Démembrement de parts de SCI : quand l'abus de droit menace

Sommaire

1. Démembrement de parts de SCI : mécanisme et intérêt

2. Ce que recouvre l'abus de droit fiscal

3. Usufruit temporaire cédé à une société : le montage visé

4. Substance économique : le critère qui fait basculer

5. Sécuriser l'opération et documenter la motivation

FAQ

Pour aller plus loin

1. Démembrement de parts de SCI : mécanisme et intérêt

Une SCI, société civile immobilière, détient un patrimoine immobilier dont les parts circulent plus facilement qu'un immeuble. Le démembrement de parts de SCI consiste à scinder ces parts en deux droits distincts. L'usufruit donne le droit d'user du bien et d'en percevoir les revenus, donc les loyers encaissés par la société. La nue-propriété donne le droit de disposer du bien, sans jouissance immédiate. Chaque droit peut appartenir à une personne différente, physique ou morale.

L'intérêt est double. D'une part, le gérant qui conserve la nue-propriété prépare la transmission tout en gardant la maîtrise du capital immobilier. D'autre part, les revenus locatifs sont perçus par l'usufruitier, ce qui déplace l'imposition annuelle vers une autre tête fiscale.

2. Ce que recouvre l'abus de droit fiscal

L'abus de droit ne sanctionne pas le choix de la voie la moins imposée. Il vise les opérations qui respectent la lettre des textes pour en contourner l'intention.

L'article L64 du Livre des procédures fiscales autorise l'administration à écarter deux catégories d'actes : les actes fictifs, et les actes qui, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes ou de décisions à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales. Le mot « aucun » est déterminant : dès qu'un autre motif existe et se démontre, la qualification tombe.

L'article L64 A a été institué par la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, en son article 109. Lorsque la procédure aboutit, une majoration s'ajoute aux droits rappelés.

Un démembrement se prépare avant la signature, pas au moment du contrôle : la rédaction des actes et la traçabilité des décisions déterminent la solidité du dossier.
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3. Usufruit temporaire cédé à une société : le montage visé

Le schéma examiné par l'administration est connu. L'associé personne physique cède ou apporte, pour une durée déterminée, l'usufruit de ses parts de SCI à une société qu'il contrôle. Pendant cette période, les loyers remontent à la société usufruitière et sortent de l'imposition personnelle de l'associé. À l'extinction de l'usufruit, l'associé retrouve la pleine propriété de ses parts.

Démembrement SCI et abus de droit : ce qui est examiné

Le montage n'est pas irrégulier par nature. L'administration ne peut mettre en œuvre la procédure d'abus de droit que si la société qui reçoit l'usufruit est dépourvue de substance économique. Le comité de l'abus de droit fiscal a rendu quinze avis le 19 novembre 2019 portant précisément sur des opérations de cession temporaire d'usufruit de parts de sociétés civiles immobilières, ce qui situe le niveau d'attention porté à ce type d'opération.

4. Substance économique : le critère qui fait basculer

L'existence d'une substance économique réelle, et d'une motivation autre que fiscale, est le critère central pour écarter la qualification d'abus de droit. À l'inverse, l'absence de toute activité économique autre que le portage de l'usufruit permet d'identifier un montage exclusivement destiné à éluder l'impôt.

Les éléments suivants nourrissent la démonstration de substance :

• une activité propre de la société usufruitière, antérieure ou distincte de la détention de l'usufruit ;
• des moyens matériels et humains proportionnés à cette activité ;
• une trésorerie employée à autre chose qu'au seul encaissement des loyers ;
• des décisions d'assemblée et une comptabilité qui retracent une vie sociale effective ;
• un besoin de financement, de restructuration ou de développement documenté en amont.

Un faisceau d'éléments concordants pèse davantage qu'une justification isolée. En revanche, une société créée peu avant l'opération, sans autre flux que l'usufruit acquis, expose le dirigeant à une discussion difficile.

La frontière entre optimisation et requalification tient à des preuves constituées avant l'opération, pas à des explications produites après.
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5. Sécuriser l'opération et documenter la motivation

La sécurisation repose sur trois chantiers. Le premier est la motivation : formaliser par écrit, avant l'acte, l'objectif patrimonial ou opérationnel poursuivi, et conserver les échanges qui le prouvent. Le deuxième est la valorisation : faire établir le prix de l'usufruit sur une méthode explicitée et cohérente avec les flux réels de la SCI. Le troisième est la vie du montage : respecter la durée prévue, tenir les assemblées, affecter les revenus conformément à l'objet annoncé.

En cas de désaccord sur les rectifications notifiées sur le fondement de l'article L64, le litige est soumis, à la demande du contribuable, à l'avis du comité de l'abus de droit fiscal. L'administration peut également le saisir. Le contribuable dispose de trente jours à compter de la réception de la réponse de l'administration à ses observations pour demander cette saisine.

FAQ

Le démembrement de parts de SCI est-il légal ?

Oui. Séparer l'usufruit et la nue-propriété de parts sociales est une opération courante du droit civil. Seules les circonstances de sa mise en œuvre peuvent être contestées, lorsque l'acte est fictif ou dépourvu de toute justification autre que fiscale.

Quand un démembrement bascule-t-il dans l'abus de droit ?

Lorsque la société qui reçoit l'usufruit n'a aucune substance économique et qu'aucun motif autre que la réduction de l'impôt n'explique l'opération. La discussion porte sur les faits, pas sur le principe du démembrement.

Qu'est-ce que le comité de l'abus de droit fiscal ?

C'est l'instance saisie en cas de désaccord sur des rectifications notifiées sur le fondement de l'article L64 du Livre des procédures fiscales. Elle rend un avis sur le dossier. Le contribuable comme l'administration peuvent la saisir.

Quel délai pour demander la saisine du comité ?

Trente jours à compter de la réception de la réponse de l'administration aux observations du contribuable. Une copie du rapport transmis au comité est ensuite adressée au contribuable, qui dispose de trente jours pour produire ses observations.

Comment démontrer la substance de la société usufruitière ?

Par une activité réelle et documentée : moyens propres, flux financiers autres que les loyers, décisions sociales effectives, projet économique formalisé avant l'opération. Un ensemble d'éléments concordants vaut mieux qu'une justification unique.

Pour aller plus loin

Article L64 - Livre des procédures fiscales - Légifrance

Procédure de l'abus de droit fiscal au sens de l'article L. 64 du LPF - BOFiP

Comité de l'abus de droit fiscal - BOFiP

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