Indice du coût de la construction et baux commerciaux : quel indice choisir ?

Sommaire

ICC : définition et rôle historique dans les baux

Loi Pinel : ce qui change pour les indices

ILC et ILAT : les indices en vigueur en 2026

Quel indice appliquer selon votre bail commercial ?

Calculer la révision de loyer avec le bon indice

Sécurisez vos clauses d'indexation avec un avocat

FAQ

Pour aller plus loin

ICC : définition et rôle historique dans les baux

L'indice du coût de la construction (ICC) est un indicateur trimestriel publié par l'INSEE. Il mesure l'évolution du prix de construction des bâtiments neufs à usage d'habitation en France métropolitaine. Sa base de calcul repose sur les prix des marchés de construction conclus entre maîtres d'ouvrage et entreprises du bâtiment.

Pendant plusieurs décennies, l'ICC a constitué l'unique référence légale pour la révision des loyers des baux commerciaux. L'article L. 145-34 du Code de commerce, dans sa rédaction antérieure à 2014, imposait cet indice comme plafond de la variation du loyer lors de la révision triennale.

Pourquoi l'ICC posait problème

L'ICC reflète les coûts de construction résidentielle neuve. Or, un bail commercial porte sur un local à usage professionnel, dont la valeur locative dépend de facteurs différents : emplacement, chiffre d'affaires de la zone, prix des services. Ce décalage structurel a provoqué des révisions de loyer parfois déconnectées de la réalité économique des preneurs.

Entre 2000 et 2013, l'ICC a connu des variations trimestrielles allant de -3,5 % à +8,5 % en glissement annuel. Cette volatilité a généré une insécurité financière pour les locataires commerciaux, en particulier les PME et les commerces de proximité. Le législateur a donc cherché des indices plus représentatifs de l'activité tertiaire et commerciale.

Loi Pinel : ce qui change pour les indices

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a modifié en profondeur le régime de la révision des loyers commerciaux. Son article 9 a réécrit l'article L. 145-34 du Code de commerce pour exclure l'ICC du mécanisme de révision triennale légale.

Depuis cette date, seuls 2 indices peuvent servir de référence lors de la révision triennale prévue par le statut des baux commerciaux :

• L'ILC (indice des loyers commerciaux) pour les locaux à usage commercial ou artisanal.
• L'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les locaux à usage de bureaux ou les professions libérales.

Ce que la loi Pinel n'interdit pas

La loi Pinel ne prohibe pas toute référence à l'ICC dans un bail commercial. Elle distingue 2 mécanismes :

1. La révision triennale légale (articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce) : l'ICC est exclu. Seuls l'ILC ou l'ILAT s'appliquent.
2. La clause d'échelle mobile (article L. 145-39 du Code de commerce) : les parties restent libres de choisir l'indice contractuel de leur choix, y compris l'ICC.

En pratique, un bail signé avant juin 2014 qui prévoyait l'ICC pour la révision triennale voit cette clause neutralisée par la loi. L'indice applicable devient l'ILC ou l'ILAT selon la nature de l'activité exercée. En revanche, une clause d'indexation annuelle fondée sur l'ICC dans ce même bail reste valide, sauf si elle conduit à une distorsion supérieure à 25 % par rapport au loyer initial — seuil qui ouvre droit à une révision judiciaire.

Un bail commercial signé avant 2014 peut contenir des clauses d'indexation devenues inapplicables. Vérifier la conformité de vos contrats évite des contentieux coûteux.
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ILC et ILAT : les indices en vigueur en 2026

L'ILC et l'ILAT ont été créés respectivement en 2008 et 2011 pour offrir des références plus proches de la réalité économique des locataires professionnels. Tous deux sont publiés chaque trimestre par l'INSEE.

