Bail commercial : clause résolutoire sous un mois, réputée non écrite

Sommaire

1. Clause résolutoire du bail commercial : mécanisme et enjeux

2. Le délai d'un mois imposé par l'article L145-41

3. Délai plus court : la clause est réputée non écrite

4. Réputée non écrite ou nulle : quelles différences

5. Formalisme du commandement : mentions à peine de nullité

6. Sécuriser ou contester la clause : réflexes pratiques

FAQ

Pour aller plus loin

Un bailleur constate un impayé, délivre un commandement, attend quinze jours et assigne en constat de résiliation. Le juge écarte la clause. La clause résolutoire du bail commercial obéit à un délai légal d'ordre public : une stipulation plus courte prive le bailleur de son levier le plus rapide.

1. Clause résolutoire du bail commercial : mécanisme et enjeux

La clause résolutoire est la stipulation par laquelle les parties conviennent que le bail sera résilié de plein droit en cas de manquement du locataire. De plein droit signifie que le juge n'apprécie pas la gravité de la faute : il constate que les conditions de la clause sont réunies.

L'article 1225 du Code civil pose le cadre général : la clause précise les engagements dont l'inexécution entraîne la résolution, et la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Pour un directeur immobilier, l'intérêt est opérationnel :

• reprise des locaux sans avoir à démontrer la gravité du manquement,
• traitement en référé, plus rapide qu'une action au fond.

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2. Le délai d'un mois imposé par l'article L145-41

L'article L145-41 du Code de commerce limite cette liberté contractuelle. Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement est l'acte par lequel le bailleur somme le locataire d'exécuter son obligation.

Ces dispositions sont d'ordre public : les parties ne peuvent pas y déroger.

Le texte prévoit toutefois un tempérament. Le juge saisi dans les formes et conditions de l'article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause tant que la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision passée en force de chose jugée.

Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 relative à la simplification de la vie économique, cette suspension est subordonnée à la capacité du locataire à régler la dette locative et à reprendre le paiement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

3. Délai plus court : la clause est réputée non écrite

Une clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois n'est pas ramenée au délai légal. Elle est réputée non écrite dans son intégralité. Ce régime résulte de la loi Pinel du 18 juin 2014, qui a substitué le caractère réputé non écrit à la nullité auparavant appliquée à une telle clause (la Cour de cassation avait alors jugé la clause nulle, Cass. 3e civ., 8 décembre 2010, n°09-16.939).

La conséquence est directe : le bailleur ne dispose plus d'aucune clause résolutoire et doit demander au juge la résiliation judiciaire du bail, laquelle suppose de démontrer un manquement suffisamment grave. Le calendrier passe de quelques semaines à plusieurs mois.

Or cette inopposabilité joue de plein droit, sans condition de délai ni de prescription. Un locataire peut l'invoquer des années après la signature.

La rédaction du délai conditionne à elle seule l'efficacité de la clause sur toute la durée du bail.
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4. Réputée non écrite ou nulle : quelles différences

Les deux notions aboutissent à écarter la clause, mais les régimes diffèrent.

Concrètement, le locataire n'a pas à engager une action en nullité dans un délai déterminé : il lui suffit d'opposer le caractère non écrit de la clause au moment où le bailleur tente de s'en prévaloir. Aucune consolidation par l'écoulement du temps n'est possible : un bail signé il y a dix ans reste exposé.

5. Formalisme du commandement : mentions à peine de nullité

Même valable, la clause reste inefficace si le commandement est irrégulier. L'article L145-41 impose que le commandement mentionne, à peine de nullité, le délai d'un mois.

Points de contrôle avant délivrance :

1. mention expresse du délai d'un mois,
2. visa de la clause résolutoire invoquée, la mise en demeure devant la mentionner expressément selon l'article 1225 du Code civil,
3. désignation précise des manquements reprochés et des sommes dues,
4. vérification de la personne visée et de l'adresse des locaux.

Un commandement nul n'ouvre aucun délai : la procédure doit être reprise depuis le début.

Le contrôle du commandement avant délivrance évite une reprise complète de la procédure.
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6. Sécuriser ou contester la clause : réflexes pratiques

Côté bailleur, la revue des baux existants prime sur la négociation des nouveaux. Un délai inférieur à un mois figurant dans un modèle ancien contamine tout le portefeuille qui l'a utilisé. La correction passe par un avenant, puisque la clause d'origine ne peut pas être sauvée.

Côté preneur, l'analyse du délai stipulé constitue le premier réflexe à réception d'un commandement. Si la clause est réputée non écrite, la contestation porte sur le principe même de la résiliation.

Dans les deux cas, la demande de délais fondée sur l'article 1343-5 du Code civil reste ouverte, sous la condition de capacité de paiement désormais exigée. SWIM LEGAL intervient comme plateforme d'avocats d'affaires indépendants spécialisés sur ces revues de portefeuilles.

FAQ

Un délai de 15 jours dans une clause résolutoire est-il valable ?

Non. L'article L145-41 du Code de commerce impose un délai d'un mois et relève de l'ordre public. La clause est réputée non écrite dans son intégralité, et non ramenée au délai légal.

Le bailleur peut-il encore résilier le bail ?

Oui, mais par la voie judiciaire. Il doit demander la résiliation au juge en démontrant un manquement suffisamment grave, sans bénéficier de l'automatisme de la clause résolutoire.

Le locataire doit-il agir dans un délai pour invoquer le caractère non écrit ?

Non. L'inopposabilité joue de plein droit, sans condition de délai ni de prescription. Le locataire peut l'opposer en défense à tout moment.

Que doit contenir le commandement à peine de nullité ?

Il doit mentionner le délai d'un mois prévu par l'article L145-41. La mise en demeure doit également viser expressément la clause résolutoire, en application de l'article 1225 du Code civil.

Le juge peut-il suspendre les effets de la clause résolutoire ?

Oui, dans les formes et conditions de l'article 1343-5 du Code civil, en accordant des délais. Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, le locataire doit pouvoir régler la dette et reprendre le paiement du loyer courant avant la première audience.

Pour aller plus loin

Article L145-41 - Code de commerce - Légifrance

Section 7 : De la résiliation (Articles L145-41 à L145-46-1) - Légifrance

Résilier un bail commercial - Entreprendre.Service-Public.fr

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