Déficit foncier SCI : qui impute quoi, et dans quelle limite

Sommaire

1. Ce qu'est un déficit foncier en SCI

2. SCI à l'IR : imputation sur le revenu global

3. Plafond d'imputation annuel et cas de majoration

4. SCI à l'IS : pourquoi le déficit reste bloqué

5. Report du déficit et obligation de conserver les parts

6. Erreurs fréquentes qui font perdre l'avantage fiscal

FAQ

Pour aller plus loin

1. Ce qu'est un déficit foncier en SCI

Un déficit foncier SCI apparaît lorsque les charges déductibles d'un immeuble loué dépassent les loyers encaissés dans l'année. Travaux de réparation, primes d'assurance et intérêts d'emprunt comptent parmi ces charges. Le mécanisme suppose des charges effectivement déductibles au titre des revenus fonciers. Sans revenu foncier taxable dans cette catégorie, la logique d'imputation ne joue pas de la même façon : c'est la limite du cas déficit foncier SCI sans loyer, quand le bien reste vacant ou occupé gratuitement. Le régime fiscal de la société commande ensuite le sort de ce déficit.

Le traitement d'un déficit se décide en amont, au moment du choix du régime fiscal de la société.
Fiscalité immobilière : cadrer le régime de votre SCI

2. SCI à l'IR : imputation sur le revenu global

La SCI soumise à l'impôt sur le revenu ne supporte pas l'impôt elle-même. Le résultat est déterminé au niveau de la société, puis réparti entre les associés à proportion de leurs parts. Chaque associé déclare ensuite sa quote-part. Le déficit foncier SCI imputable sur revenu global s'apprécie donc au niveau de chaque associé, et non au niveau de la société : le plafond joue individuellement, associé par associé.

Déficit foncier SCI IR : exemple de répartition entre associés

Une SCI détenue à parts égales par ses associés engage des travaux de réparation supérieurs aux loyers de l'année. Chaque associé reprend sa part du déficit et l'impute sur son revenu global dans la limite autorisée. Cet exemple montre que l'avantage se matérialise sur la déclaration personnelle de chacun, jamais sur celle de la société.

3. Plafond d'imputation annuel et cas de majoration

L'article 156 du Code général des impôts et le BOI-RFPI-BASE-30-20 plafonnent à 10 700 euros par an la fraction du déficit imputable sur le revenu global. Ce plafond vise le déficit provenant des charges déductibles autres que les intérêts d'emprunt. La fraction qui dépasse ce montant, ainsi que la part provenant des intérêts d'emprunt, suit une autre voie. Un dispositif temporaire permet par ailleurs, sous conditions de travaux de rénovation énergétique, de doubler ce plafond : le montant applicable se vérifie à la date des travaux.

Le rattachement des charges et le calcul du plafond se vérifient pièce par pièce avant la déclaration.
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4. SCI à l'IS : pourquoi le déficit reste bloqué

L'option pour l'impôt sur les sociétés change la mécanique. Le déficit reste au niveau de la société et s'impute sur ses bénéfices ultérieurs. Il n'est pas imputable sur le revenu global des associés. Le dirigeant qui finance des travaux en attendant une réduction de son impôt personnel n'obtient donc rien à ce titre, car la société absorbe seule le résultat négatif.

5. Report du déficit et obligation de conserver les parts

La fraction non imputée sur le revenu global n'est pas perdue. Elle s'impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, ce qui suppose que la société continue de produire des loyers taxables. L'imputation sur le revenu global est par ailleurs remise en cause si l'immeuble cesse d'être loué avant le 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation. Une cession de parts ou une reprise du bien par un associé pendant cette période appelle donc un examen préalable, car elle peut interrompre la location.

La continuité de la location pendant la période de contrôle se sécurise en amont, dans les décisions d'associés.
Sécuriser le montage fiscal de votre SCI

6. Erreurs fréquentes qui font perdre l'avantage fiscal

Quelques réflexes suffisent à annuler le bénéfice de l'imputation :

• confondre travaux de réparation, déductibles, et travaux de construction ou d'agrandissement, qui ne le sont pas ;
• imputer sur le revenu global la part du déficit provenant des intérêts d'emprunt ;
• régler les travaux à titre personnel sans les faire porter par la société, ce qui brouille le rattachement des charges ;
• raisonner au niveau de la société alors que le plafond s'apprécie associé par associé.

Déficit foncier SCI familiale : le point de vigilance

Une SCI familiale qui loge gratuitement un enfant ou un parent ne perçoit pas de loyer taxable sur cette fraction du bien. Le traitement des charges correspondantes suit cette absence de revenu foncier, ce qui réduit d'autant le déficit exploitable.

FAQ

Le déficit foncier d'une SCI s'impute-t-il automatiquement sur le revenu global ?

Non. L'imputation suppose une SCI à l'impôt sur le revenu et des charges déductibles au titre des revenus fonciers. Elle reste plafonnée à 10 700 euros par an et par associé.

Que devient la part du déficit liée aux intérêts d'emprunt ?

Elle ne descend jamais sur le revenu global. Elle s'impute uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, comme la fraction dépassant le plafond annuel.

Une SCI à l'IS permet-elle de réduire l'impôt personnel des associés ?

Non. Le déficit reste au niveau de la société et s'impute sur ses bénéfices ultérieurs. Les associés ne peuvent pas le porter sur leur revenu global.

Combien de temps faut-il maintenir la location du bien ?

L'imputation sur le revenu global est remise en cause si l'immeuble cesse d'être loué avant le 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation.

Le plafond d'imputation peut-il être relevé ?

Oui, un dispositif temporaire le double sous conditions de travaux de rénovation énergétique. Le montant applicable doit être vérifié à la date de réalisation des travaux.

Pour aller plus loin

RFPI - Revenus fonciers - Modalités d'imputation des déficits fonciers - BOFiP

IR - Nature des déficits déductibles du revenu global - BOFiP

Article 156 - Code général des impôts - Légifrance

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