Fiscalité de l'indivision : loyers, plus-values et sortie d'indivision
Jullian Hoareau
- En matière de fiscalité de l'indivision, chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part des revenus, des plus-values et du patrimoine.
- Les loyers relèvent des revenus fonciers (location nue) ou des BIC (location meublée).
- La plus-value immobilière est calculée indivisaire par indivisaire.
- Le partage supporte un droit de partage ; la soulte suit ce régime ou celui des ventes selon l'origine de l'indivision.
- Une convention d'indivision limite les désaccords sur la répartition des impôts.
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Sommaire
L'indivision, une situation fiscale aux règles propres
Comment sont imposés les loyers d'un bien indivis ?
Plus-value à la revente d'un bien en indivision
Sortie d'indivision : droit de partage et soulte
Taxe foncière, IFI et charges : qui paie quoi ?
Anticiper la fiscalité pour éviter les conflits entre indivisaires
L'indivision, une situation fiscale aux règles propres
La fiscalité de l'indivision repose sur un principe : l'indivision n'a pas de personnalité fiscale, donc chaque indivisaire est imposé personnellement sur sa part. Elle naît d'une succession, d'une donation, d'un achat à plusieurs ou d'une séparation.
Chaque indivisaire détient une quote-part, fraction abstraite du bien (par exemple un tiers), et non une partie physique. L'administration fiscale s'adresse donc directement à chaque indivisaire :
- Revenus : chacun déclare sa part des loyers ;
- Plus-value : chacun est taxé sur sa fraction du gain ;
- Patrimoine : chacun intègre sa part dans son patrimoine imposable.
Cette transparence distingue l'indivision d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, imposée en son nom propre.
La répartition des impôts entre indivisaires dépend de l'origine du bien et des droits de chacun, ce qui justifie de la clarifier dès l'entrée dans l'indivision.
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Comment sont imposés les loyers d'un bien indivis ?
Les loyers d'un bien indivis sont imposés entre les mains de chaque indivisaire, à proportion de ses droits.
En location nue, les loyers relèvent des revenus fonciers. Chaque foyer applique son propre régime : micro-foncier (abattement forfaitaire sous un seuil légal) ou régime réel (déduction des charges payées).
En meublé, les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable aux revenus 2025 et suivants, l'abattement du micro-BIC dépend du type de location.
| Type de location | Catégorie | Abattement micro | Seuil de recettes micro |
|---|---|---|---|
| Location nue | Revenus fonciers | Forfait micro-foncier ou charges réelles | Seuil propre au micro-foncier |
| Meublé de longue durée | BIC | 50 % | 83 600 € (montant applicable en 2026) |
| Meublé de tourisme classé | BIC | 50 % | 83 600 € (montant applicable en 2026) |
| Meublé de tourisme non classé | BIC | 30 % | 15 000 € (montant non indexé) |
Le revenu net est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, dont le taux marginal atteint 45 % au-delà de 181 917 € par part (barème 2026, revenus 2025), ainsi qu'aux prélèvements sociaux.
Plus-value à la revente d'un bien en indivision
À la revente d'un bien indivis, la plus-value immobilière est calculée séparément pour chaque indivisaire, sur sa quote-part du prix de vente et du prix d'acquisition.
D'une part, la durée de détention, qui ouvre droit à des abattements progressifs, court à partir de l'acquisition des droits de chaque indivisaire. D'autre part, une exonération ne profite qu'à l'indivisaire concerné, par exemple si le bien est sa résidence principale.
Selon le BOFiP (série RFPI), certains partages échappent à l'impôt sur la plus-value, notamment ceux de biens issus d'une succession ou d'une communauté conjugale entre membres originaires de l'indivision, ou acquis par des époux ou partenaires de PACS. Une soulte peut toutefois modifier cette analyse.
Le calcul de la plus-value varie d'un indivisaire à l'autre, ce qui rend utile une simulation avant toute mise en vente.
