CFE et SCI : redevabilité, exonérations et obligations déclaratives

Sommaire

1. CFE : champ d'application et redevables en SCI

2. Locations nues d'habitation : exonération de principe

3. Seuils de recettes et exonérations temporaires applicables

4. Base d'imposition, calcul et cotisation minimum

5. Obligations déclaratives : formulaires 1447-C et 1447-M

6. Contester ou obtenir un dégrèvement de CFE

FAQ

Pour aller plus loin

1. CFE : champ d'application et redevables en SCI

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est due par les personnes qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée, selon l'article 1447-I du code général des impôts (CGI). La forme juridique ne figure pas dans cette définition : une SCI n'est donc ni imposée ni exonérée par principe. Ce qui déclenche la CFE d'une SCI, c'est la nature de l'activité qu'elle exerce réellement.

Le même article 1447-I range expressément dans le champ professionnel la location ou la sous-location de locaux nus à usage autre que l'habitation, lorsque les recettes ou le chiffre d'affaires provenant de cette activité, ajustés à l'année, atteignent 100 000 € hors taxes. Une société civile qui loue des bureaux ou un local commercial vides peut donc être redevable, sans exercer d'activité commerciale au sens courant.

Cette distinction explique la plupart des découvertes tardives : le gérant raisonne en statut, alors que l'administration raisonne en usage du bien et en montant de recettes.

La qualification exacte d'une location conditionne l'imposition et se prépare avant la première déclaration.
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2. Locations nues d'habitation : exonération de principe

À l'inverse, la location nue de locaux à usage d'habitation n'est pas, par principe, une activité soumise à la CFE. Une SCI qui met un appartement vide en location longue durée reste donc hors du champ, quel que soit le montant des loyers encaissés.

Deux paramètres suffisent à situer une société civile : l'usage du local loué et le mode de location, nu ou meublé. La location meublée est en principe une activité professionnelle soumise à la CFE, avec des exonérations de plein droit prévues pour certaines situations (BOI-IF-CFE-10-30-10-50).

Un changement d'usage ou le passage du nu au meublé modifie donc la situation fiscale de la SCI sans qu'aucun acte de société ne soit nécessaire.

3. Seuils de recettes et exonérations temporaires applicables

Le seuil de 100 000 € hors taxes s'apprécie sur des recettes ajustées à l'année, ce qui neutralise l'effet d'un exercice incomplet. Une première période de six mois est donc ramenée à douze mois avant comparaison au seuil. Le franchissement s'apprécie ainsi sur une base homogène, indépendamment de la date de constitution de la société.

Les exonérations, en revanche, ne jouent pas toutes automatiquement. Certaines sont de plein droit, comme celles prévues pour des locations meublées par le BOI-IF-CFE-10-30-10-50. D'autres supposent une démarche : la SCI qui estime relever d'une exonération doit la signaler à l'administration par une déclaration modificative, faute de quoi l'imposition suit son cours.

Vérifier son champ d'imposition avant l'avis de mise en recouvrement évite une régularisation contrainte.
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4. Base d'imposition, calcul et cotisation minimum

La CFE se calcule sur une base foncière à laquelle s'applique le taux voté par la collectivité où se situe le local. Ni ce taux ni cette base ne sont uniformes sur le territoire : deux SCI comparables peuvent supporter des montants différents selon la commune d'implantation du bien.

Lorsque la base obtenue est faible, une cotisation minimum s'applique. Sa base est fixée chaque année par la collectivité locale bénéficiaire, en fonction du chiffre d'affaires réalisé par l'entreprise au cours de la période de référence, selon un barème encadré par l'article 1647 D du CGI. Les redevables dont le chiffre d'affaires ou les recettes ajustés à douze mois n'excèdent pas 5 000 € en sont exonérés, sous réserve du respect du règlement (UE) n° 2023/2831 de la Commission du 13 décembre 2023 relatif aux aides de minimis.

5. Obligations déclaratives : formulaires 1447-C et 1447-M

Deux formulaires structurent les obligations d'une SCI. Le 1447-C est la déclaration initiale, déposée en cas de création ou de reprise d'établissement. Le 1447-M est la déclaration modificative : il sert à signaler un changement affectant la base d'imposition et à demander une exonération.

L'absence de déclaration ne suspend pas l'imposition : elle prive seulement la société civile du moyen de faire valoir sa situation réelle. Une acquisition, une mise en location ou un passage du nu au meublé se déclarent.

Une déclaration modificative mal calibrée fige une base d'imposition pour l'année entière.
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6. Contester ou obtenir un dégrèvement de CFE

Une imposition contestée se traite par une réclamation adressée au service des impôts des entreprises dont dépend le local. La démarche suppose d'identifier précisément l'erreur : local retenu à tort, usage mal qualifié, exonération non appliquée, changement non pris en compte.

Lorsque l'écart porte sur un élément déclaratif, la déclaration modificative 1447-M reste l'outil de correction. Une société civile qui se considère hors champ, parce qu'elle ne loue que des locaux nus à usage d'habitation, a intérêt à documenter cet usage : baux, désignation des lots, destination effective du bien. En pratique, la démonstration incombe à celui qui invoque l'absence d'imposition ou l'exonération.

FAQ

Une SCI est-elle automatiquement redevable de la CFE ?

Non. La CFE dépend de l'activité exercée, pas de la forme sociale. Une SCI est redevable lorsqu'elle exerce une activité professionnelle non salariée au sens de l'article 1447-I du CGI, notamment la location de locaux nus à usage autre que l'habitation au-delà du seuil légal.

La location nue d'habitation entraîne-t-elle une CFE ?

Non, par principe. La location de locaux nus à usage d'habitation n'est pas une activité soumise à la CFE. La situation change si la SCI loue en meublé ou si le local reçoit une autre affectation.

Quel seuil de recettes fait entrer une SCI dans le champ ?

L'article 1447-I du CGI vise les recettes ou le chiffre d'affaires ajustés à l'année, supérieurs ou égaux à 100 000 € hors taxes, pour la location ou la sous-location de locaux nus à usage autre que l'habitation.

Comment demander une exonération de CFE ?

Par le formulaire 1447-M, déclaration modificative qui sert à signaler un changement affectant la base d'imposition et à demander une exonération. Toutes les exonérations ne sont pas appliquées d'office.

Une SCI sans recettes paie-t-elle la cotisation minimum ?

Les redevables dont le chiffre d'affaires ou les recettes ajustés à douze mois n'excèdent pas 5 000 € sont exonérés de cotisation minimum. Le bénéfice de cette exonération est subordonné au respect du règlement (UE) n° 2023/2831 relatif aux aides de minimis.

Pour aller plus loin

IF - CFE - Champ d'application - Location ou sous-location d'immeubles nus - BOFiP-Impôts

IF - CFE - Exonérations de plein droit permanentes - Locations meublées et parties communes - BOFiP-Impôts

Cotisation foncière des entreprises : demander une exonération ou signaler une modification - Entreprendre.Service-Public.fr

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