Taxe foncière en SCI : redevable, déduction et refacturation au locataire

Sommaire

1. Taxe foncière en SCI : qui est redevable

2. Calcul de la taxe et avis d'imposition

3. SCI à l'IR ou à l'IS : déduction

4. Répartition de la charge entre associés

5. Refacturation au locataire : ce que permet le bail

6. Exonérations et cas particuliers de la SCI familiale

FAQ

Pour aller plus loin

1. Taxe foncière en SCI : qui est redevable

La taxe foncière SCI repose sur une règle unique : la société civile immobilière propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition est seule redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties. L'avis d'imposition est établi à son nom, jamais à celui des associés ou du locataire.

Cette redevabilité ne se transfère pas. Elle demeure à la SCI même si le bien est loué, et même si la société ne dégage aucun bénéfice. Un accord entre associés, ou une clause de bail, peut déplacer la charge économique, mais l'administration s'adresse toujours au propriétaire inscrit.

Le redevable légal est désigné par la loi fiscale, alors que la charge économique finale dépend du régime fiscal de la SCI, de ses statuts et du type de bail signé.

Identifier le redevable est une chose, organiser la répartition de la charge dans les statuts et les baux en est une autre.
Fiscalité immobilière : cadrer la détention en SCI

2. Calcul de la taxe et avis d'imposition

La base de la taxe est la valeur locative cadastrale du bien, c'est-à-dire le loyer annuel théorique retenu par l'administration, réduite d'un abattement forfaitaire puis multipliée par les taux votés chaque année par la commune et ses groupements. Deux SCI détenant des biens comparables dans deux communes différentes supportent donc des montants distincts.

Taxe foncière SCI : où trouver l'avis d'imposition ?

L'avis est adressé à la société et mis à disposition dans son espace professionnel sur le portail fiscal, rattaché à son numéro d'identification. Le gérant y accède avec les identifiants de la SCI, non avec ses identifiants personnels. Conserver l'avis et la preuve du paiement conditionne la déduction ultérieure : une charge non justifiée est une charge non déductible.

3. SCI à l'IR ou à l'IS : déduction

Le régime fiscal de la SCI ne change pas le redevable, il change le mode de déduction. Dans les deux cas, la taxe foncière constitue une charge de la société, et non une dépense personnelle des associés.

À l'impôt sur le revenu, la déduction obéit à trois conditions cumulatives :

• la charge est engagée pour l'acquisition ou la conservation du revenu ;
• elle a été effectivement payée au cours de l'année d'imposition ;
• elle se rapporte à un immeuble dont les revenus sont imposables dans cette catégorie.

Une taxe due mais non réglée avant la fin de l'année n'est donc pas déductible au titre de cette année.

Le choix entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés engage le traitement des charges sur plusieurs exercices.
Arbitrer le régime fiscal d'une SCI

4. Répartition de la charge entre associés

La SCI paie, les associés supportent. Chaque associé assume économiquement la charge à hauteur de sa quote-part de parts sociales, sauf clause statutaire contraire. Cette proportionnalité joue sur la trésorerie appelée comme sur la fraction de déduction remontée à chacun dans une SCI à l'impôt sur le revenu.

Deux points méritent une rédaction explicite dans les statuts : le mode d'appel des fonds destinés à couvrir la taxe, et le sort d'une répartition dérogatoire lorsqu'un associé occupe seul le bien.

5. Refacturation au locataire : ce que permet le bail

Le bail ne déplace jamais la redevabilité fiscale, il déplace au mieux la charge économique. La frontière dépend de la nature du bail.

Dans un bail commercial ou professionnel, la clause doit désigner précisément l'impôt visé. Une rédaction vague, qui évoque des impôts et taxes liés à l'immeuble sans les nommer, laisse la SCI supporter la charge sans récupération.

Lorsqu'une dépense normalement à la charge du bailleur est mise par convention à la charge du locataire, le montant correspondant constitue un revenu brut imposable pour le bailleur, tout en restant déductible s'il en remplit les conditions.

Une clause de refacturation imprécise laisse la taxe à la charge de la société, sans recours contre le locataire.
Faire relire les clauses fiscales du bail

6. Exonérations et cas particuliers de la SCI familiale

Taxe foncière SCI familiale : aucun régime dérogatoire

La SCI familiale, constituée entre parents et enfants ou entre conjoints, relève des mêmes règles. Son caractère familial n'ouvre ni exonération ni abattement propre. Seul le régime fiscal retenu, impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, modifie le traitement de la charge.

Taxe foncière SCI exonération : quels cas existent ?

Des exonérations temporaires existent, notamment pour certaines constructions neuves, pour des logements sociaux et pour des biens situés dans des zones spécifiques. Elles tiennent au bien et à sa destination, jamais à la forme sociale retenue. Leur portée varie selon les dispositifs et les délibérations locales, ce qui impose de vérifier le cas précis.

FAQ

Qui paie la taxe foncière dans une SCI ?

La SCI propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition est seule redevable. L'avis est établi à son nom. Les associés en supportent le coût à hauteur de leur quote-part de parts sociales, sauf clause statutaire contraire.

La taxe foncière est-elle déductible dans une SCI ?

Oui. Dans une SCI à l'impôt sur le revenu, elle est déductible des revenus fonciers au régime réel. Dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, elle est déduite du résultat imposable comme charge d'exploitation.

Peut-on mettre la taxe foncière à la charge du locataire ?

En bail d'habitation, non : seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est récupérable. En bail commercial ou professionnel, une clause peut transférer la charge économique, sans modifier la redevabilité fiscale de la SCI.

Une SCI familiale bénéficie-t-elle d'une exonération de taxe foncière ?

Non. Le caractère familial de la société n'ouvre aucun régime propre. Les exonérations temporaires existantes dépendent du bien lui-même, de sa destination et des délibérations locales, jamais de la structure de détention.

Où trouver l'avis de taxe foncière d'une SCI ?

L'avis est mis à disposition dans l'espace professionnel de la société sur le portail fiscal, rattaché à son numéro d'identification. Le gérant y accède avec les identifiants de la SCI et doit conserver la preuve de paiement pour justifier la déduction.

Pour aller plus loin

BOI-RFPI-BASE-20-50 : revenus fonciers, charges déductibles - BOFiP - impots.gouv.fr

BOI-RFPI-BASE-10-20 : dépenses mises à la charge du locataire - BOFiP - impots.gouv.fr

BOI-RFPI-DECLA-20 : régime réel d'imposition des revenus fonciers - BOFiP - impots.gouv.fr

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