Obligation de délivrance conforme : ce qu'aucune clause du bail commercial n'écarte

Sommaire

1. Ce que recouvre l'obligation de délivrance conforme

2. Une obligation continue pendant toute la durée du bail

3. Conformité matérielle, juridique et administrative des locaux

4. Les clauses que la jurisprudence refuse de valider

5. Travaux et mises aux normes à la charge du bailleur

6. Recours du preneur en cas de manquement

FAQ

Pour aller plus loin

1. Ce que recouvre l'obligation de délivrance conforme

L'obligation de délivrance conforme impose au bailleur de remettre des locaux permettant d'exercer l'activité stipulée au bail. Elle naît de la nature du contrat : aucune clause n'est nécessaire pour la créer, et le preneur n'a pas à la négocier. Trois textes du Code civil en dessinent le périmètre.

Le statut des baux commerciaux, fixé par les articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce, régit la durée, le renouvellement et le loyer. Il ne dispense pas le bailleur de ces obligations, qui s'y superposent.

La portée de la délivrance se vérifie dès la rédaction du bail, en confrontant la destination stipulée à l'état réel des locaux.
Faire relire un bail commercial par un avocat

2. Une obligation continue pendant toute la durée du bail

L'erreur la plus fréquente consiste à raisonner sur le seul jour de la remise des clés. La Cour de cassation juge que la conformité s'apprécie pendant toute la durée du bail, et pas seulement à sa date de conclusion (3e chambre civile, 26 janvier 2017, pourvoi n° 14-29.315).

Un local conforme à l'entrée peut donc cesser de l'être : toiture dégradée, ascenseur hors service, installation devenue impropre à l'activité. L'article 1720 du Code civil met à la charge du bailleur, pendant le bail, les réparations devenues nécessaires, à l'exception des réparations locatives, c'est-à-dire l'entretien courant lié à l'usage quotidien des lieux.

Pour un directeur immobilier, la conséquence est opérationnelle : le manquement s'invoque en cours de bail, sans attendre l'échéance ou le renouvellement.

3. Conformité matérielle, juridique et administrative des locaux

La conformité ne se mesure pas dans l'absolu, mais au regard de la destination contractuelle, c'est-à-dire l'activité que le bail autorise à exercer. Un même local peut être conforme pour du stockage et non conforme pour de la vente au public.

Cette grille explique pourquoi une visite technique ne suffit pas : un bâtiment en bon état peut rester impropre à la destination si une autorisation manque.

Vérifier ces trois dimensions avant la signature évite des arbitrages coûteux en cours d'exploitation.
Cadrer une prise à bail avec un avocat en baux commerciaux

4. Les clauses que la jurisprudence refuse de valider

Les baux contiennent des clauses destinées à transférer la charge des travaux ou à neutraliser toute contestation sur l'état des lieux. Leur efficacité est limitée.

Il est de jurisprudence constante qu'une clause prévoyant que le preneur prend les lieux dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance. De même, le bailleur ne peut pas s'exonérer par une clause des réparations rendues nécessaires par des vices affectant la structure de l'immeuble.

La distinction utile en négociation tient en une phrase : une clause peut répartir la charge financière de travaux d'entretien, mais elle ne peut pas priver le preneur d'un local utilisable pour l'activité convenue.

5. Travaux et mises aux normes à la charge du bailleur

Deux séries de travaux reviennent au bailleur. D'une part, les réparations autres que locatives, que l'article 1720 du Code civil lui confie pendant toute la durée du bail. D'autre part, les travaux commandés par des vices affectant la structure de l'immeuble, qu'aucune clause de transfert ne déplace.

Restent les mises aux normes, dont l'imputation dépend de leur objet. Lorsqu'elles conditionnent l'usage des lieux conforme à la destination, elles se rattachent à l'obligation de délivrance conforme. Lorsqu'elles tiennent à l'exploitation propre du preneur, à son matériel ou à son organisation, elles lui incombent. La rédaction de la clause de destination pèse donc directement sur la facture.

La répartition des travaux se joue dans la rédaction des clauses de destination et de charges.
Négocier la clause travaux d'un bail commercial

6. Recours du preneur en cas de manquement

Face à des locaux impropres à la destination, le preneur dispose de voies à graduer selon l'ampleur du manquement et l'atteinte à l'exploitation.

1. Mise en demeure : elle décrit le défaut, rappelle la destination du bail et fixe un délai d'exécution. Elle constitue la base probatoire de la suite.
2. Exécution forcée : le preneur demande au juge d'ordonner les travaux, éventuellement sous astreinte, lorsque le bailleur reste inactif.
3. Dommages et intérêts : ils compensent le préjudice d'exploitation démontré, par exemple une activité arrêtée ou une surface inutilisable.
4. Résiliation judiciaire : réservée aux manquements qui privent durablement les locaux de leur usage contractuel.

Une réserve pratique s'impose : cesser unilatéralement de payer le loyer expose le preneur à une action en résiliation. La mesure se prépare, elle ne s'improvise pas.

FAQ

Le bail peut-il supprimer l'obligation de délivrance conforme ?

Non. L'article 1719 du Code civil attache cette obligation à la nature même du contrat, sans stipulation particulière. Une clause contraire ne prive pas le preneur de locaux utilisables pour l'activité convenue.

Une clause d'acceptation des lieux en l'état protège-t-elle le bailleur ?

Non. Il est de jurisprudence constante qu'une clause faisant prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance.

Qui supporte les travaux en cours de bail ?

L'article 1720 du Code civil met à la charge du bailleur les réparations devenues nécessaires, autres que les réparations locatives. Les vices affectant la structure de l'immeuble lui restent imputables malgré une clause de transfert.

La conformité s'apprécie-t-elle seulement à l'entrée dans les lieux ?

Non. La Cour de cassation a jugé le 26 janvier 2017 (pourvoi n° 14-29.315) que l'obligation s'apprécie pendant toute la durée du bail, et non à la seule date de conclusion.

Un défaut d'autorisation administrative constitue-t-il un manquement ?

Oui, lorsque l'autorisation conditionne l'exercice de l'activité stipulée au bail. La conformité se vérifie sous les angles matériel, juridique et administratif, au regard de la destination contractuelle.

Pour aller plus loin

Article 1719 - Code civil - Légifrance

Chapitre V : Du bail commercial, articles L145-1 à L145-60 - Légifrance

Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 janvier 2017, 14-29.315 - Légifrance

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