Guides & Ressources pratiques
Bail commercial : motif de déplafonnement, loyer et taux d'intérêt
Par
Jullian Hoareau
Bail commercial : quand la fraude écarte la prescription biennale
Guides & Ressources pratiques
13/10/2026
-
6 min de lecture
-
Par
Jullian Hoareau
Points clés de l'article
- En bail commercial, toutes les actions fondées sur le statut se prescrivent par 2 ans : c'est la prescription biennale.
- Certaines actions y échappent déjà : paiement des loyers, clause réputée non écrite, constat d'un bail statutaire né du maintien dans les lieux.
- Lorsqu'une partie a contourné le statut par fraude, elle ne peut pas opposer ce délai à l'autre partie, ou le délai voit son point de départ reporté.
- La fraude suppose une intention d'éluder le statut, établie par un faisceau d'indices : durée cumulée, continuité d'exploitation, absence de motif de précarité.
- Le risque se traite à la rédaction : qualifier chaque contrat avec exactitude et documenter les raisons de chaque dérogation.
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Sommaire
La prescription biennale du bail commercial : principe et champ
Quelles actions échappent déjà au délai de deux ans ?
Fraude au statut des baux commerciaux : de quoi parle-t-on ?
Comment la fraude neutralise-t-elle la prescription biennale ?
Prouver la fraude : les indices retenus par les juges
Sécuriser ses contrats face au risque de requalification
La prescription biennale du bail commercial : principe et champ
La prescription biennale impose d'agir dans un délai de 2 ans pour toute action exercée en vertu du statut des baux commerciaux. L'article L. 145-60 du code de commerce pose cette règle. Passé ce délai, l'action est éteinte.
Elle couvre les actions fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce, notamment :
- Fixation du loyer du bail renouvelé ou révisé ;
- Indemnité d'éviction due au preneur évincé ;
- Contestation d'un congé ou d'un refus de renouvellement ;
- Requalification d'un contrat dérogatoire en bail commercial statutaire.
Le point de départ varie selon l'action : effet du congé, refus de renouvellement ou conclusion du contrat contesté.
Le délai de 2 ans impose de suivre précisément les échéances de chaque bail du portefeuille.
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Quelles actions échappent déjà au délai de deux ans ?
Seules les actions fondées sur le statut subissent la prescription biennale ; les autres relèvent du droit commun ou d'aucune prescription.
| Action | Fondement | Délai applicable |
|---|---|---|
| Paiement des loyers et charges | Contrat de bail | 5 ans (droit commun) |
| Clause réputée non écrite | Statut des baux commerciaux | Aucun délai selon la Cour de cassation |
| Constat d'un bail statutaire né du maintien dans les lieux | Effet automatique de la loi | Pas de prescription biennale |
| Fixation du loyer, indemnité d'éviction | Statut des baux commerciaux | 2 ans |
Une clause réputée non écrite est considérée par la loi comme n'ayant jamais existé. Le code de commerce l'applique aux clauses qui font échec au droit au renouvellement ; la Cour de cassation ne la soumet à aucun délai.
Lorsque le preneur reste dans les lieux plus d'un mois après le terme d'un bail dérogatoire (contrat de 3 ans maximum qui échappe au statut), un bail commercial naît de plein droit, sans délai pour le faire constater.
Fraude au statut des baux commerciaux : de quoi parle-t-on ?
La fraude au statut consiste à utiliser un montage contractuel pour empêcher l'application des règles protectrices des baux commerciaux. Elle suppose deux éléments : un résultat contraire au statut et l'intention de l'obtenir.
Trois montages reviennent :
- Baux dérogatoires successifs via des locaux voisins ou des sociétés interposées, pour dépasser 3 ans sans créer de bail statutaire.
- Convention d'occupation précaire sans circonstance précaire. Ce contrat autorise l'occupation tant qu'un événement extérieur et incertain ne survient pas, comme une démolition ou une expropriation. Sans cet aléa réel, il masque un bail.