Composition de l'ILC

L'ILC combine 3 composantes pondérées :

• 50 % : indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (IPC)
• 25 % : indice du coût de la construction (ICC)
• 25 % : indice du chiffre d'affaires du commerce de détail (ICAV)

Cette structure reflète à la fois l'inflation générale, les coûts immobiliers et la santé du secteur commercial. L'ILC s'adresse aux baux portant sur des locaux où s'exerce une activité commerciale ou artisanale inscrite au registre du commerce ou au répertoire des métiers.

Composition de l'ILAT

L'ILAT repose également sur 3 composantes :

• 50 % : indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (IPC)
• 25 % : indice du coût de la construction (ICC)
• 25 % : produit intérieur brut en valeur (PIB)

L'ILAT s'applique aux baux de locaux affectés à des activités tertiaires autres que commerciales ou artisanales : bureaux, professions libérales, associations, entrepôts logistiques dans certains cas.

Au 1er trimestre 2025, l'ILC s'établit à 134,58 et l'ILAT à 135,50. Leur progression annuelle oscille entre 2 % et 4 % depuis 2023, soit une trajectoire nettement plus stable que celle de l'ICC sur la même période.

Quel indice appliquer selon votre bail commercial ?

Le choix de l'indice dépend de 2 critères cumulatifs : la nature de l'activité exercée dans les locaux et le mécanisme de révision prévu au bail.

Révision triennale légale

Pour toute demande de révision triennale formée après le 1er septembre 2014, la règle est la suivante :

• Activité commerciale ou artisanale → ILC obligatoire
• Activité tertiaire, libérale ou de bureaux → ILAT obligatoire
• Activité mixte (commerce + bureaux dans un même bail) → l'indice correspondant à l'activité principale du preneur

Si le bail ne précise pas l'indice applicable, c'est l'indice légal correspondant à l'activité qui s'impose. Une clause mentionnant l'ICC pour la révision triennale est réputée non écrite depuis la loi Pinel.

Clause d'échelle mobile contractuelle

Lorsque le bail prévoit une clause d'indexation annuelle (dite clause d'échelle mobile), les parties peuvent contractuellement retenir l'ICC, l'ILC ou l'ILAT. Ce choix relève de la négociation. Toutefois, le recours à l'ICC dans une clause d'échelle mobile expose le bailleur et le preneur à des variations plus erratiques, car l'ICC ne bénéficie pas du lissage sectoriel intégré dans l'ILC et l'ILAT.

Un directeur juridique qui gère un portefeuille de baux doit donc auditer chaque contrat pour identifier :

1. Le mécanisme de révision applicable (triennal légal ou échelle mobile).
2. L'indice mentionné dans la clause.
3. La conformité de cet indice avec la loi Pinel.
4. Le trimestre de référence retenu pour le calcul.

La non-conformité d'une clause d'indexation peut être soulevée par le preneur pour contester une augmentation de loyer. Anticiper cet audit réduit le risque contentieux.
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Calculer la révision de loyer avec le bon indice

La formule de calcul est identique quel que soit l'indice retenu. Elle repose sur un rapport entre l'indice du trimestre de référence en cours et celui du trimestre de référence initial.

Formule :

Loyer révisé = Loyer en cours × (indice du trimestre de référence nouveau ÷ indice du trimestre de référence ancien)

Exemple concret avec l'ILC

Un bail commercial prévoit un loyer annuel de 48 000 € et une clause d'indexation sur l'ILC. Le trimestre de référence est le T1.

• ILC T1 2024 : 131,70
• ILC T1 2025 : 134,58

Calcul : 48 000 × (134,58 ÷ 131,70) = 48 000 × 1,02187 = 49 050 € (arrondi)

Le loyer révisé s'établit à 49 050 €, soit une hausse de 2,19 % sur 12 mois.

