Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : qui paie ?
- La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est un impôt local adossé à la taxe foncière, dû par le propriétaire du bien.
- Le propriétaire bailleur peut récupérer la TEOM sur le locataire au titre des charges locatives, hors frais de gestion.
- Le calcul repose sur la valeur locative cadastrale du bien, pas sur le volume réel de déchets produits.
- Les locaux professionnels sont assujettis à la TEOM sauf s'ils relèvent de la REOM ou de la TEOMi.
- Une contestation est possible sous conditions : réclamation auprès du service des impôts dans le délai légal.
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Sommaire
Qu'est-ce que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?
Qui paie la TEOM : propriétaire ou locataire ?
Comment est calculée la TEOM ?
TEOM et locaux professionnels : quelles règles ?
Récupération de la TEOM sur le locataire
Comment contester ou réduire la TEOM ?
Qu'est-ce que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est un impôt local perçu par les collectivités territoriales pour financer la collecte et le traitement des déchets ménagers. Elle figure sur l'avis de taxe foncière et concerne toute propriété bâtie soumise à cet impôt, qu'il s'agisse d'un logement, d'un commerce ou d'un bureau.
Contrairement à une redevance, la TEOM n'est pas proportionnelle au service rendu. Un local vide ou peu producteur de déchets la supporte au même titre qu'un local très occupé. En 2023, son produit total en France a dépassé 7,8 milliards d'euros selon la Direction générale des finances publiques (DGFiP).
La TEOM se distingue de la redevance d'enlèvement des ordures ménagères (REOM), facturée en fonction du volume de déchets réellement produit. Certaines intercommunalités ont adopté la TEOMi (TEOM incitative), qui intègre une part variable liée à la quantité de déchets. Toutefois, la TEOM classique reste le mode de financement retenu par plus de 90 % des collectivités françaises.
Qui paie la TEOM : propriétaire ou locataire ?
Le redevable légal de la TEOM est le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. C'est lui qui reçoit l'avis d'imposition et qui doit s'acquitter du montant auprès du Trésor public, même si le bien est loué.
En cas de vente en cours d'année, la pratique notariale prévoit un prorata temporis dans l'acte de vente. L'acquéreur rembourse alors au vendeur la part de TEOM correspondant à la période postérieure à la cession. Cette répartition est conventionnelle : elle ne modifie pas l'obligation fiscale du propriétaire au 1er janvier.
Pour les copropriétés, la TEOM est incluse dans l'avis de taxe foncière de chaque copropriétaire, au prorata de ses tantièmes. Le syndic n'intervient pas dans son recouvrement.
| Situation | Redevable légal | Paiement effectif |
|---|---|---|
| Propriétaire occupant | Propriétaire | Propriétaire |
| Propriétaire bailleur | Propriétaire | Propriétaire, récupérable sur le locataire |
| Copropriété | Chaque copropriétaire | Chaque copropriétaire |
| Vente en cours d'année | Propriétaire au 1er janvier | Prorata conventionnel vendeur/acquéreur |
Comprendre qui supporte la TEOM permet de mieux structurer la gestion fiscale de vos locaux.
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Comment est calculée la TEOM ?
Le montant de la TEOM repose sur 2 éléments : la valeur locative cadastrale du bien et le taux voté par la collectivité compétente.
La base de calcul
La base imposable correspond à 50 % de la valeur locative cadastrale, identique à celle utilisée pour la taxe foncière. Cette valeur est déterminée par l'administration fiscale selon des critères de surface, de confort et de localisation. Elle ne reflète pas nécessairement le loyer réel du bien.
Le taux applicable
Chaque commune ou intercommunalité fixe annuellement un taux de TEOM. Ce taux varie selon les territoires : il oscille entre 3 % et 25 % de la base imposable selon les données de la DGFiP. Les écarts s'expliquent par le coût local de la collecte, la densité urbaine et les choix budgétaires de la collectivité.
Les frais de gestion
L'État prélève des frais de gestion de 8 % sur le montant de la TEOM. Ces frais rémunèrent le service de recouvrement assuré par la DGFiP. Ils apparaissent sur l'avis d'imposition en sus du montant principal.
| Composante | Description |
|---|---|
| Base imposable | 50 % de la valeur locative cadastrale |
| Taux | Fixé par la collectivité (3 % à 25 %) |
| Frais de gestion | 8 % du montant de la TEOM |
TEOM et locaux professionnels : quelles règles ?
Les locaux professionnels — bureaux, commerces, entrepôts, ateliers — sont soumis à la TEOM dès lors qu'ils se situent dans une commune où ce mode de financement est en vigueur. La nature de l'activité exercée ne constitue pas un critère d'exonération.
