Congé du preneur : formule et forme en bail commercial

Sommaire

Congé du preneur : dans quels cas le délivrer

Formes admises : acte de commissaire ou lettre recommandée

La formule du congé : mentions indispensables

Délais de préavis et dates d'effet

Erreurs qui rendent le congé inopposable

Après le congé : restitution des locaux et charges

FAQ

Pour aller plus loin

Congé du preneur : dans quels cas le délivrer

Le congé du preneur est l'acte par lequel le locataire d'un local commercial met fin au bail. L'article L145-4 du code de commerce ouvre cette faculté à l'expiration de chaque période triennale, soit tous les 3 ans à compter de la prise d'effet du contrat. Aucun motif n'est exigé : seules comptent la forme et le délai.

Trois situations élargissent cette faculté. Le preneur qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou qui perçoit une pension d'invalidité peut donner congé hors des échéances triennales. Ses héritiers disposent du même droit en cas de décès, ainsi que l'associé unique d'une EURL et le gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d'une SARL titulaire du bail.

Un bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans peut toutefois écarter la faculté triennale par une clause contraire. La lecture du contrat précède donc toute décision.

Une clause dérogatoire mal lue transforme une sortie prévue en engagement prolongé de plusieurs années.
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Formes admises : acte de commissaire ou lettre recommandée

Le code de commerce admet deux supports pour le congé du preneur : la lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou l'acte de commissaire de justice, anciennement acte d'huissier. Les deux ont la même valeur juridique ; leur différence est probatoire.

La lettre recommandée coûte peu, mais fait peser sur le locataire la preuve de la date de réception. L'acte de commissaire de justice, plus coûteux, établit la signification et sa date sans discussion possible.

Le régime du bailleur diffère. Lorsque le propriétaire donne congé, l'article L145-9 impose un acte extrajudiciaire. La loi Macron du 6 août 2015 a supprimé la lettre recommandée dans ce cas.

La formule du congé : mentions indispensables

Aucun formulaire officiel ne s'impose. La formule doit cependant lever toute ambiguïté sur trois points : qui donne congé, pour quel bail, et à quelle date.

Le congé identifie le bail par sa date de signature et l'adresse exacte des locaux loués. Il désigne le bailleur tel qu'il figure au contrat, et non le gestionnaire ou le syndic.

• L'identité complète du preneur et du bailleur, telle qu'elle figure au bail
• La désignation des locaux et la date du bail
• La mention expresse de la volonté de donner congé
• La date d'effet visée, qui doit correspondre à une échéance triennale
• La signature d'une personne ayant le pouvoir d'engager la société preneuse

Le preneur n'a pas à motiver son congé lorsqu'il l'exerce à une échéance triennale. Un congé fondé sur la retraite ou l'invalidité suppose en revanche de justifier la situation invoquée.

La rédaction du congé engage la date de sortie et le sort des loyers restant à courir.
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Délais de préavis et dates d'effet

Le préavis est d'au moins 6 mois. Ce délai se compte à rebours depuis la date d'effet visée, qui doit coïncider avec la fin d'une période triennale. Un congé délivré 5 mois avant l'échéance ne disparaît pas : il produit effet à l'échéance suivante, soit 3 ans plus tard.

Le point de départ du décompte dépend de la forme retenue. Pour un acte de commissaire de justice, la date retenue est celle de la signification. Pour une lettre recommandée, la prudence commande de raisonner sur la date de première présentation au bailleur, et non sur la date d'envoi. L'écart entre les deux se compte en jours et peut suffire à faire manquer l'échéance.

Erreurs qui rendent le congé inopposable

Un congé inopposable ne produit aucun effet : le bail se poursuit et les loyers restent dus jusqu'à l'échéance suivante. Les causes se répètent.

1. Le destinataire est erroné. Le congé adressé au gestionnaire, au syndic ou à l'ancien propriétaire n'atteint pas le bailleur actuel.
2. La date d'effet ne correspond à aucune échéance triennale, le calcul partant de la date de signature au lieu de la date de prise d'effet.
3. Le délai de 6 mois n'est pas tenu, faute d'avoir anticipé l'acheminement postal.
4. Le signataire n'a pas le pouvoir d'engager la société preneuse.
5. La formule est conditionnelle, par exemple un congé subordonné à la signature d'un nouveau bail ailleurs.

Ces erreurs se corrigent en amont pour un coût négligeable au regard de 3 années de loyers supplémentaires.

Un congé écarté pour un défaut de forme prolonge le bail de 3 ans et le budget correspondant.
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Après le congé : restitution des locaux et charges

Le congé fixe la date à laquelle la jouissance des locaux prend fin. Jusque-là, le preneur reste tenu de ses obligations : loyer, charges, entretien, assurance.

L'état des lieux de sortie, comparé à celui d'entrée, détermine les remises en état à la charge du locataire. Son absence alimente les contestations sur les dégradations.

Les charges se régularisent après la sortie, sur l'exercice comptable de l'immeuble : un solde peut être appelé plusieurs mois après la remise des clés. Le dépôt de garantie n'est restitué qu'une fois ces comptes arrêtés et les retenues justifiées. Conserver l'état des lieux, les quittances et le justificatif de remise des clés reste la protection la plus utile en cas de désaccord.

FAQ

Le congé du preneur doit-il être motivé ?

Non, lorsqu'il est délivré à l'expiration d'une période triennale. Le locataire exerce une faculté prévue par l'article L145-4 du code de commerce, sans avoir à justifier sa décision. La motivation devient nécessaire lorsque le congé repose sur un départ à la retraite ou une pension d'invalidité.

Une lettre recommandée suffit-elle pour donner congé ?

Oui pour le preneur : l'article L145-4 admet la lettre recommandée avec demande d'avis de réception comme l'acte de commissaire de justice. Le bailleur, lui, ne dispose pas de ce choix et doit passer par un acte extrajudiciaire.

Que se passe-t-il si le préavis de 6 mois n'est pas respecté ?

Le congé ne prend pas effet à l'échéance visée. Le bail se poursuit jusqu'à la période triennale suivante, soit 3 années supplémentaires de loyers et de charges. Le locataire peut toutefois négocier une résiliation amiable avec le bailleur.

Peut-on donner congé en dehors d'une échéance triennale ?

Oui dans les cas prévus par la loi : départ à la retraite, pension d'invalidité, décès du preneur pour ses héritiers, ou situation de l'associé unique d'une EURL et du gérant majoritaire d'une SARL. En dehors de ces hypothèses, seul un accord du bailleur permet une sortie anticipée.

Le dépôt de garantie est-il restitué à la remise des clés ?

Rarement. Sa restitution intervient après l'état des lieux de sortie et l'arrêté des comptes de charges, qui dépend de l'exercice comptable de l'immeuble. Les retenues éventuelles doivent être justifiées par des devis ou des factures.

Pour aller plus loin

Résilier un bail commercial - Entreprendre.Service-Public.fr

Article L145-4 du Code de commerce - Légifrance

Article L145-9 du Code de commerce - Légifrance

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