Bail commercial et règlement de copropriété : gérer les restrictions d'activité

Sommaire

Bail commercial et règlement de copropriété : quelle articulation

Clauses du règlement qui restreignent l'activité commerciale

Limites légales : destination de l'immeuble et article 8

Modifier le règlement de copropriété : majorités et procédure

Effets d'une modification sur le locataire commercial en place

Obligations du bailleur et recours du locataire

Sécuriser le bail avant signature : vérifications et clauses

FAQ

Pour aller plus loin

Bail commercial et règlement de copropriété : quelle articulation

Une entreprise qui loue un local dans un immeuble en copropriété est soumise à son bail commercial et au règlement de copropriété. Le bail fixe la destination des lieux, c'est-à-dire les activités que le locataire est autorisé à exercer. Le règlement organise la vie de l'immeuble et peut limiter l'usage de chaque lot.

Le locataire n'est pas copropriétaire, mais le bail lui rend le règlement opposable, le plus souvent par une clause qui l'oblige à le respecter. Une activité autorisée par le bail peut donc se heurter à une interdiction prévue par le règlement.

Clauses du règlement qui restreignent l'activité commerciale

Plusieurs types de clauses encadrent l'usage des lots :

• Clause d'habitation bourgeoise : elle réserve les lots à l'habitation, en tolérant parfois les professions libérales, et exclut le commerce.
• Clause d'interdiction d'activités nommées : elle exclut des activités précises, par exemple la restauration, en raison des odeurs ou des horaires.
• Clause de nuisances : elle interdit les activités bruyantes, odorantes ou générant un passage continu de clientèle.
• Clause d'affectation des lots : elle attribue un usage à chaque lot, commercial au rez-de-chaussée et d'habitation dans les étages.

Si l'activité du locataire relève de l'une de ces clauses, le syndicat des copropriétaires peut exiger du copropriétaire bailleur qu'il la fasse cesser. Toutefois, une clause restrictive n'est valable que dans les limites fixées par la loi.

La compatibilité entre l'activité exercée et les clauses du règlement se vérifie lot par lot, à partir des documents de la copropriété.
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Limites légales : destination de l'immeuble et article 8

L'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 interdit toute restriction aux droits des copropriétaires qui ne serait pas justifiée par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie par les actes, par ses caractères ou par sa situation.

La destination de l'immeuble désigne son usage général : habitation, usage mixte ou usage commercial. Ainsi, un immeuble résidentiel situé dans une rue calme justifie plus facilement l'interdiction d'une activité nocturne qu'un immeuble mixte situé sur une artère commerçante.

L'article 9 de la même loi précise que chaque copropriétaire use librement de ses parties privatives, c'est-à-dire des locaux réservés à son usage exclusif, sans porter atteinte à la destination de l'immeuble.

Une clause sans lien avec la destination de l'immeuble peut être réputée non écrite par le juge, c'est-à-dire privée de tout effet.

Modifier le règlement de copropriété : majorités et procédure

La majorité requise pour modifier le règlement de copropriété en assemblée générale dépend de l'objet de la modification. L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixe notamment 2 règles :

• Double majorité : les modifications concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes exigent la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix.
• Interdiction : l'assemblée ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives, ou des modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement.

Pour un locataire commercial, cette distinction est déterminante. Une résolution interdisant une activité dans un lot privatif touche aux modalités de jouissance de ce lot : elle ne peut pas être imposée au copropriétaire concerné, quelle que soit la majorité. En revanche, une décision réglementant l'usage d'une cour, d'un hall ou d'un local de livraison relève de la double majorité et peut gêner l'exploitation sans viser le lot.

Le locataire n'est ni convoqué ni appelé à voter, car il n'est pas membre du syndicat : il dépend de l'information transmise par son bailleur.

Une résolution qui touche l'usage d'un lot loué s'analyse au regard de la majorité exigée et de la destination prévue au bail.
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Effets d'une modification sur le locataire commercial en place

Une modification régulièrement adoptée s'impose au copropriétaire bailleur et, par l'effet du bail, au locataire. Trois situations se présentent :

1. La modification ne touche pas l'activité : le bail s'exécute normalement.
2. La modification encadre l'activité par des horaires ou des conditions d'accès aux parties communes : le locataire adapte son exploitation, ce qui peut avoir un coût.
3. La modification interdit l'activité prévue au bail : le locataire perd l'usage pour lequel il a loué le local.

Dans la 3e situation, le bailleur est tenu à la fois par le bail consenti pour une destination déterminée et par le règlement modifié. Le locataire n'a pas à supporter seul ce conflit, car le bailleur reste tenu de ses obligations contractuelles.

Une restriction d'usage d'un lot privatif imposée sans l'accord du copropriétaire concerné peut être contestée. Toutefois, seul un copropriétaire peut en principe agir contre une décision d'assemblée générale : le locataire doit donc passer par son bailleur.

Obligations du bailleur et recours du locataire

Le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible des lieux, en application de l'article 1719 du Code civil, c'est-à-dire lui permettre d'exercer l'activité prévue au bail. Un bailleur qui vote une restriction interdisant l'activité de son locataire s'expose donc à voir sa responsabilité engagée.

Le choix entre mise en demeure, action en responsabilité ou résiliation dépend des clauses du bail et du préjudice subi par l'exploitation.
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Sécuriser le bail avant signature : vérifications et clauses

La prévention repose sur des vérifications menées avant la signature du bail commercial :

1. Obtenir le règlement de copropriété et ses modificatifs, puis vérifier la destination de l'immeuble et l'affectation du lot.
2. Comparer la destination des lieux prévue au bail avec les clauses restrictives du règlement.
3. Demander les procès-verbaux des dernières assemblées générales afin d'identifier un projet de modification.
4. Vérifier les conditions d'usage des parties communes utiles à l'exploitation : accès, livraisons, enseigne, extraction des fumées.

Le bail peut ensuite intégrer des clauses protectrices :

• Déclaration du bailleur : il garantit la compatibilité de l'activité prévue avec le règlement.
• Engagement de vote : il s'engage à voter contre toute résolution restreignant l'activité autorisée.
• Obligation d'information : il transmet les convocations et procès-verbaux d'assemblée générale.
• Clause de sortie : le bail prévoit les effets d'une interdiction future, par exemple une faculté de résiliation anticipée pour le locataire.

FAQ

Le règlement de copropriété est-il opposable au locataire commercial ?

Le locataire n'est pas partie au règlement, car il n'est pas copropriétaire. Le bail le lui rend toutefois opposable en pratique, le plus souvent par une clause qui l'oblige à le respecter.

L'assemblée générale peut-elle interdire une activité dans un lot commercial ?

Elle ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives, ou de leurs modalités de jouissance. Une interdiction votée sans son accord peut être contestée par le copropriétaire concerné.

Le locataire peut-il contester une décision d'assemblée générale ?

Le locataire n'est pas membre du syndicat et ne peut en principe pas agir lui-même. Il demande à son bailleur d'agir et peut engager sa responsabilité.

Que faire si l'activité prévue au bail devient interdite ?

Le locataire peut mettre en demeure le bailleur d'assurer la jouissance paisible des lieux prévue par l'article 1719 du Code civil. Selon le préjudice, il peut demander des dommages et intérêts ou la résiliation du bail.

Une clause du règlement peut-elle interdire n'importe quelle activité ?

Non. L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 n'admet que les restrictions justifiées par la destination de l'immeuble. Une restriction sans lien avec cette destination peut être écartée par le juge.

Pour aller plus loin

Article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis - Légifrance

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis - Légifrance

Contrat de bail commercial - Service Public Entreprendre

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