pour le dirigeant qui loge ses murs professionnels dans une SCI, le gain de trésorerie est immédiat. Il n'est pas acquis pour autant.

L'option pour l'IS engage la SCI sur toute la durée de détention des murs, y compris au moment de la sortie.
Comprendre la fiscalité des entreprises

2. Calcul de la plus-value : prix de cession moins valeur comptable

À l'IS, la cession de l'immeuble relève du régime des plus-values professionnelles. La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, et non entre le prix de cession et le prix d'achat.

La valeur nette comptable correspond à la valeur d'origine diminuée des amortissements déjà pratiqués. Elle baisse donc chaque année, au rythme des déductions passées en comptabilité.

Montants d'illustration. La base taxable atteint 400 000 € alors que l'écart entre le prix de vente et le prix d'achat n'est que de 100 000 €.

3. Réintégration des amortissements : l'effet mécanique sur la base

Cet écart s'explique par un seul mécanisme : la réintégration des amortissements. Chaque euro déduit pendant la détention réduit la valeur nette comptable, donc augmente d'autant la base taxable à la sortie. L'économie obtenue année après année n'est pas effacée, elle est reportée.

Le raisonnement est donc temporel. D'une part, l'amortissement allège l'impôt pendant l'exploitation des locaux. D'autre part, il alourdit l'imposition le jour de la vente.

Trois situations rendent cet effet sensible :
- une revente rapide, qui laisse peu de temps au gain de trésorerie pour produire ses effets ;
- un immeuble largement amorti, dont la valeur nette comptable est devenue faible ;
- un marché haussier, qui creuse l'écart entre prix de cession et valeur comptable.

La chronologie des déductions et le calendrier de cession se décident ensemble, jamais séparément.
Fiscalité des entreprises

4. Aucun abattement pour durée de détention à l'IS

Les abattements pour durée de détention appartiennent au régime des plus-values immobilières des particuliers. Ils s'appliquent à une SCI restée à l'impôt sur le revenu, dont les associés relèvent de ce régime lors de la vente.

À l'IS, cet abattement n'existe pas. Conserver l'immeuble longtemps ne réduit en rien la plus-value imposable. L'effet est même inverse : plus la détention se prolonge, plus les amortissements s'accumulent et plus la valeur nette comptable diminue.

Le temps joue donc dans deux directions opposées selon le régime. Il allège la note pour une SCI à l'IR. Il l'alourdit pour une SCI à l'IS.

5. Taux d'imposition applicables à la plus-value de la SCI

La plus-value professionnelle n'est pas taxée séparément. Elle s'ajoute au résultat imposable de la société et suit le barème de l'impôt sur les sociétés. Le taux normal s'établit à 25 %. Un taux réduit de 15 % s'applique à la fraction de bénéfice allant jusqu'à 42 500 €, pour les sociétés dont le chiffre d'affaires hors taxes reste inférieur à 10 millions d'euros et dont le capital est détenu de manière continue, pour 75 % au moins, directement ou indirectement, par des personnes physiques.

Une seconde couche intervient ensuite. La société encaisse le prix, paie l'IS, puis distribue le solde. Cette distribution constitue un dividende imposé entre les mains des associés. Depuis le 1er janvier 2026, le prélèvement forfaitaire unique atteint 31,4 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. L'option pour le barème progressif reste ouverte.

Le coût réel d'une cession dépend autant de la remontée des fonds vers les associés que de l'impôt payé par la société.
Fiscalité des entreprises

6. Arbitrer entre SCI à l'IR et SCI à l'IS

Aucun régime n'est supérieur dans l'absolu. L'IS se défend lorsque la détention est longue et que les liquidités restent dans la société. L'IR se défend lorsqu'une revente est envisagée et que le produit doit remonter vers le patrimoine personnel du dirigeant.

Le coût d'une plus-value en SCI à l'IS se prépare avant l'acquisition, non au moment de vendre. L'option étant en principe irrévocable, la décision initiale conditionne la fiscalité de sortie.

FAQ

Comment se calcule la plus-value d'une SCI à l'IS ?

Elle correspond à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien. Cette valeur nette comptable est la valeur d'origine diminuée des amortissements pratiqués pendant la détention.

Les amortissements déduits sont-ils définitivement acquis ?

Non. Ils réduisent l'impôt chaque année, puis augmentent la plus-value à la revente puisqu'ils abaissent la valeur nette comptable. L'économie est décalée dans le temps, pas supprimée.

Une SCI à l'IS bénéficie-t-elle d'un abattement pour durée de détention ?

Non. Cet abattement relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, applicable à une SCI restée à l'impôt sur le revenu.

Quel taux s'applique à la plus-value réalisée par une SCI à l'IS ?

Elle entre dans le résultat imposable et suit le barème de l'IS : 25 % au taux normal, 15 % sur la fraction jusqu'à 42 500 € pour les sociétés remplissant les conditions de chiffre d'affaires et de détention du capital.

Que se passe-t-il quand le prix de vente est distribué aux associés ?

La distribution constitue un dividende imposé entre leurs mains. Depuis le 1er janvier 2026, le prélèvement forfaitaire unique s'élève à 31,4 %, avec option possible pour le barème progressif.

Pour aller plus loin

BIC - Plus-values et moins-values - Calcul des plus-values et des moins-values - Détermination du prix de revient - BOFiP - Impots.gouv.fr

BIC - Plus-values et moins-values - Opérations ayant pour effet une sortie d'actif - BOFiP - Impots.gouv.fr

Impôt sur les sociétés : entreprises concernées et taux d'imposition - Entreprendre.Service-Public.fr

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