- Bail saisonnier renouvelé chaque année alors que l'exploitation est continue.
La qualification d'un contrat d'occupation conditionne l'application de l'ensemble du statut des baux commerciaux.
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Comment la fraude neutralise-t-elle la prescription biennale ?
La fraude suspend le délai de la prescription biennale (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-10.184). Cette règle applique l'adage fraus omnia corrumpit (« la fraude corrompt tout »).
En requalification, le délai de 2 ans court en principe à compter de la conclusion du contrat contesté. Or, le bailleur qui a enchaîné des contrats pour éluder le statut voit le délai de prescription suspendu par la fraude. La 3e chambre civile de la Cour de cassation a examiné cette articulation dans un arrêt du 23 septembre 2021 (n° 20-10.812).
| Effet de la fraude | Conséquence pratique |
|---|---|
| Prescription suspendue | Le délai de 2 ans est suspendu par la fraude |
| Point de départ non reporté | La Cour de cassation retient une suspension du délai, non un report |
Un litige que l'on croyait éteint peut ainsi aboutir à une requalification en bail commercial de 9 ans, avec droit au renouvellement.
Prouver la fraude : les indices retenus par les juges
Celui qui invoque la fraude doit la prouver, et l'intention s'établit par un faisceau d'indices concordants.
- Durée cumulée des contrats successifs supérieure à 3 ans ;
- Continuité d'exploitation de la même activité dans les mêmes locaux ;
- Absence de motif réel de précarité dans une convention précaire ;
- Interposition de sociétés contrôlées par les mêmes personnes ;
- Clauses imposées sans négociation par la partie dominante.
Ainsi, un preneur qui exploite le même commerce pendant 5 ans sous 3 contrats successifs réunit plusieurs indices. En revanche, une convention liée à un projet de démolition appuyé par un permis déposé résiste mieux.
La constitution d'un dossier de preuve se prépare dès la signature des contrats successifs.
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Sécuriser ses contrats face au risque de requalification
La prévention repose sur la cohérence entre le contrat signé et l'occupation réelle. Quatre pratiques limitent l'exposition :
- Qualifier exactement chaque contrat selon l'usage réel des locaux.
- Documenter le motif de toute convention d'occupation précaire.
- Suivre la durée cumulée des baux dérogatoires d'un même exploitant ou de son groupe.
- Auditer le portefeuille lors d'une acquisition, car l'acquéreur reprend les baux en cours et leurs risques.
Lors d'une due diligence, un contrat dérogatoire renouvelé sans motif peut cacher un bail statutaire, avec un risque d'indemnité d'éviction absent de l'état locatif.
FAQ
Quel est le délai de prescription en matière de bail commercial ?
Les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par 2 ans. Les actions fondées sur le contrat, comme le paiement des loyers, suivent le délai de droit commun de 5 ans.
La fraude rend-elle une action imprescriptible ?
Non, pas systématiquement. La fraude suspend le délai de la prescription biennale (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-10.184). Le juge apprécie selon les circonstances de chaque dossier.
Qui doit prouver la fraude au statut ?
La partie qui l'invoque doit la prouver. Elle s'appuie sur un faisceau d'indices, comme la durée cumulée des contrats ou l'absence de motif de précarité.
Une convention d'occupation précaire est-elle toujours suspecte ?
Non. Elle est valable lorsqu'un motif objectif justifie la précarité, comme un projet de démolition ou une expropriation. Sans ce motif, elle peut être requalifiée en bail commercial.
Que risque un bailleur en cas de requalification ?
Il se retrouve lié par un bail commercial de 9 ans. Le preneur acquiert le droit au renouvellement et, en cas de refus, le droit à une indemnité d'éviction.
Pour aller plus loin
Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 septembre 2021, n° 20-10.812 - Légifrance
Du bail commercial, articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce - Légifrance
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Avocat au Barreau de Paris (Toque L086), fondateur de SWIM LEGAL