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Sortie d'indivision : droit de partage et soulte
Le partage, qui met fin à l'indivision en attribuant à chacun des biens en propre, est soumis à un droit d'enregistrement appelé droit de partage, prévu par les articles 746 à 750 bis C du code général des impôts. Il est calculé sur l'actif net partagé, c'est-à-dire la valeur des biens diminuée des dettes de l'indivision.
La soulte est la somme versée par l'indivisaire qui reçoit un lot supérieur à ses droits, pour compenser les autres. Selon le BOFiP (BOI-ENR-PTG), son traitement fiscal, comme celui de la licitation (attribution du bien à un indivisaire ou vente aux enchères), dépend de l'origine de l'indivision.
| Origine de l'indivision | Traitement de la soulte ou de la licitation | Conséquence |
|---|---|---|
| Succession, communauté conjugale, biens acquis par des époux ou partenaires de PACS, au profit des membres d'origine | Droit de partage uniquement | Coût limité au droit de partage |
| Achat à plusieurs entre tiers (associés, amis) | Taxation comme une vente, aux droits de mutation à titre onéreux | Coût plus élevé pour l'attributaire |
Taxe foncière, IFI et charges : qui paie quoi ?
Chaque impôt de détention suit sa propre logique :
- Taxe foncière : établie au nom des propriétaires au 1er janvier et souvent adressée à un seul indivisaire, elle se répartit entre coïndivisaires selon les quotes-parts, comme toute charge de l'indivision selon le code civil.
- IFI : chaque indivisaire déclare la valeur de sa quote-part s'il entre dans le champ de l'impôt sur la fortune immobilière.
- Charges courantes : assurance, entretien et frais de gestion sont supportés en proportion des droits.
- Travaux : l'indivisaire qui avance des dépenses de conservation peut se les faire rembourser au partage, sur justificatifs.
Fixer par écrit la répartition des impôts de détention sécurise les remboursements entre indivisaires.
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Anticiper la fiscalité pour éviter les conflits entre indivisaires
Les conflits naissent moins du montant de l'impôt que de sa répartition. Quatre mesures les limitent :
- Signer une convention d'indivision : ce contrat organise la gestion, désigne un gérant et répartit les charges.
- Tenir un suivi commun : un état annuel des recettes et charges permet à chacun de déclarer sa part.
- Chiffrer le coût de la sortie avant de négocier : droit de partage, soulte et plus-value de chacun.
- Comparer avec une SCI lorsque la détention doit durer, en intégrant le coût fiscal de l'apport du bien.
Des avocats d'affaires indépendants, accessibles notamment via la plateforme SWIM LEGAL, peuvent analyser ces paramètres, qui dépendent de l'origine du bien et de la situation fiscale de chacun.
FAQ
Deux indivisaires peuvent-ils relever de régimes fiscaux différents ?
Oui, le régime des revenus fonciers s'apprécie au niveau de chaque foyer. L'un peut appliquer le micro-foncier, l'autre le régime réel.
Qui paie l'impôt sur la plus-value d'un bien indivis ?
Chaque indivisaire est imposé sur sa part. Le notaire verse l'impôt lors de la vente, en tenant compte de la situation de chacun.
Qu'est-ce qu'une soulte ?
C'est la somme versée par l'indivisaire qui reçoit un lot supérieur à ses droits. Elle supporte le droit de partage ou les droits de mutation selon l'origine de l'indivision.
L'indivision doit-elle payer l'IFI ?
Non. Chaque indivisaire déclare la valeur de sa quote-part dans son propre patrimoine.
Un indivisaire qui avance les charges peut-il se faire rembourser ?
Oui, lors du partage, à condition de conserver les justificatifs de paiement.
Pour aller plus loin
Partages et opérations assimilées, articles 746 à 750 bis C du CGI - Légifrance
ENR - Partages et opérations assimilées - BOFiP
RFPI - Plus-values immobilières, exonération liée à certains partages - BOFiP
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Avocat au Barreau de Paris (Toque L086), fondateur de SWIM LEGAL
