Bail commercial : motif de déplafonnement, loyer et taux d'intérêt

Sommaire

Plafonnement du loyer commercial : la règle de principe

Quels motifs permettent le déplafonnement au renouvellement ?

Modification notable des facteurs locaux de commercialité

Bail de plus de douze ans et locaux monovalents

À partir de quand courent les intérêts sur le nouveau loyer ?

Sécuriser la négociation et la procédure de fixation

FAQ

Pour aller plus loin

Plafonnement du loyer commercial : la règle de principe

Au renouvellement d'un bail commercial, la hausse du loyer est en principe limitée par la variation d'un indice : c'est le plafonnement. L'article L145-33 du Code de commerce fixe le loyer renouvelé à la valeur locative, c'est-à-dire le loyer de marché, appréciée notamment selon les caractéristiques du local et les prix du voisinage.

Toutefois, selon l'article L145-34 du Code de commerce, consultable sur Légifrance, lorsque le bail expiré n'excède pas 9 ans, la hausse ne peut dépasser la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou des activités tertiaires (ILAT). Le loyer renouvelé correspond donc au plus bas des 2 montants, et leur écart mesure l'enjeu financier du renouvellement.

Le chiffrage d'un renouvellement suppose de comparer loyer plafonné et valeur locative avant toute offre.
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Quels motifs permettent le déplafonnement au renouvellement ?

Le motif de déplafonnement autorise à fixer le loyer renouvelé à la valeur locative, au-delà de l'indice. Le Code de commerce en prévoit 3 catégories :

1. La modification notable de l'un des 4 premiers éléments de la valeur locative : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité.
2. La durée du bail : bail conclu pour plus de 9 ans, ou dépassant 12 ans par tacite prolongation, c'est-à-dire poursuivi après le terme sans nouveau contrat.
3. La nature des locaux : locaux monovalents et locaux à usage exclusif de bureaux.

Cependant, en cas de modification notable ou de clause de durée dépassant 9 ans, l'augmentation ne peut dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté l'année précédente. Ce lissage a été introduit par la loi Pinel du 18 juin 2014.

Modification notable des facteurs locaux de commercialité

Les facteurs locaux de commercialité désignent l'environnement qui attire la clientèle vers le local : flux de passants, desserte, commerces voisins. Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, leur modification justifie le déplafonnement à 3 conditions cumulatives :

• elle est notable ;
• elle est intervenue au cours du bail expiré ;
• elle a une incidence favorable sur le commerce exercé par le locataire.

En revanche, par un arrêt du 9 septembre 2021 (n° 19-19.285), la Cour de cassation a jugé que la modification des caractéristiques des locaux doit seulement être notable, sans exiger d'incidence favorable sur l'activité. Ainsi, les travaux du locataire justifient à eux seuls le déplafonnement s'ils modifient notablement les locaux ; les améliorations qu'il a financées ne comptent que si le bailleur en a assumé la charge (art. R145-8).

L'analyse des facteurs locaux de commercialité repose sur des pièces datées couvrant toute la durée du bail expiré.
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Bail de plus de douze ans et locaux monovalents

D'une part, un bail conclu pour plus de 9 ans échappe au plafonnement. De plus, un bail de 9 ans poursuivi par tacite prolongation perd ce bénéfice dès que sa durée totale dépasse 12 ans.

D'autre part, les locaux monovalents, construits ou aménagés en vue d'une seule utilisation, et les locaux à usage exclusif de bureaux sont exclus du plafonnement.

À partir de quand courent les intérêts sur le nouveau loyer ?

Les intérêts sur le nouveau loyer courent en principe à compter du jugement, sauf clause du bail ou décision contraire du juge. Ils portent sur le rappel de loyer, c'est-à-dire la différence entre ancien et nouveau loyer, au taux d'intérêt légal.

Dans son arrêt du 9 septembre 2021, la Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui faisait courir les intérêts dès le renouvellement sans clause le prévoyant : à la demande du bailleur, ils courent à compter de l'assignation. Cette solution a été rendue sous l'ancien article 1155 du Code civil, pour des instances antérieures au 1er octobre 2016.

Or, l'article 1231-7 du Code civil fixe désormais le point de départ au jugement, sauf décision contraire du juge. Le bailleur a donc intérêt à demander que les intérêts courent dès l'assignation.

Le point de départ des intérêts sur les rappels de loyer se prévoit dans le bail ou se demande dans l'assignation.
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Sécuriser la négociation et la procédure de fixation

L'article L145-60 du Code de commerce soumet toutes les actions du statut des baux commerciaux à une prescription de 2 ans.

Lorsque l'écart entre loyer plafonné et valeur locative est réduit, une négociation amiable limite les frais de procédure. En revanche, un écart élevé et un motif documenté justifient une action dans le délai de 2 ans. Les directions immobilières peuvent renforcer ponctuellement leur équipe par des avocats d'affaires indépendants, par exemple via SWIM LEGAL.

FAQ

Qu'est-ce que le déplafonnement du loyer commercial ?

Le déplafonnement permet de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, au-delà de la variation de l'ILC ou de l'ILAT. Il suppose un motif prévu par le Code de commerce : modification notable, durée du bail ou nature des locaux.

Le déplafonnement entraîne-t-il une hausse immédiate du loyer ?

Pas toujours. En cas de modification notable ou de clause de durée dépassant 9 ans, la hausse annuelle est limitée à 10 % du loyer de l'année précédente, depuis la loi Pinel du 18 juin 2014.

Les travaux du locataire peuvent-ils justifier un déplafonnement ?

Oui. Selon la Cour de cassation (9 septembre 2021), des travaux du locataire modifiant notablement les locaux le justifient à eux seuls. Les améliorations qu'il a financées ne comptent que si le bailleur en a assumé la charge (art. R145-8).

Quel taux d'intérêt s'applique aux rappels de loyer ?

Les rappels de loyer produisent des intérêts au taux légal. Ils courent en principe du jugement, sauf clause du bail ou décision du juge fixant le point de départ à l'assignation.

Quel est le délai pour agir en fixation du loyer renouvelé ?

Les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par 2 ans, selon l'article L145-60 du Code de commerce. Bailleur et locataire doivent agir dans ce délai.

Pour aller plus loin

Article L145-34 du Code de commerce - Légifrance

Article L145-33 du Code de commerce - Légifrance

Code de commerce, section 6 : Du loyer (articles L145-32-1 à L145-40) - Légifrance

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