Viager SCI : montage, fiscalité et risques à anticiper

Sommaire

Situation type : un dirigeant envisage un viager via SCI

Objectifs recherchés : transmission, revenus et gestion collective

Mécanisme du viager : bouquet, rente et aléa

Acheter en viager par une SCI : statuts et financement

Vendre en viager un bien détenu par une SCI

Fiscalité viager SCI : IR ou IS, rente et plus-value

Risques et limites du montage viager SCI

FAQ

Pour aller plus loin

Situation type : un dirigeant envisage un viager via SCI

Un dirigeant de PME détient avec son associé une SCI propriétaire des bureaux loués à leur société d'exploitation. Il repère un appartement proposé en viager par une propriétaire de 78 ans et envisage de l'acquérir par la SCI plutôt qu'en nom propre. Ce viager SCI soulève trois questions : la société peut-elle acheter un bien dont le prix dépend de la durée de vie d'une personne, comment les associés financeront-ils la rente, et quelle fiscalité s'appliquera ?

Le cas inverse existe aussi : une SCI familiale détient une maison que ses associés souhaitent vendre en viager pour percevoir un revenu régulier. Dans les deux configurations, le viager relève du Code civil et la SCI de ses statuts, ce qui impose de vérifier la compatibilité des deux corps de règles.

Objectifs recherchés : transmission, revenus et gestion collective

Le recours à la SCI répond le plus souvent à trois objectifs, qu'il convient de hiérarchiser avant de signer :

• Transmission : la SCI permet de transmettre des parts sociales plutôt qu'un immeuble, ce qui évite l'indivision, situation où plusieurs propriétaires doivent s'accorder sur chaque décision.
• Revenus : côté vendeur, la rente procure un revenu périodique ; côté acheteur, elle étale le paiement du prix.
• Gestion collective : les statuts fixent qui décide, à quelle majorité, et comment un associé peut sortir.

Ces objectifs peuvent entrer en conflit. En effet, un associé qui attend un revenu immédiat n'a pas les mêmes priorités qu'un associé qui prépare une transmission à 20 ans. Par conséquent, l'accord sur la finalité du montage précède le choix de la structure.

Clarifier les objectifs de chaque associé avant le montage limite les blocages ultérieurs au sein de la SCI.
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Mécanisme du viager : bouquet, rente et aléa

La vente en viager est encadrée par les articles 1968 à 1983 du Code civil, qui permettent de constituer une rente viagère à titre onéreux en contrepartie d'un bien immobilier. Le prix se décompose en deux éléments :

Le débirentier doit la rente ; le crédirentier la perçoit.

L'aléa est la condition de validité du contrat : aucune partie ne doit connaître à l'avance la durée de versement de la rente. D'une part, l'article 1974 du Code civil prive d'effet le contrat conclu sur la tête d'une personne déjà décédée au jour de la signature. D'autre part, l'article 1975 applique la même solution lorsque cette personne était atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les 20 jours suivant le contrat.

En outre, un prix dérisoire ou une espérance de vie très courte connue des parties peut entraîner la nullité du contrat ou sa requalification en donation déguisée, c'est-à-dire une libéralité présentée sous l'apparence d'une vente.

Acheter en viager par une SCI : statuts et financement

Lorsque la SCI achète, elle devient débirentière. Or la société n'agit que dans les limites de son objet social, la clause des statuts qui définit son activité : celui-ci doit couvrir l'acquisition et la gestion du bien. Les statuts encadrent également les pouvoirs du gérant, et certaines décisions, comme une acquisition ou un engagement de durée inconnue, peuvent exiger l'accord des associés.

Le financement pose ensuite une question pratique : comment la SCI paiera-t-elle chaque échéance ? Trois sources sont envisageables :

1. Les loyers perçus sur d'autres actifs de la SCI.
2. Les apports en compte courant, c'est-à-dire des sommes prêtées à la société par les associés.
3. Une augmentation de capital décidée selon les règles statutaires.

Toutefois, un bien vendu occupé ne produit aucun loyer tant que le vendeur y réside, et des apports réguliers supposent l'accord durable de tous les associés. Les statuts gagnent donc à prévoir la répartition de la charge de la rente et le sort des parts en cas de retrait d'un associé.

