Démembrement SCI : qui décide, qui encaisse, qui transmet

Sommaire

Ce que recouvre le démembrement des parts sociales

Droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire

Vote en assemblée : qui décide de quoi

Démembrement ab initio ou par donation ultérieure

Fiscalité de la transmission et points de vigilance

Clauses statutaires à sécuriser avant le démembrement

FAQ

Pour aller plus loin

Ce que recouvre le démembrement des parts sociales

Le démembrement SCI divise la propriété des parts sociales entre deux titulaires distincts. L'usufruitier perçoit les revenus attachés aux parts. Le nu-propriétaire détient le capital : il ne reçoit rien pendant la durée du démembrement, puis redevient plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit, le plus souvent au décès de l'usufruitier. Cette séparation peut résulter d'une donation, d'une cession ou d'un décès.

Deux configurations dominent. En démembrement SCI familiale, des parents donnent la nue-propriété des parts à leurs enfants et conservent les revenus locatifs. En démembrement SCI société d'exploitation, la SCI détient les murs loués à l'entreprise du dirigeant, et les loyers reviennent à l'usufruitier.

Droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire

Le 31 mars 2004, la Cour de cassation a jugé que l'usufruitier de parts sociales n'a pas la qualité d'associé : celle-ci appartient au nu-propriétaire. La distinction commande le reste, car les prérogatives que les statuts réservent aux associés ne bénéficient pas à l'usufruitier.

Les deux titulaires participent aux décisions collectives, mais leurs intérêts divergent : l'usufruitier cherche la distribution immédiate, le nu-propriétaire la valorisation du patrimoine.

Répartir les droits entre usufruitier et nu-propriétaire suppose des statuts rédigés pour cette situation précise.
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Vote en assemblée : qui décide de quoi

L'article 1844 du code civil, modifié par la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, fixe la répartition par défaut. Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, réservées à l'usufruitier.

Usufruitier et nu-propriétaire peuvent convenir que l'usufruitier votera sur les autres décisions, et les statuts peuvent déroger à cette répartition. Une limite reste infranchissable : depuis un arrêt du 4 janvier 1994, les statuts ne peuvent pas priver le nu-propriétaire de son droit de participer aux décisions collectives. Participer et voter sont deux droits distincts ; seul le second s'aménage.

Démembrement ab initio ou par donation ultérieure

Le démembrement SCI ab initio s'organise dès la constitution : les parents souscrivent l'usufruit, les enfants la nue-propriété, chacun finançant le droit qu'il acquiert. La transmission est réalisée d'emblée, sur des parts qui n'ont encore accumulé aucune valeur.

La donation ultérieure suit un autre chemin : la société existe, ses parts sont détenues en pleine propriété, puis le donateur transmet la nue-propriété et conserve l'usufruit. L'opération est plus lisible, mais elle porte sur des parts déjà valorisées.

Démembrement SCI, comment faire ?

1. Évaluer les parts et l'usufruit, dont la valeur fiscale dépend de l'âge de l'usufruitier.
2. Rédiger ou adapter les statuts avant l'acte de démembrement.
3. Faire établir l'acte par un notaire et l'enregistrer.

Le choix entre constitution démembrée et donation ultérieure engage la fiscalité et le contrôle de la société pour plusieurs années.
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Fiscalité de la transmission et points de vigilance

Les droits de donation portent sur la seule nue-propriété, dont la valeur fiscale se calcule selon l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte : plus la donation est précoce, plus l'assiette taxable est réduite. À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété sans nouvelle transmission à organiser.

Deux points appellent de la vigilance. D'une part, la réalité économique du montage doit être documentée : apports effectifs, comptes courants suivis, assemblées réellement tenues. D'autre part, une répartition des pouvoirs qui laisse au donateur la maîtrise entière de la société fragilise l'opération en cas de contrôle.

Clauses statutaires à sécuriser avant le démembrement

Quatre clauses méritent une rédaction spécifique avant l'opération.

• Répartition du droit de vote : indiquer décision par décision qui vote, plutôt que renvoyer au régime légal.
• Convocation et information : prévoir que les deux titulaires reçoivent convocations et documents, le droit de participer étant intangible.
• Agrément : préciser si l'agrément s'applique à la cession de l'usufruit, de la nue-propriété, ou des deux.
• Affectation des résultats : encadrer la mise en réserve, qui prive l'usufruitier de revenus, et fixer une majorité adaptée.

Un silence statutaire sur ces points renvoie au régime supplétif et transforme chaque assemblée en négociation.

FAQ

L'usufruitier de parts de SCI est-il associé ?

Non. La Cour de cassation a jugé le 31 mars 2004 que la qualité d'associé appartient au nu-propriétaire. L'usufruitier conserve le droit de participer aux décisions collectives et de voter sur l'affectation des bénéfices.

Les statuts peuvent-ils retirer tout droit de vote au nu-propriétaire ?

Les statuts peuvent transférer le droit de vote à l'usufruitier pour l'ensemble des décisions. Ils ne peuvent pas supprimer le droit du nu-propriétaire de participer aux décisions collectives, qui reste distinct du droit de vote.

Qui perçoit les loyers encaissés par la SCI ?

Les revenus distribués reviennent à l'usufruitier. Tant que les résultats sont mis en réserve, il ne perçoit rien, ce qui explique l'attention portée aux règles d'affectation du résultat dans les statuts.

Faut-il un notaire pour démembrer des parts de SCI ?

Une donation de parts sociales suppose un acte notarié. Un démembrement organisé dès la constitution passe par les statuts, mais l'évaluation et la rédaction justifient l'intervention d'un professionnel.

Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?

L'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts. Il récupère l'intégralité des droits de vote et des revenus, sans nouvelle transmission à organiser.

Pour aller plus loin

Article 1844 du Code civil - Légifrance

Cour de cassation, chambre commerciale, 31 mars 2004, 03-16.694 - Légifrance

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