Bail commercial et procédure collective : loyers antérieurs et postérieurs

Sommaire

Ouverture de la procédure collective : effets immédiats sur le bail

Créances antérieures et postérieures : la ligne de partage

Interdiction des poursuites pour les loyers antérieurs

Déclarer sa créance : délais, forme et destinataire

Privilège du bailleur sur les deux dernières années

Loyers postérieurs : paiement à échéance et recouvrement

Résiliation du bail pour impayés postérieurs : conditions

Réflexes du bailleur dès le jugement d'ouverture

FAQ

Pour aller plus loin

Ouverture de la procédure collective : effets immédiats sur le bail

Lorsqu'un locataire commercial est placé en redressement ou en liquidation judiciaire, le tribunal de commerce rend un jugement d'ouverture. Ce jugement produit des effets immédiats sur l'ensemble des contrats en cours, y compris le bail commercial.

Le premier effet concerne la continuation automatique du bail. Contrairement à d'autres contrats, le bail commercial n'est pas résilié de plein droit par l'ouverture de la procédure. L'article L. 622-13 du Code de commerce impose à l'administrateur judiciaire (en redressement) ou au liquidateur (en liquidation) de se prononcer sur la poursuite ou la résiliation du contrat. Tant qu'aucune décision n'est prise, le bail continue de produire ses effets.

Le second effet touche directement le bailleur : l'interdiction des poursuites individuelles entre en vigueur dès le prononcé du jugement. Concrètement, le bailleur ne peut plus engager de saisie, d'action en paiement ou de mise en demeure visant les sommes dues avant cette date. Cette règle, prévue à l'article L. 622-21 du Code de commerce, s'applique sans exception au bail commercial.

Pour un asset manager, cela signifie qu'il faut identifier sans délai la date exacte du jugement d'ouverture. C'est elle qui détermine le régime applicable à chaque loyer impayé.

Créances antérieures et postérieures : la ligne de partage

La date du jugement d'ouverture constitue le pivot juridique de toute la gestion du bail en procédure collective. Elle sépare deux catégories de créances soumises à des régimes radicalement différents.

Les créances antérieures regroupent tous les loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires dont le fait générateur est né avant le jugement. Elles sont soumises à la discipline collective : le bailleur doit les déclarer et attendre le plan ou la distribution.

Les créances postérieures, en revanche, naissent de la poursuite du bail après le jugement. Elles bénéficient d'un traitement préférentiel car elles sont considérées comme nécessaires au déroulement de la procédure. Ce statut est conditionné à leur régularité et à leur utilité pour la procédure.

Interdiction des poursuites pour les loyers antérieurs

Dès le jugement d'ouverture, l'article L. 622-21 du Code de commerce interdit au bailleur toute action en justice tendant au paiement des loyers antérieurs. Cette interdiction couvre :

• Les actions en paiement devant le tribunal
• Les saisies conservatoires et saisies-attributions
• La mise en œuvre de la clause résolutoire pour impayés antérieurs
• Les commandements de payer visant des arriérés pré-jugement

Cette règle s'applique même si le bailleur avait engagé une procédure avant l'ouverture. En effet, les instances en cours sont interrompues de plein droit (article L. 622-22 C. com.). Le bailleur ne peut les reprendre qu'après avoir déclaré sa créance et obtenu sa fixation au passif.

En pratique, un commandement de payer délivré avant le jugement mais dont le délai d'un mois expire après l'ouverture ne produit plus d'effet résolutoire. La Cour de cassation a confirmé cette position à plusieurs reprises (Cass. com., 15 novembre 2016, n° 14-26.287).

Pour le directeur immobilier, la conséquence est directe : toute tentative de recouvrement forcé sur des arriérés antérieurs expose à une nullité de l'acte et à une perte de temps procédurale.

Protéger la valeur locative d'un portefeuille en procédure collective exige une réaction juridique calibrée dès le jugement d'ouverture.
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Déclarer sa créance : délais, forme et destinataire

La déclaration de créance est l'acte par lequel le bailleur fait connaître au mandataire judiciaire le montant des sommes qui lui sont dues au titre des loyers antérieurs. C'est une formalité obligatoire : sans elle, la créance est inopposable à la procédure et le bailleur perd son droit au paiement.

