SASU immobilière : fonctionnement, fiscalité et limites face à la SCI

Sommaire

Ce qu'est une SASU immobilière et ce qu'elle permet

Fonctionnement : associé unique, président, statuts

Fiscalité : impôt sur les sociétés et amortissement du bien

SASU immobilière ou SCI : les critères de choix

TVA et location : ce que change l'option

Limites et points de vigilance à la revente

FAQ

Pour aller plus loin

Ce qu'est une SASU immobilière et ce qu'elle permet

Une SASU immobilière est une société par actions simplifiée à associé unique dont l'activité porte sur la détention, la gestion ou la location d'un bien. Aucune forme sociale n'est réservée à l'immobilier : c'est l'objet statutaire qui l'oriente. Un dirigeant y loge les murs de son atelier, ses bureaux ou un local donné à bail, pendant que son activité opérationnelle reste dans une autre entité.

La société devient propriétaire du bien ; l'associé détient des actions. Cette séparation constitue le premier avantage de la SASU immobilière : l'immeuble n'est pas exposé aux dettes de l'exploitation. Elle permet aussi de céder des actions plutôt que le bien.

La rédaction des statuts et le choix de l'objet social conditionnent ce que la structure permettra plus tard.
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Fonctionnement : associé unique, président, statuts

L'associé unique exerce seul les pouvoirs dévolus à la collectivité des associés : approbation des comptes, affectation du résultat, modification des statuts. La SAS laisse une large liberté de rédaction statutaire, ce qui permet d'aménager par avance l'entrée d'un investisseur ou d'un héritier, sans transformer la société.

La société doit désigner un président, qui la représente à l'égard des tiers. Ses fonctions peuvent être gratuites ou rémunérées ; la rémunération est fixée librement, par les statuts, par une décision des associés ou par tout autre organe désigné par la société. Le dirigeant déclare cette rémunération en « traitements et salaires » dans sa déclaration personnelle, comme un salarié, sans l'être au sens du contrat de travail. Le choix du mode de rémunération relève de la gestion de la société.

Fiscalité : impôt sur les sociétés et amortissement du bien

La SASU relève de plein droit de l'impôt sur les sociétés. Sous certaines conditions, elle peut opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes : la fraction de bénéfice revenant aux associés personnes physiques devient alors imposable à l'impôt sur le revenu. Hors cette option, la société et son associé unique sont 2 contribuables distincts, ce qui suppose un second niveau d'imposition lorsque le résultat est distribué.

L'amortissement est le mécanisme central. Une société à l'IS déduit chaque année une fraction de la valeur du bien de son résultat : l'impôt dû pendant la détention diminue. En contrepartie, la valeur nette comptable de l'immeuble baisse au même rythme, ce qui augmente d'autant la plus-value constatée le jour de la vente.

Le régime fiscal retenu à la création engage la société pour toute la durée de détention du bien.
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SASU immobilière ou SCI : les critères de choix

La SCI suit une logique inverse : soumise à l'impôt sur le revenu à sa création, elle peut opter pour l'IS sous conditions et avec l'accord des associés. Tant qu'elle n'est pas à l'IS, les bénéfices sont imposés au nom de chaque associé à hauteur de ses droits, même s'ils ne sont pas distribués et restent en réserve. Ces revenus se déclarent sur l'imprimé n° 2072-S pour les immeubles bâtis et non bâtis.

Le choix SASU immobilière ou SCI dépend donc moins du bien que de l'horizon : conserver et transmettre, ou exploiter et revendre.

TVA et location : ce que change l'option

En principe, la location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de TVA. Le bailleur ne facture pas de taxe, mais ne récupère pas celle qui grève les travaux et les charges de l'immeuble.

SASU immobilière et TVA : quand l'option se justifie ?

Les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l'activité d'un preneur peuvent opter pour soumettre les loyers à la TVA. L'option s'exerce par simple lettre au service des impôts compétent, désignant le ou les immeubles concernés, et doit être déclarée dans les 15 jours du début d'assujettissement. Elle est fermée lorsque les locaux nus loués sont destinés à l'habitation : une SASU de location immobilière tournée vers le résidentiel n'y a pas accès.

L'option TVA suppose des baux et des écrits cohérents avec le régime choisi.
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Limites et points de vigilance à la revente

La cession d'un bien détenu par une SASU immobilière se heurte à l'effet miroir de l'amortissement : l'économie d'impôt obtenue pendant la détention est reprise le jour de la vente, la plus-value étant calculée sur une valeur nette comptable devenue faible. L'écart avec une société non soumise à l'IS s'accroît donc avec la durée de détention.

Le produit de la vente reste ensuite dans la société. Le sortir suppose une distribution, donc un second niveau d'imposition pour l'associé. Vendre les actions plutôt que l'immeuble contourne partiellement cette mécanique, mais l'acquéreur reprend alors le passif et l'historique fiscal de la société, ce qui pèse sur le prix. La forme se juge donc à la sortie, pas à l'entrée.

FAQ

Une SASU immobilière peut-elle échapper à l'impôt sur les sociétés ?

Sous conditions, elle peut opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes. Le bénéfice revenant à l'associé personne physique est alors imposé à l'impôt sur le revenu.

Le président d'une SASU immobilière doit-il être rémunéré ?

Non. Les fonctions peuvent être gratuites ou rémunérées. La rémunération est fixée par les statuts, par décision des associés ou par tout autre organe de la société.

Faut-il préférer une SCI pour un projet locatif ?

Cela dépend de l'horizon. La SCI relève par principe de l'impôt sur le revenu, ce qui évite la reprise de l'amortissement à la revente.

Les loyers d'une SASU immobilière sont-ils soumis à la TVA ?

La location de locaux nus à usage professionnel en est exonérée en principe. Une option est possible par lettre au service des impôts, sauf pour l'habitation.

Les bénéfices non distribués d'une SCI sont-ils imposés ?

Oui, lorsque la société n'est pas soumise à l'IS. Chaque associé est imposé à hauteur de ses droits, même si les sommes restent en réserve.

Pour aller plus loin

Fiscalité de la société par actions simplifiée (SAS) : ce qu’il faut savoir - Entreprendre.Service-Public.fr

Prise de décisions dans une société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) - Entreprendre.Service-Public.fr

TVA - Opérations imposables sur option : personnes effectuant des locations immobilières - BOFiP, impots.gouv.fr

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