Cession de bail commercial : informer et obtenir l'accord du bailleur

Sommaire

Ce que le bail impose avant toute cession

Clause d'agrément, clause d'intervention ou liberté de céder

Demander l'accord du bailleur et sécuriser sa réponse

Signifier la cession au bailleur selon l'article 1690

Conséquences d'une cession non signifiée ou non agréée

Garantie solidaire du cédant après la cession

FAQ

Pour aller plus loin

Ce que le bail impose avant toute cession

Avant de céder un bail commercial, le dirigeant doit relire le contrat de bail lui-même. C'est le bail, et non la loi seule, qui fixe les conditions dans lesquelles la cession peut intervenir. Deux situations se distinguent nettement.

Lorsque la cession porte sur le fonds de commerce ou l'entreprise dans son ensemble, l'article L145-16 du Code de commerce protège le locataire : toute clause qui interdirait cette cession est réputée non écrite. Le bailleur ne peut pas s'y opposer par principe.

En revanche, lorsque le locataire souhaite céder le droit au bail seul — sans transférer le fonds — le bail peut valablement restreindre, encadrer ou même interdire cette opération. Le bailleur dispose alors d'un levier contractuel direct. C'est précisément sur ce point que les clauses d'agrément et d'intervention prennent tout leur effet.

Un dirigeant qui confond ces deux hypothèses s'expose à un blocage de l'opération ou, pire, à une cession inopposable au bailleur.

Clause d'agrément, clause d'intervention ou liberté de céder

Les baux commerciaux prévoient en pratique 3 configurations distinctes pour encadrer la relation avec le bailleur lors d'une cession.

La clause d'agrément est la plus fréquente. Elle impose au cédant de solliciter formellement le bailleur, en lui communiquant l'identité du cessionnaire, l'activité envisagée et les conditions financières de la cession. Le bailleur dispose alors d'un droit de regard, mais pas d'un droit de veto absolu.

La clause d'intervention va plus loin : le bailleur devient partie à l'acte. Cette configuration lui permet de vérifier directement les engagements du cessionnaire et, le cas échéant, de négocier des aménagements au bail.

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Demander l'accord du bailleur et sécuriser sa réponse

Lorsque le bail contient une clause d'agrément, la demande doit être formulée par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Le courrier précise l'identité du cessionnaire pressenti, son activité et les conditions de la cession.

Le bailleur peut accepter, refuser ou ne pas répondre. Chaque hypothèse produit des effets distincts :

• Acceptation expresse : le cédant peut procéder à la cession dans les conditions agréées.
• Refus motivé : le cédant peut contester ce refus devant le tribunal judiciaire si les motifs sont jugés abusifs ou discriminatoires. Le juge contrôle la légitimité du refus.
• Silence prolongé : selon les termes du bail, le silence peut valoir acceptation tacite ou, au contraire, refus. La rédaction de la clause est déterminante.

Le bailleur ne peut pas refuser son agrément de façon discrétionnaire. Un refus fondé sur des motifs étrangers à la solvabilité du cessionnaire ou à la compatibilité de l'activité avec la destination du bail peut être annulé par le juge. L'autorisation judiciaire se substitue alors à l'accord du bailleur.

Précautions à prendre

• Conserver la preuve de la date d'envoi et de réception de la demande.
• Prévoir dans la promesse de cession une condition suspensive liée à l'obtention de l'agrément.
• Fixer un délai de réponse raisonnable dans le courrier de demande, en cohérence avec les stipulations du bail.

Signifier la cession au bailleur selon l'article 1690

L'article 1690 du Code civil impose une formalité distincte de l'agrément : la signification de la cession au bailleur. Cette signification est réalisée par acte d'huissier. Elle peut être remplacée par l'acceptation du bailleur dans un acte authentique.

La signification ne conditionne pas la validité de la cession entre cédant et cessionnaire. Elle conditionne son opposabilité au bailleur. Tant que cette formalité n'est pas accomplie, le bailleur peut légitimement considérer que le cédant reste son locataire et lui réclamer le paiement des loyers.

En pratique, lorsque le bailleur intervient à l'acte de cession (clause d'intervention), la signification devient superflue : sa présence vaut acceptation.

