Loyer de location-gérance : méthodes de calcul et redevance

Sommaire

1. Loyer ou redevance : ce que recouvre le terme

2. Principe de libre fixation de la redevance

3. Méthodes de calcul : forfait, pourcentage, EBE

4. Fixer une assiette : chiffre d'affaires ou bénéfices

5. Seuil de viabilité économique pour le locataire-gérant

6. Indexation et clause d'échelle mobile

7. Charges, bail commercial et redevance globale

8. Sécuriser la redevance dans votre contrat

FAQ

Pour aller plus loin

1. Loyer ou redevance : ce que recouvre le terme

En location-gérance, le terme « loyer » est trompeur. Le propriétaire du fonds de commerce ne loue pas un local : il confie l'exploitation d'un actif incorporel (clientèle, enseigne, droit au bail, licences) à un tiers, le locataire-gérant. La somme versée en contrepartie s'appelle la redevance de location-gérance.

Cette distinction n'est pas seulement sémantique. Le loyer du bail commercial rémunère la jouissance des murs et relève du statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce). La redevance, elle, rémunère le droit d'exploiter le fonds. Les deux flux coexistent souvent : le bailleur du fonds paie un loyer au propriétaire des murs, puis refacture une partie de ce coût au locataire-gérant, en plus de la redevance proprement dite.

Confondre les deux expose à des erreurs de calcul et à des requalifications fiscales. L'administration fiscale peut contester une redevance anormalement basse si elle masque une cession déguisée, ou anormalement haute si elle dissimule un loyer non déclaré.

2. Principe de libre fixation de la redevance

Aucun texte n'impose de barème, de plafond ni de mode de calcul pour la redevance de location-gérance. L'article L. 144-1 du Code de commerce encadre les conditions de mise en location-gérance (durée d'exploitation préalable, publication, solidarité fiscale pendant 6 mois), mais reste muet sur le montant.

Les parties fixent donc librement le prix. Cette liberté contractuelle implique toutefois une obligation de cohérence économique. Un juge peut requalifier un contrat si la redevance est dérisoire (donation déguisée) ou si elle prive le locataire-gérant de toute marge (contrat léonin). En pratique, la jurisprudence sanctionne les déséquilibres manifestes, sans fixer de seuil chiffré.

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3. Méthodes de calcul : forfait, pourcentage, EBE

Trois méthodes structurent la négociation. Elles peuvent être combinées.

Le forfait fixe

Le locataire-gérant verse un montant mensuel constant, indépendant des résultats. Cette formule offre de la visibilité au bailleur du fonds. Elle convient aux activités à chiffre d'affaires stable (pharmacies, tabacs-presse). Le risque repose sur le locataire-gérant : si l'activité baisse, la redevance reste due.

Le pourcentage du chiffre d'affaires

La redevance est indexée sur le chiffre d'affaires HT réalisé par le locataire-gérant. Les taux constatés varient selon le secteur :

Ce mode aligne les intérêts : le bailleur profite de la croissance, le locataire-gérant est protégé en cas de baisse. Il nécessite cependant un accès fiable aux données comptables du locataire-gérant.

Le calcul sur l'EBE

Certains contrats retiennent un pourcentage de l'excédent brut d'exploitation (EBE), c'est-à-dire le résultat avant charges financières, impôts et amortissements. Ce calcul reflète la capacité réelle du fonds à générer du profit. Il est plus précis, mais plus complexe à auditer.

La formule mixte

La pratique la plus courante combine un minimum garanti (forfait plancher) et un complément variable (pourcentage du CA ou de l'EBE au-delà d'un seuil). Le bailleur sécurise un revenu de base ; le locataire-gérant limite son risque en période creuse.

4. Fixer une assiette : chiffre d'affaires ou bénéfices

Le choix de l'assiette conditionne le niveau de la redevance et la répartition du risque.

Lorsque l'assiette retenue est l'EBE, le contrat doit préciser les charges incluses et exclues du calcul. À défaut, chaque partie peut interpréter l'EBE différemment, ce qui génère des contentieux récurrents.

5. Seuil de viabilité économique pour le locataire-gérant

Une redevance trop élevée asphyxie le locataire-gérant et met en péril le fonds lui-même. Un fonds mal exploité perd sa clientèle, ce qui déprécie l'actif du bailleur.

En pratique, les professionnels du chiffre considèrent qu'une redevance viable ne dépasse pas 30 % à 40 % de l'EBE du fonds, charges de bail commercial incluses. Au-delà, le locataire-gérant ne dispose plus d'une marge suffisante pour couvrir ses charges sociales, sa rémunération et ses investissements courants.

Pour vérifier la viabilité, un test simple consiste à projeter le compte de résultat prévisionnel du locataire-gérant :

• CA prévisionnel : basé sur les 3 derniers exercices du fonds
• Charges d'exploitation : achats, masse salariale, loyer du bail, charges courantes
• Redevance : montant envisagé
• Résultat net après redevance : doit couvrir la rémunération du gérant et un minimum de trésorerie

Si le résultat net après redevance est négatif ou inférieur au SMIC annuel brut (21 203 € en 2024), la redevance est économiquement insoutenable.