Délai. Le bailleur dispose de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales). Ce délai est impératif. Un dépassement entraîne la forclusion, sauf relevé accordé par le juge-commissaire dans des conditions restrictives (article L. 622-26 C. com.).

Forme. La déclaration doit être adressée au mandataire judiciaire désigné dans le jugement. Elle peut être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie dématérialisée sur le portail des créanciers. Elle doit contenir :

• L'identité du créancier et du débiteur
• Le montant de la créance en principal, intérêts et accessoires
• La nature du privilège éventuellement invoqué
• Les pièces justificatives (bail, décomptes, mises en demeure)

Destinataire. En redressement judiciaire, la déclaration est adressée au mandataire judiciaire. En liquidation judiciaire, elle est adressée au liquidateur. L'erreur de destinataire peut entraîner l'irrecevabilité.

Privilège du bailleur sur les deux dernières années

Le privilège du bailleur d'immeuble, prévu à l'article 2332 du Code civil, confère au bailleur un droit de préférence sur les meubles garnissant les lieux loués. Ce privilège porte sur les 2 dernières années de loyers échus et l'année en cours.

En procédure collective, ce privilège conserve sa portée, mais son exercice est encadré. Le bailleur ne peut pas saisir les meubles du locataire : l'interdiction des poursuites s'applique. En revanche, le privilège lui assure un rang préférentiel lors de la distribution du prix de vente des actifs mobiliers du débiteur.

Pour que ce privilège soit opposable, 2 conditions doivent être réunies :

• La créance doit avoir été régulièrement déclarée dans le délai de 2 mois
• Le privilège doit être expressément mentionné dans la déclaration de créance

En pratique, ce privilège ne garantit pas un paiement intégral. Dans une liquidation judiciaire, les créances salariales superprivilégiées et les frais de justice passent avant le bailleur. Selon les statistiques de la Banque de France, le taux de recouvrement moyen des créanciers privilégiés en liquidation judiciaire se situe autour de 30 % à 40 %, contre moins de 5 % pour les chirographaires.

La déclaration de créance et l'invocation du privilège du bailleur sont des actes techniques qui conditionnent le recouvrement.
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Loyers postérieurs : paiement à échéance et recouvrement

Les loyers nés après le jugement d'ouverture bénéficient du régime des créances de procédure défini à l'article L. 622-17 du Code de commerce. Ce statut leur confère un avantage décisif : ils doivent être payés à leur date d'exigibilité contractuelle, sans attendre le plan ou la distribution.

Ce traitement préférentiel repose sur une logique simple : si le bail est maintenu, c'est parce qu'il est utile à la procédure. Le loyer correspondant doit donc être honoré comme une charge courante de l'exploitation.

En cas de défaut de paiement, le bailleur retrouve ses droits d'action. Il peut :

• Mettre en demeure l'administrateur ou le liquidateur
• Saisir le juge-commissaire pour obtenir le paiement
• Engager une action en résiliation du bail (sous conditions)

Toutefois, le rang de paiement des créances postérieures n'est pas uniforme. L'article L. 622-17, II, établit un ordre de priorité entre les créances de procédure elles-mêmes. Les loyers sont payés après les créances salariales postérieures et les frais de justice, mais avant les créances antérieures.

En redressement judiciaire, le défaut de paiement des loyers postérieurs constitue un signal d'alerte sur la viabilité du plan de continuation. Le bailleur a intérêt à réagir rapidement pour éviter l'accumulation d'arriérés non recouvrables.

Résiliation du bail pour impayés postérieurs : conditions

La résiliation du bail commercial en cours de procédure collective obéit à des règles spécifiques qui dérogent au droit commun des baux.

En redressement judiciaire, le bailleur ne peut pas mettre en œuvre la clause résolutoire de manière unilatérale. Il doit saisir le juge-commissaire pour constater que le débiteur n'a pas payé les loyers postérieurs dans les délais. L'article L. 622-14 du Code de commerce prévoit que la résiliation peut être prononcée pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture.

En liquidation judiciaire, le régime est similaire. Le liquidateur dispose d'un délai pour se prononcer sur la poursuite du bail. S'il opte pour la continuation et que les loyers ne sont pas payés, le bailleur peut demander la résiliation au juge-commissaire.