Un défaut de signification peut rendre votre cession inopposable et vous maintenir débiteur des loyers.
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Conséquences d'une cession non signifiée ou non agréée

Une cession réalisée sans respecter la clause d'agrément ou sans signification au bailleur produit des effets juridiques défavorables au cédant.

Défaut d'agrément

Si le bail exige un agrément préalable et que le cédant passe outre, le bailleur peut :

• Demander la nullité de la cession devant le juge.
• Solliciter la résiliation du bail pour manquement du locataire à ses obligations contractuelles.
• Refuser de reconnaître le cessionnaire comme locataire.

Le cédant reste alors tenu de l'ensemble de ses obligations au titre du bail, y compris le paiement des loyers.

Défaut de signification

Sans signification conforme à l'article 1690, la cession est inopposable au bailleur. Concrètement :

• Le bailleur continue de considérer le cédant comme son locataire.
• Le cédant reste redevable des loyers et charges.
• Le cessionnaire ne peut pas se prévaloir du bail à l'égard du bailleur.

Ces deux risques se cumulent lorsque ni l'agrément ni la signification n'ont été respectés. Le cédant se retrouve alors dans la situation la plus défavorable : il a perdu la jouissance des locaux mais reste débiteur du bailleur.

Garantie solidaire du cédant après la cession

Même lorsque la cession est régulière, le cédant n'est pas nécessairement libéré de toute obligation envers le bailleur. Le bail peut prévoir une clause de garantie solidaire : le cédant se porte garant du paiement des loyers par le cessionnaire.

L'article L145-16 du Code de commerce encadre cette garantie sur 2 points :

• Durée : la garantie ne peut être invoquée par le bailleur que pendant 3 ans à compter de la date de la cession.
• Obligation d'information : le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le délai prévu par la loi. À défaut, le cédant peut être déchargé de sa garantie.

Ce que le dirigeant cédant doit vérifier

• La clause de garantie solidaire figure-t-elle dans le bail ? Si oui, elle s'applique de plein droit lors de la cession.
• Le bailleur respecte-t-il son obligation d'information en cas d'impayé du cessionnaire ? Un défaut d'information peut constituer un moyen de défense pour le cédant.
• La durée de 3 ans court à compter de la cession, pas à compter de l'impayé.

La garantie solidaire engage le cédant pendant 3 ans : anticipez cette exposition avant de signer.
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FAQ

Le bailleur peut-il refuser la cession du bail sans motif ?

Non. Le bailleur ne dispose pas d'un droit de refus discrétionnaire lorsque le bail prévoit une clause d'agrément. Ses motifs de refus sont soumis au contrôle du juge. Si le refus est jugé abusif, le tribunal peut autoriser la cession.

La signification au bailleur est-elle obligatoire même s'il a donné son accord ?

Oui, sauf si le bailleur intervient directement à l'acte de cession ou accepte la cession dans un acte authentique. Sans signification conforme à l'article 1690 du Code civil, la cession reste inopposable au bailleur malgré son accord informel.

Combien de temps le cédant reste-t-il garant des loyers après la cession ?

Lorsque le bail prévoit une clause de garantie solidaire, le bailleur ne peut l'invoquer que pendant 3 ans à compter de la cession, conformément à l'article L145-16 du Code de commerce.

Le bailleur doit-il prévenir le cédant si le cessionnaire ne paie pas les loyers ?

Oui. L'article L145-16 du Code de commerce impose au bailleur d'informer le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le délai légal. Le non-respect de cette obligation peut libérer le cédant de sa garantie.

Peut-on céder un bail commercial sans l'accord du bailleur ?

Cela dépend de la nature de la cession. Si elle accompagne la vente du fonds de commerce, toute clause d'interdiction est réputée non écrite (article L145-16). En revanche, pour la cession du seul droit au bail, le bailleur peut valablement exiger un agrément préalable.

Pour aller plus loin

Article L145-16 du Code de commerce - Légifrance

Article 1690 du Code civil - Légifrance

Chapitre V : Du bail commercial (articles L145-1 à L145-60) - Légifrance

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