Fiscalité des baux commerciaux : TVA, enregistrement et CFE

Sommaire

Fiscalité des baux : les impôts réellement concernés

TVA sur les loyers : exonération et option

Droits d'enregistrement : dispense et cas particuliers

CFE, taxe foncière et répartition entre bailleur et preneur

Traitement fiscal du pas-de-porte et du dépôt de garantie

Déductibilité des loyers pour l'entreprise locataire

FAQ

Pour aller plus loin

Fiscalité des baux : les impôts réellement concernés

Signer un bail commercial engage le dirigeant sur 3, 6 ou 9 ans. Pourtant, la fiscalité des baux reste souvent un angle mort au moment de la négociation. Quatre blocs fiscaux distincts s'appliquent : la TVA sur les loyers, les droits d'enregistrement, les impôts locaux (CFE et taxe foncière) et le traitement du résultat (déductibilité des loyers, régime du pas-de-porte et du dépôt de garantie).

Chaque bloc obéit à des règles propres. Certaines charges sont négociables entre bailleur et preneur, d'autres sont fixées par la loi. Les confondre expose à des redressements ou à des surcoûts évitables.

TVA sur les loyers : exonération et option

La location de locaux nus à usage professionnel ou commercial est exonérée de TVA de plein droit (art. 261 D 2° du CGI). Le bailleur peut toutefois exercer une option pour la TVA (art. 260 2° du CGI). Cette option présente un intérêt lorsqu'il souhaite récupérer la TVA sur des travaux d'acquisition ou de rénovation.

Lorsque le preneur n'est pas assujetti à la TVA — par exemple un professionnel de santé ou une association non assujettie —, le bail doit mentionner expressément l'option. À défaut, elle n'est pas opposable au preneur.

En revanche, la location de locaux aménagés ou équipés (bureaux meublés, entrepôts équipés) est imposable de plein droit au taux normal de 20 %. La location-gérance d'un fonds de commerce suit le même régime : elle constitue une prestation de services soumise à la TVA à 20 %.

Comprendre le régime de TVA applicable à un bail conditionne la rentabilité du projet immobilier.
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Droits d'enregistrement : dispense et cas particuliers

Contrairement à une idée répandue, les baux commerciaux ordinaires ne supportent pas de droit proportionnel sur les loyers. Les actes constatant une mutation de jouissance à durée limitée d'immeubles sont dispensés de la formalité de l'enregistrement, quel que soit le montant annuel du loyer et quelle que soit la forme de l'acte (acte sous seing privé ou notarié). Cette dispense résulte de la doctrine administrative (BOFiP ENR-JOMI).

Exceptions à connaître

Certains baux longs ou atypiques restent soumis à des formalités spécifiques :

• Bail emphytéotique (18 à 99 ans) : soumis à un droit d'enregistrement proportionnel.
• Bail à construction : régime fiscal propre avec droits calculés sur la valeur des constructions remises en fin de bail.
• Bail à durée illimitée : requalifié en mutation de propriété, donc soumis aux droits de mutation.

Lorsqu'un bail commercial excède 12 ans, il doit être publié au service de la publicité foncière. Cette publication génère une taxe de publicité foncière calculée sur le montant cumulé des loyers.

CFE, taxe foncière et répartition entre bailleur et preneur

CFE : deux redevables possibles

La cotisation foncière des entreprises (CFE — à ne pas confondre avec le centre de formalités des entreprises) frappe toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée. Le preneur est donc redevable de la CFE au titre de l'activité qu'il exerce dans les locaux loués.

Le bailleur est lui aussi redevable de la CFE lorsqu'il exerce une activité de location ou de sous-location de locaux nus à usage autre que l'habitation et que ses recettes brutes HT atteignent 100 000 € au cours de la période de référence (art. 1447 du CGI, BOFiP IF-CFE-10-20-30).

Taxe foncière : propriétaire, mais refacturation encadrée

La taxe foncière est légalement due par le propriétaire. En pratique, de nombreux baux prévoient sa refacturation au preneur. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d'application du 3 novembre 2014, cette refacturation est encadrée : l'article L145-40-2 du Code de commerce impose un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, annexé au bail.

La répartition des impôts locaux entre bailleur et preneur doit être formalisée dès la rédaction du bail.
Faites vérifier votre bail par un avocat en fiscalité immobilière.