Points de vigilance pour le directeur juridique

• Trimestre de référence : le bail doit préciser le trimestre servant de base. À défaut, c'est le dernier indice publié à la date de prise d'effet du bail qui s'applique.
• Clause de révision à la hausse uniquement : depuis la loi Pinel, une clause qui exclut toute baisse de loyer en cas de diminution de l'indice est réputée non écrite (article L. 145-39 du Code de commerce, interprété par la Cour de cassation, 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681).
• Seuil de 25 % : si le jeu de la clause d'échelle mobile entraîne une variation du loyer de plus de 25 % par rapport au loyer précédemment fixé, l'une ou l'autre des parties peut demander une révision judiciaire du loyer à la valeur locative.
• Délai de prescription : l'action en révision se prescrit par 2 ans à compter de la date à laquelle elle peut être exercée (article L. 145-60 du Code de commerce).

Sécurisez vos clauses d'indexation avec un avocat

La rédaction d'une clause d'indexation dans un bail commercial engage le bailleur et le preneur sur toute la durée du contrat, soit 9 ans minimum. Une erreur dans le choix de l'indice, dans la rédaction du trimestre de référence ou dans le mécanisme de variation peut entraîner la nullité de la clause ou un contentieux sur le montant du loyer.

Les erreurs fréquentes à éviter

• Mentionner l'ICC comme indice de la révision triennale dans un bail signé après septembre 2014.
• Omettre de préciser le trimestre de référence, ce qui laisse place à l'interprétation.
• Rédiger une clause d'indexation à la hausse uniquement, désormais sanctionnée.
• Appliquer l'ILC à un bail de bureaux (qui relève de l'ILAT) ou inversement.
• Ne pas prévoir de mécanisme de substitution en cas de disparition de l'indice choisi.

Un audit systématique des baux en portefeuille permet d'identifier ces failles avant qu'elles ne soient exploitées en contentieux. Pour les baux en cours de négociation, la clause d'indexation doit être rédigée avec précision : indice retenu, trimestre de référence, périodicité de la révision, réciprocité hausse-baisse, et clause de substitution d'indice.

La clause d'indexation est l'un des points les plus contestés en contentieux locatif commercial. Un avocat spécialisé sécurise sa rédaction dès la négociation du bail.
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FAQ

L'ICC est-il encore utilisable dans un bail commercial en 2025 ?

Oui, mais uniquement dans une clause d'échelle mobile librement négociée entre les parties. Pour la révision triennale légale, l'ICC est exclu depuis la loi Pinel de 2014. Seuls l'ILC ou l'ILAT sont admis selon la nature de l'activité.

Quelle différence entre l'ILC et l'ILAT ?

L'ILC s'applique aux activités commerciales et artisanales. L'ILAT concerne les activités tertiaires, les professions libérales et les bureaux. Leur structure est similaire (50 % IPC, 25 % ICC), mais la 3e composante diffère : chiffre d'affaires du commerce de détail pour l'ILC, PIB en valeur pour l'ILAT.

Que se passe-t-il si mon bail mentionne l'ICC pour la révision triennale ?

La clause est réputée non écrite pour la partie relative à la révision triennale. L'indice légal applicable (ILC ou ILAT) se substitue automatiquement. Le reste du bail demeure valide.

Une clause d'indexation peut-elle prévoir uniquement des hausses de loyer ?

Non. Depuis la loi Pinel, une clause qui exclut la baisse du loyer en cas de diminution de l'indice est réputée non écrite. La Cour de cassation a confirmé cette position en 2016. La réciprocité hausse-baisse est obligatoire.

Comment trouver la valeur actuelle de l'ILC ou de l'ILAT ?

L'INSEE publie ces indices chaque trimestre sur son site officiel (insee.fr). La publication intervient généralement 3 mois après la fin du trimestre concerné. Le directeur juridique peut aussi s'abonner aux alertes de publication pour automatiser le suivi.

Pour aller plus loin

Article L145-34 du Code de commerce (plafonnement du loyer au renouvellement) - Légifrance

Révision des baux commerciaux et professionnels : indices au 4e trimestre 2025 - Service-Public.fr

Indice des loyers commerciaux (ILC) - Série statistique trimestrielle - INSEE

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