Requalification du bail dérogatoire : prescription et délais d'action

Sommaire

1. Bail dérogatoire : régime et durée maximale (L145-5)

2. Maintien dans les lieux : naissance d'un bail statutaire

3. Constat ou requalification : deux actions à ne pas confondre

4. Prescription biennale de l'article L145-60 : champ d'application

5. Ce qu'a jugé la Cour de cassation en 2023 et 2025

6. Conséquences pratiques pour le bailleur et pour le preneur

FAQ

Pour aller plus loin

1. Bail dérogatoire : régime et durée maximale (L145-5)

Le bail dérogatoire écarte le statut protecteur des baux commerciaux. L'article L145-5 du Code de commerce l'encadre : la dérogation se convient lors de l'entrée dans les lieux du preneur, et la durée totale du bail ou des baux successifs ne peut excéder 3 ans. La requalification du bail dérogatoire se joue dès que ce plafond est atteint.

Deux garde-fous complètent ce régime. D'une part, une fois les 3 ans écoulés, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. D'autre part, un état des lieux doit être établi lors de la prise de possession et lors de la restitution, contradictoirement, par les parties ou par un tiers qu'elles mandatent, puis annexé au bail.

Un bail dérogatoire mal calibré dans sa durée bascule dans le statut des baux commerciaux sans que les parties l'aient voulu.
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2. Maintien dans les lieux : naissance d'un bail statutaire

Le basculement ne suppose aucun écrit. Lorsque, à l'expiration de la durée convenue et au plus tard à l'issue d'un délai d'1 mois après le terme, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont les effets sont réglés par le statut des baux commerciaux. Le texte produit cet effet de lui-même, sans qu'un juge ait à le prononcer.

Deux conditions cumulatives commandent ce basculement :
- le preneur demeure dans les locaux après le terme du bail dérogatoire ;
- le bailleur ne s'oppose pas à ce maintien dans le mois qui suit ce terme.

Le bailleur qui laisse s'écouler ce mois sans réaction se retrouve lié par un bail de 9 ans, avec droit au renouvellement du preneur. Surveiller les termes des baux dérogatoires conditionne donc la maîtrise du portefeuille immobilier.

3. Constat ou requalification : deux actions à ne pas confondre

La confusion entre deux demandes explique une part des contentieux. Faire constater un bail statutaire né du maintien en possession revient à demander au juge de reconnaître une situation déjà créée par la loi. Demander la requalification d'un contrat en bail commercial pour un autre motif revient à contester la nature même de la convention signée.

Cette ligne de partage commande le régime de prescription applicable. Elle se vérifie au cas par cas, à partir du fondement réellement invoqué et non de l'intitulé de l'assignation.

Qualifier correctement la demande avant de saisir le juge évite un débat de prescription mal engagé.
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4. Prescription biennale de l'article L145-60 : champ d'application

L'article L145-60 du Code de commerce prévoit que toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif au bail commercial se prescrivent par 2 ans. Cette prescription biennale est courte au regard du droit commun et sanctionne l'inaction rapidement.

Son point de départ ne suit pas une date unique. Il s'apprécie in concreto, c'est-à-dire au regard du fait générateur de la créance invoquée dans chaque litige. Une demande liée à un loyer, à une indemnité ou à une clause du bail ne partira donc pas du même jour.

Deux questions se posent avant toute assignation :
1. la demande relève-t-elle du chapitre sur le bail commercial ?
2. quel fait précis a fait naître la créance revendiquée ?

5. Ce qu'a jugé la Cour de cassation en 2023 et 2025

Par un arrêt du 19 juin 2025 (pourvoi n° 24-22.125), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut des baux commerciaux, à la suite du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, n'est pas soumise à la prescription biennale. Cette reconnaissance résulte en effet du seul effet de l'article L145-5, et non d'une action créée par le chapitre sur le bail commercial. La Cour avait déjà retenu cette solution en 2023.

En revanche, l'action en requalification d'un contrat en bail commercial fondée sur un autre motif reste en principe soumise au délai de 2 ans. Cette distinction se vérifie au cas par cas.

Le fondement retenu détermine si le délai de 2 ans s'applique ou non.
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6. Conséquences pratiques pour le bailleur et pour le preneur

Pour le bailleur, la sécurité ne vient plus de l'écoulement du temps. Puisque la demande de constat échappe au délai de 2 ans, un preneur peut la former longtemps après le maintien en possession. La prévention se joue en amont : surveiller les échéances, formaliser l'opposition dans le mois, documenter la restitution.

Pour le preneur, le maintien dans les lieux au-delà du terme sécurise son fonds. Il lui reste à prouver sa possession et l'absence d'opposition du bailleur.

• Bailleur : agir dans le mois suivant le terme, conserver les écrits.
• Preneur : établir la continuité de la possession après le terme.
• Les deux : vérifier le fondement d'une demande de requalification avant toute procédure.

FAQ

Le bail dérogatoire peut-il dépasser 3 ans ?

Non. L'article L145-5 du Code de commerce plafonne à 3 ans la durée totale, baux successifs compris. Au-delà, aucun nouveau bail dérogatoire ne peut être conclu pour le même fonds dans les mêmes locaux.

Que se passe-t-il si le preneur reste après le terme ?

S'il reste et est laissé en possession au plus tard 1 mois après le terme, un nouveau bail se forme et ses effets sont réglés par le statut des baux commerciaux. Aucune signature n'est nécessaire.

La demande de constat se prescrit-elle par 2 ans ?

Non, selon l'arrêt du 19 juin 2025 (pourvoi n° 24-22.125). La reconnaissance du bail statutaire résulte du seul effet de l'article L145-5, ce qui la place hors du champ de la prescription biennale.

Quel est le point de départ de la prescription biennale ?

Il s'apprécie in concreto, selon le fait générateur de la créance invoquée. Aucune date de départ unique ne s'applique à toutes les actions du chapitre sur le bail commercial.

Comment éviter la formation d'un bail statutaire ?

Le bailleur manifeste son opposition au maintien du preneur dans le mois suivant le terme, et organise la restitution des locaux avec un état des lieux contradictoire.

Pour aller plus loin

Article L145-5 du Code de commerce - Légifrance

Article L145-60 du Code de commerce - Légifrance

Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 juin 2025, 24-22.125 - Légifrance

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