Un avocat spécialisé peut valider la cohérence économique de votre redevance et anticiper les risques de requalification.
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6. Indexation et clause d'échelle mobile

Sans indexation, la redevance perd de sa valeur réelle au fil des années. La clause d'échelle mobile permet de réviser automatiquement le montant en fonction d'un indice de référence.

Les indices les plus utilisés sont :

• ILC (Indice des Loyers Commerciaux) : publié par l'INSEE, il intègre l'indice des prix à la consommation et l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail.
• ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) : adapté aux activités de bureaux et de services.
• ICC (Indice du Coût de la Construction) : moins utilisé depuis la réforme de 2008, il reste autorisé.

La clause doit préciser l'indice de référence, la périodicité de révision (annuelle dans la plupart des cas) et le trimestre de référence. L'article L. 145-39 du Code de commerce prévoit qu'en cas de variation de plus de 25 % par rapport au prix initial, une révision judiciaire peut être demandée. Cette règle, applicable aux baux commerciaux, est souvent étendue par analogie aux contrats de location-gérance.

7. Charges, bail commercial et redevance globale

Le locataire-gérant supporte en général 3 catégories de coûts liés au fonds :

1. La redevance de location-gérance : rémunération de l'exploitation du fonds
2. Le loyer du bail commercial : soit directement au propriétaire des murs (si le bail est transféré), soit indirectement via le bailleur du fonds qui le refacture
3. Les charges d'exploitation : entretien, assurances, taxes (CFE, taxe foncière selon le contrat)

Le contrat doit ventiler ces postes de façon explicite. Une redevance « tout compris » qui englobe loyer et charges sans distinction crée un risque fiscal : l'administration peut requalifier une partie de la redevance en loyer, avec des conséquences sur le régime TVA applicable.

En matière de TVA, la redevance de location-gérance est soumise au taux normal de 20 %. Le loyer du bail commercial peut, sous conditions, bénéficier d'une option pour la TVA. La confusion des flux complique les déclarations et augmente le risque de redressement.

8. Sécuriser la redevance dans votre contrat

Un contrat de location-gérance bien rédigé neutralise les sources de litige les plus fréquentes. Les clauses à intégrer sont les suivantes :

• Montant et structure de la redevance : forfait, variable ou mixte, avec le détail du mode de calcul
• Assiette précise : définition contractuelle du CA ou de l'EBE retenu, périmètre des charges déductibles
• Minimum garanti : plancher de redevance en cas de baisse d'activité
• Clause d'échelle mobile : indice de référence, périodicité, trimestre de base
• Obligation de communication comptable : transmission mensuelle ou trimestrielle du CA, accès aux comptes annuels
• Clause de révision : conditions de renégociation en cas de variation significative de l'activité
• Clause résolutoire : résiliation automatique en cas de non-paiement de la redevance pendant un délai défini (souvent 1 à 3 mois)
• Garantie : dépôt de garantie ou caution bancaire couvrant 3 à 6 mois de redevance

Le contrat doit également rappeler la solidarité fiscale du bailleur du fonds pendant les 6 premiers mois (article L. 144-7 du Code de commerce) et prévoir les modalités de restitution du fonds en fin de contrat.

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FAQ

Comment calculer le montant d'une redevance de location-gérance ?

Trois méthodes existent : le forfait fixe, le pourcentage du chiffre d'affaires HT (entre 4 % et 15 % selon le secteur) ou le pourcentage de l'EBE. La formule mixte, combinant un minimum garanti et un complément variable, est la plus répandue car elle équilibre les intérêts des deux parties.

La redevance de location-gérance est-elle soumise à la TVA ?

Oui. La redevance de location-gérance est soumise à la TVA au taux normal de 20 %. Le bailleur du fonds facture la TVA au locataire-gérant, qui la déduit s'il est lui-même assujetti.

Peut-on réviser la redevance en cours de contrat ?

La révision est possible si le contrat prévoit une clause d'échelle mobile ou une clause de révision. Sans clause, les parties doivent négocier un avenant. En cas de variation de plus de 25 % par rapport au prix initial, une révision judiciaire peut être sollicitée par analogie avec l'article L. 145-39 du Code de commerce.

Quelle différence entre la redevance et le loyer du bail commercial ?

La redevance rémunère l'exploitation du fonds de commerce (clientèle, enseigne, droit au bail). Le loyer du bail commercial rémunère la jouissance des locaux. Les deux coexistent souvent et doivent être distingués dans le contrat pour éviter les requalifications fiscales.

Quel montant maximum de redevance un locataire-gérant peut-il supporter ?

Il n'existe pas de plafond légal. En pratique, la redevance cumulée au loyer du bail ne doit pas dépasser 30 % à 40 % de l'EBE du fonds pour laisser au locataire-gérant une marge suffisante pour ses charges, sa rémunération et ses investissements courants.

Pour aller plus loin

Chapitre IV : De la location-gérance, articles L144-1 à L144-13 - Légifrance

Règles de la location-gérance d'un fonds de commerce - Service-Public Entreprendre

Tout savoir sur la location d'un fonds de commerce - economie.gouv.fr

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