Fiscalité des meublés de tourisme : régimes, seuils et obligations du loueur
Jullian Hoareau
- Depuis les revenus 2025, la fiscalité des meublés de tourisme au micro-BIC distingue les biens classés (abattement de 50 %) et non classés (abattement de 30 %).
- Le seuil de recettes est de 15 000 € pour un meublé non classé (montant non indexé) et de 77 700 € pour un meublé classé (revenus 2025), porté à 83 600 € en 2026.
- Le régime réel s'impose lorsque les recettes dépassent le seuil 2 années consécutives ; il peut aussi être choisi sur option.
- Louer via une société change le mode d'imposition : une SCI qui loue en meublé s'expose à l'impôt sur les sociétés, une SARL de famille peut opter pour l'impôt sur le revenu.
- La réception de l'avis d'imposition, vers septembre, est le moment de contrôler le régime et les cases utilisés.
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Sommaire
Meublé de tourisme : définition et classement
Micro-BIC : abattements et seuils depuis les revenus 2025
Quand le régime réel devient-il obligatoire ?
Via une société : SCI, SARL de famille, impôt sur les sociétés
Taxe de séjour, CFE et autres obligations du loueur
Calendrier fiscal du loueur : déclaration, avis et paiement
Meublé de tourisme : définition et classement
Un meublé de tourisme est un logement meublé loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, pour un usage exclusif. Il se distingue ainsi de la location meublée de longue durée, résidence du locataire. La fiscalité des meublés de tourisme repose ensuite sur le classement.
Le classement est volontaire : un organisme accrédité visite le logement et lui attribue de 1 à 5 étoiles. Sans cette décision, le logement reste « non classé », quel que soit son confort.
Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, le classement détermine le seuil et l'abattement du micro-BIC, régime où l'impôt porte sur les recettes diminuées d'un abattement forfaitaire.
Le statut du bien conditionne le régime fiscal applicable et se vérifie avant la déclaration.
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Micro-BIC : abattements et seuils depuis les revenus 2025
Depuis les revenus 2025, déclarés en 2026, seuils et abattements baissent, selon impots.gouv.fr.
| Type de location | Abattement | Seuil revenus 2025 | Seuil revenus 2026 |
|---|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € | 15 000 € (non indexé) |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Location meublée de longue durée | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
Pour un meublé de tourisme classé, le seuil passe de 188 700 € (revenus 2024) à 77 700 € et l'abattement de 71 % à 50 %. Pour un meublé non classé, il passe de 77 700 € à 15 000 €.
Ainsi, 12 000 € de recettes en 2025 donnent un revenu imposable de 8 400 € pour un studio non classé, contre 6 000 € s'il est classé. L'abattement minimal est de 305 €.
Les recettes, charges comprises, se déclarent en cases 5NH ou 5OH (non classé) et 5NG ou 5OG (classé).
Quand le régime réel devient-il obligatoire ?
Le régime réel devient obligatoire lorsque les recettes dépassent le seuil du micro-BIC 2 années civiles consécutives : un dépassement en 2023 et 2024 impose le réel pour les revenus 2025.
Au réel, l'impôt porte sur les recettes diminuées des charges engagées et de l'amortissement, déduction annuelle d'une fraction du prix du bien et du mobilier. Le réel est aussi accessible sur option lorsque les charges dépassent l'abattement.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Base imposable | Recettes moins abattement forfaitaire | Recettes moins charges réelles et amortissements |
| Obligation comptable | Déclaration des seules recettes | Comptabilité conforme aux règles fiscales |
| Déclaration | Cases 5NG/5OG ou 5NH/5OH | Déclaration n° 2031 dans l'espace professionnel |
| Seuil de recettes (2026 à 2028) | 15 000 € ou 83 600 € | Réel simplifié jusqu'à 286 000 € |
La déclaration n° 2031 se dépose avant le deuxième jour ouvré de mai ; le résultat est reporté en case 5NA.
Le choix entre micro-BIC et réel dépend des charges, des amortissements et du volume de recettes du bien.
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Via une société : SCI, SARL de famille, impôt sur les sociétés
Louer via une société déplace l'imposition du foyer vers la structure ou ses associés. Or la location meublée est une activité commerciale au sens fiscal, ce qui conditionne la forme sociale.
- SCI : conçue pour la location nue, elle s'expose à l'impôt sur les sociétés si elle loue en meublé de façon habituelle.
- SARL de famille : constituée entre membres d'une même famille, elle peut opter pour l'impôt sur le revenu ; le résultat est alors imposé chez les associés en BIC.
- Société à l'impôt sur les sociétés : le résultat, net des charges et amortissements, est taxé au nom de la société, puis les dividendes sont imposés chez les associés.
L'arbitrage porte donc sur le niveau d'imposition et sur la disponibilité des revenus pour le dirigeant.
Taxe de séjour, CFE et autres obligations du loueur
La taxe de séjour, payée par le voyageur, est collectée par le loueur ou la plateforme puis reversée à la commune, qui en fixe le tarif.
La CFE (cotisation foncière des entreprises), impôt local sur les activités professionnelles, peut aussi être due selon la commune. Le meublé se déclare enfin en mairie, et certaines communes exigent un numéro d'enregistrement ou une autorisation de changement d'usage.
Ces obligations locales s'ajoutent au régime fiscal et varient selon la commune du bien.
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Calendrier fiscal du loueur : déclaration, avis et paiement
L'année fiscale du loueur suit 3 étapes.
- Déclaration au printemps : recettes en cases micro-BIC ou déclaration n° 2031.
- Avis d'imposition en été (juillet-août) : il permet de vérifier régime, abattement et cases retenus.
- Paiement et régularisation : le solde suit l'échéancier de l'avis ; une erreur se corrige par déclaration rectificative.
Un meublé déclaré en case classé sans décision de classement obtient à tort 50 % d'abattement au lieu de 30 %, ce qui sous-évalue l'impôt.
FAQ
Quel est le seuil du micro-BIC pour un meublé de tourisme non classé ?
Le seuil est de 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %. Ce montant s'applique depuis les revenus 2025 et n'est pas indexé.
Faut-il faire classer son meublé de tourisme ?
Le classement n'est pas obligatoire, mais il porte le seuil à 77 700 € pour les revenus 2025 et 83 600 € en 2026, avec un abattement de 50 %. Il s'obtient auprès d'un organisme accrédité.
Quand passe-t-on obligatoirement au régime réel ?
Le réel s'impose lorsque les recettes dépassent le seuil du micro-BIC 2 années consécutives. Un dépassement en 2023 et en 2024 entraîne le réel pour les revenus 2025.
Les charges refacturées au locataire comptent-elles dans les recettes ?
Oui. Le chiffre d'affaires comprend toutes les sommes perçues, charges comprises.
Que vérifier à la réception de l'avis d'imposition ?
Il faut contrôler le régime appliqué, le taux d'abattement et les cases utilisées. Une erreur de case entre meublé classé et non classé se corrige par une déclaration rectificative.
Pour aller plus loin
Location meublée de tourisme : quel est le nouveau régime fiscal applicable ? - impots.gouv.fr
Régime des locations meublées : foire aux questions - impots.gouv.fr
Location meublée de tourisme : les règles à respecter - economie.gouv.fr
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Avocat au Barreau de Paris (Toque L086), fondateur de SWIM LEGAL