Depuis la révision des valeurs locatives des locaux professionnels entrée en vigueur en 2017, la base de calcul a été actualisée pour mieux refléter le marché locatif. Cette révision a entraîné des hausses sensibles de TEOM pour certains commerces et locaux d'activité, en particulier dans les zones où les anciennes valeurs cadastrales étaient sous-évaluées.
Un local professionnel peut toutefois être exonéré si la collectivité a instauré la REOM à la place de la TEOM. Dans ce cas, l'entreprise paie une redevance calculée sur le volume de déchets produit. Cette option reste minoritaire : environ 10 % des collectivités l'appliquent.
Les entreprises produisant des déchets non assimilables aux ordures ménagères (déchets industriels, dangereux) ne bénéficient pas pour autant d'une exonération automatique de TEOM. Elles doivent formuler une demande spécifique si elles n'utilisent pas le service de collecte.
La fiscalité locale des locaux professionnels comporte des subtilités qui méritent un examen attentif.
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Récupération de la TEOM sur le locataire
Le propriétaire bailleur peut récupérer la TEOM sur le locataire au titre des charges locatives. Cette possibilité est encadrée par des textes distincts selon la nature du bail.
Bail d'habitation
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 87-713 du 26 août 1987 listent les charges récupérables. La TEOM y figure expressément. En revanche, les frais de gestion (8 %) ne sont pas récupérables : seul le montant principal de la taxe peut être refacturé au locataire.
Bail commercial
Pour les baux commerciaux, la récupération de la TEOM dépend des stipulations contractuelles. Le bail doit prévoir explicitement la refacturation des impôts et taxes liés à l'immeuble. Depuis la loi Pinel de 2014, un inventaire précis des charges récupérables doit être annexé au contrat. Sans clause expresse, le bailleur supporte la TEOM.
- Bail d'habitation : TEOM récupérable (hors frais de gestion de 8 %)
- Bail commercial : récupérable si le bail le prévoit expressément
- Bail professionnel : liberté contractuelle, à stipuler dans le contrat
Le bailleur doit justifier le montant réclamé en produisant l'avis d'imposition ou un décompte détaillé. Le locataire peut demander la communication de ces pièces.
Comment contester ou réduire la TEOM ?
Plusieurs leviers permettent de contester la TEOM ou d'en réduire le montant.
Contester la valeur locative cadastrale
Si la valeur locative cadastrale paraît excessive au regard des caractéristiques réelles du bien (surface, état, équipements), le propriétaire peut déposer une réclamation auprès du centre des impôts fonciers. Le délai de réclamation court jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement. La contestation doit être motivée par des éléments factuels : erreur de surface, changement de consistance du local, comparaison avec des biens similaires.
Demander un dégrèvement pour local vacant
Un local resté vacant pendant au moins 3 mois consécutifs peut ouvrir droit à un dégrèvement de taxe foncière, mais la TEOM n'est pas automatiquement concernée. Certaines collectivités prévoient toutefois des exonérations pour les locaux non desservis par le service de collecte. La demande doit être adressée au service des impôts avec les justificatifs de vacance.
Vérifier le périmètre de collecte
Un propriétaire dont le bien n'est pas desservi par le service de collecte peut demander une exonération totale de TEOM. La jurisprudence administrative exige que le point de collecte le plus proche se situe à une distance raisonnable du bien. Le Conseil d'État a précisé qu'une distance supérieure à 200 mètres ne suffit pas, à elle seule, à justifier l'exonération.
Un avocat fiscaliste peut identifier les leviers de contestation adaptés à votre situation.
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FAQ
La TEOM est-elle due même si le local est vide ?
Oui. La TEOM est due par le propriétaire au 1er janvier, indépendamment de l'occupation du bien. Un local vacant reste imposable sauf si le propriétaire obtient un dégrèvement spécifique auprès du service des impôts.
Le locataire peut-il refuser de rembourser la TEOM ?
En bail d'habitation, la TEOM fait partie des charges récupérables légales : le locataire ne peut pas la refuser. En bail commercial, le remboursement dépend des clauses du contrat. Sans mention expresse, le bailleur la supporte.
Les frais de gestion de 8 % sont-ils récupérables sur le locataire ?
Non. Les frais de gestion prélevés par l'État (8 % du montant de la TEOM) restent à la charge du propriétaire. Seul le montant principal de la taxe est récupérable.
Comment savoir si mon local est soumis à la TEOM ou à la REOM ?
L'information figure sur l'avis de taxe foncière. Vous pouvez aussi consulter la délibération de votre commune ou intercommunalité, disponible en mairie ou sur le site de la collectivité.
Quel est le délai pour contester la TEOM ?
La réclamation doit être déposée auprès du centre des impôts fonciers avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement de la taxe. Passé ce délai, la contestation est irrecevable.
Pour aller plus loin
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (Articles 1520 à 1526) - Légifrance
TEOM : récupération sur le locataire - impots.gouv.fr
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) - Établissement de la taxe - bofip.impots.gouv.fr
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