Les conditions cumulatives pour obtenir la résiliation sont :

1. Le bail doit avoir été poursuivi après le jugement d'ouverture
2. Les loyers impayés doivent être postérieurs au jugement
3. Le bailleur doit avoir mis en demeure le mandataire de payer
4. Le défaut de paiement doit persister après la mise en demeure

La Cour de cassation exige que le bailleur démontre un défaut de paiement caractérisé, et non un simple retard ponctuel (Cass. com., 18 mars 2020, n° 18-24.649). Un retard de quelques jours, régularisé spontanément, ne suffit pas à justifier la résiliation.

La résiliation d'un bail en procédure collective engage la stratégie patrimoniale de l'actif. Un accompagnement juridique adapté évite les erreurs de procédure.
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Réflexes du bailleur dès le jugement d'ouverture

Dès la connaissance du jugement d'ouverture, le bailleur doit enclencher une séquence d'actions précises pour préserver ses droits.

Dans les 48 heures :
- Identifier la date exacte du jugement et le type de procédure (sauvegarde, redressement, liquidation)
- Relever le nom et les coordonnées du mandataire judiciaire et, le cas échéant, de l'administrateur
- Suspendre immédiatement toute procédure de recouvrement en cours sur les arriérés antérieurs

Dans les 15 jours :
- Réaliser un décompte précis des loyers, charges et accessoires antérieurs au jugement
- Préparer la déclaration de créance avec mention du privilège du bailleur
- Vérifier la date de publication au BODACC pour calculer le délai de 2 mois

Dans les 2 mois :
- Adresser la déclaration de créance au mandataire judiciaire par LRAR
- Conserver une copie de l'ensemble des pièces transmises et de l'accusé de réception

En continu :
- Surveiller le paiement des loyers postérieurs à chaque échéance
- Documenter tout retard ou défaut de paiement postérieur
- Anticiper la question de la résiliation si les impayés postérieurs s'accumulent

Cette rigueur procédurale conditionne la capacité du bailleur à récupérer ses créances et, si nécessaire, à reprendre la maîtrise de son actif immobilier.

FAQ

Le bail commercial est-il automatiquement résilié par la procédure collective du locataire ?

Non. Le bail commercial est un contrat en cours qui se poursuit après le jugement d'ouverture. L'administrateur ou le liquidateur doit décider de le continuer ou d'y renoncer. Tant qu'aucune décision n'est prise, le bail produit ses effets et le locataire reste dans les lieux.

Que se passe-t-il si le bailleur ne déclare pas sa créance dans les 2 mois ?

La créance est frappée de forclusion : elle devient inopposable à la procédure collective. Le bailleur perd son droit au paiement des loyers antérieurs. Un relevé de forclusion peut être demandé au juge-commissaire, mais il n'est accordé que si le bailleur démontre que le défaut de déclaration n'est pas de son fait.

Le dépôt de garantie peut-il être compensé avec les loyers impayés antérieurs ?

En principe, non. L'interdiction des poursuites empêche le bailleur d'opérer une compensation entre le dépôt de garantie et les loyers antérieurs impayés. La compensation n'est possible que si les conditions de la compensation légale étaient réunies avant le jugement d'ouverture (créances réciproques, liquides, exigibles et connexes).

Le bailleur peut-il refuser la cession du bail décidée dans le cadre d'un plan de cession ?

Le tribunal peut autoriser la cession du bail commercial dans le cadre d'un plan de cession, même sans l'accord du bailleur. Les clauses du bail restreignant la cession sont inopposables à la procédure (article L. 642-7 C. com.). Le bailleur ne peut s'y opposer que pour un motif légitime apprécié par le tribunal.

Les charges et taxes récupérables suivent-elles le même régime que les loyers ?

Oui. Les charges locatives, taxes foncières récupérables et autres accessoires du loyer suivent le même régime de partage entre créances antérieures et postérieures. Ils doivent être inclus dans la déclaration de créance pour la part antérieure et exigés à échéance pour la part postérieure.

Pour aller plus loin

Article L622-17 - Code de commerce - Légifrance

Article L622-14 - Code de commerce - Légifrance

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