Vendre en viager un bien détenu par une SCI

Lorsque la SCI vend, elle perçoit le prix. Cependant, une SCI ne peut être crédirentière d'une rente constituée sur sa propre tête : la rente repose nécessairement sur la vie d'une personne physique, par exemple un associé ou un tiers. Le contrat doit donc la désigner.

De plus, la vente doit respecter l'aléa : désigner une personne dont le décès est prévisible expose le contrat aux articles 1974 et 1975 du Code civil.

La désignation de la tête de rente et la répartition des sommes entre associés se décident avant la signature de l'acte.
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Fiscalité viager SCI : IR ou IS, rente et plus-value

La fiscalité viager SCI dépend d'abord du régime de la société. Par principe, une SCI relève de l'impôt sur le revenu (IR) : elle est fiscalement transparente et chaque associé déclare sa quote-part. Elle peut toutefois opter pour l'impôt sur les sociétés (IS).

Pour le crédirentier, l'article 158-6 du CGI, commenté au BOFiP (BOI-RSA-PENS-30-20), prévoit que la rente constituée à titre onéreux n'est imposable à l'IR que sur une fraction fixée selon l'âge du bénéficiaire lors de l'entrée en jouissance :

• moins de 50 ans : 70 % ;
• de 50 à 59 ans : 50 % ;
• de 60 à 69 ans : 40 % ;
• au-delà de 69 ans : 30 %.

Dans l'exemple initial, la vendeuse de 78 ans n'est donc imposée que sur 30 % de chaque échéance.

Côté SCI acheteuse, la déductibilité de la rente versée ne se résume pas à une règle chiffrée unique : elle dépend du régime fiscal de la société et des caractéristiques de l'opération, et s'analyse au cas par cas.

Risques et limites du montage viager SCI

Le montage viager SCI cumule les risques propres à ses deux composantes :

• Nullité ou requalification : un aléa absent ou un prix dérisoire expose l'acte à la nullité ou à une requalification en donation déguisée.
• Charge financière imprévue : la rente court jusqu'au décès de la personne désignée et pèse sur la trésorerie de la SCI.
• Blocage entre associés : un désaccord sur le financement de la rente ou sur la revente paralyse la société si les statuts ne prévoient pas de règle de décision.
• Fiscalité mal anticipée : un régime IR ou IS choisi sans tenir compte de la sortie modifie l'imposition de la plus-value.

Ainsi, la sécurité du montage repose sur trois éléments cohérents : l'acte de vente, qui fixe le bouquet, la rente et la tête désignée ; les statuts, qui organisent les pouvoirs et la contribution des associés ; le régime fiscal de la SCI. Une rente qu'aucune clause n'oblige les associés à financer illustre le type de contradiction qui se révèle au premier désaccord.

FAQ

Une SCI peut-elle acheter un bien en viager ?

Oui, si son objet social couvre l'acquisition et la gestion du bien. Les statuts précisent si le gérant peut s'engager seul ou s'il lui faut l'accord des associés.

Sur quelle tête la rente repose-t-elle quand une SCI vend en viager ?

Sur celle d'une personne physique, par exemple un associé ou un tiers. Une SCI ne peut pas être crédirentière d'une rente constituée sur sa propre tête.

Quand un viager peut-il être annulé ?

Le contrat est sans effet si la personne désignée était décédée à la signature, ou si elle meurt dans les 20 jours de la maladie dont elle était atteinte. Un prix dérisoire peut aussi entraîner la nullité ou une requalification en donation déguisée.

Comment la rente viagère est-elle imposée pour le vendeur ?

Seule une fraction est soumise à l'IR : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % au-delà de 69 ans. L'âge retenu est celui de l'entrée en jouissance.

Faut-il choisir l'IR ou l'IS pour une SCI en viager ?

À l'IR, la plus-value relève du régime des particuliers ; à l'IS, du régime des plus-values professionnelles. Le choix dépend de l'horizon de détention et des objectifs des associés.

Pour aller plus loin

Code civil, articles 1968 à 1983 : du contrat de rente viagère - Légifrance

RSA - Rentes viagères à titre onéreux : détermination du revenu net imposable - BOFiP Impôts

Les SCI - impots.gouv.fr

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