Traitement fiscal du pas-de-porte et du dépôt de garantie

Pas-de-porte : tout dépend de la qualification

Le pas-de-porte versé par le preneur à l'entrée dans les lieux suit un régime fiscal qui dépend de sa nature réelle :

• Supplément de loyer : il est imposable chez le bailleur comme un revenu foncier (ou un produit d'exploitation) et déductible chez le preneur, étalé sur la durée du bail.
• Indemnité compensant la dépréciation de la valeur patrimoniale du bien : il est traité différemment chez le bailleur et inscrit chez le preneur comme un élément incorporel non amortissable.

La rédaction du bail doit préciser cette qualification. En l'absence de clause, l'administration fiscale peut requalifier le versement, ce qui modifie le traitement pour les deux parties.

Dépôt de garantie : neutralité fiscale conditionnelle

Le dépôt de garantie n'est ni un loyer ni un produit imposable tant qu'il n'est pas définitivement acquis au bailleur. Il figure au passif du bilan du bailleur et à l'actif de celui du preneur. Ce n'est qu'en cas de non-restitution — pour compenser des dégradations ou des loyers impayés — qu'il devient un produit imposable pour le bailleur et une charge pour le preneur.

Déductibilité des loyers pour l'entreprise locataire

Les loyers commerciaux constituent une charge déductible du résultat imposable de l'entreprise locataire, à trois conditions cumulatives :

1. La charge est effective : le loyer est réellement payé et correspond à une occupation réelle.
2. Elle est engagée dans l'intérêt de l'exploitation : le local loué sert à l'activité professionnelle.
3. Son montant est normal : il correspond aux prix du marché pour un local comparable.

Le risque d'acte anormal de gestion

Lorsqu'une SCI détenue par les mêmes associés que la société d'exploitation loue un local à cette dernière, l'administration fiscale examine le niveau du loyer. Un loyer manifestement excessif par rapport au marché constitue un acte anormal de gestion. La fraction jugée excessive est réintégrée dans le résultat imposable de la société locataire et peut être requalifiée en distribution de revenus chez les associés.

Ce risque concerne aussi les loyers anormalement bas versés par la société d'exploitation à la SCI, qui peuvent entraîner un redressement chez le bailleur.

La structuration fiscale d'un bail entre sociétés liées nécessite une analyse préalable du niveau de loyer.
Échangez avec un avocat en fiscalité immobilière pour anticiper ce risque.

FAQ

Un bail commercial est-il soumis à la TVA par défaut ?

Non. La location de locaux nus à usage commercial est exonérée de TVA de plein droit. Le bailleur peut exercer une option pour soumettre les loyers à la TVA au taux de 20 %. En revanche, la location de locaux aménagés ou équipés est imposable de plein droit.

Faut-il enregistrer un bail commercial aux impôts ?

Les baux commerciaux à durée limitée sont dispensés de la formalité d'enregistrement, quel que soit le montant du loyer. Seuls les baux emphytéotiques, les baux à construction et les baux à durée illimitée restent soumis à des droits d'enregistrement.

Le bailleur peut-il refacturer la taxe foncière au preneur ?

Oui, à condition que cette refacturation figure dans l'inventaire des charges annexé au bail, conformément à l'article L145-40-2 du Code de commerce issu de la loi Pinel. En revanche, les grosses réparations et les honoraires de gestion des loyers ne peuvent pas être mis à la charge du preneur.

Comment est imposé le pas-de-porte ?

Son régime fiscal dépend de sa qualification dans le bail. S'il est qualifié de supplément de loyer, il est imposable chez le bailleur et déductible chez le preneur. S'il compense une dépréciation patrimoniale, il constitue un élément incorporel non amortissable chez le preneur.

Quand un loyer entre sociétés liées devient-il un acte anormal de gestion ?

Lorsque le loyer versé par une société d'exploitation à une SCI détenue par les mêmes associés est manifestement supérieur ou inférieur aux prix du marché, l'administration peut le requalifier en acte anormal de gestion. La fraction excessive est réintégrée dans le résultat imposable.

Pour aller plus loin

ENR - Mutations de jouissance à titre onéreux - Baux d'immeubles - BOFiP

IF - Cotisation foncière des entreprises - Location ou sous-location d'immeubles nus - BOFiP

Droits d'enregistrement (Articles 738 à 739) - Code général des impôts - Légifrance

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