Bail commercial expiré : maintien dans les lieux et indemnité d'occupation
Jullian Hoareau
- Après un refus de renouvellement, le locataire qui a droit à une indemnité d'éviction peut rester dans les locaux tant qu'il ne l'a pas reçue.
- Ce maintien dans les lieux se fait aux conditions et clauses du bail expiré (article L145-28 du Code de commerce).
- En contrepartie, le locataire verse une indemnité d'occupation, fixée par référence à la valeur locative.
- Depuis un arrêt du 16 mai 2024, le locataire maintenu ne peut pas être traité comme un occupant sans droit ni titre.
- Les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par 2 ans (article L145-60).
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Sommaire
1. Qu'est-ce que le droit au maintien dans les lieux ?
2. Article L145-28 : conditions et durée du maintien
3. Indemnité d'occupation : nature et mode de calcul
4. Paiement de l'indemnité d'éviction et remise des clés
5. Droit de repentir, prescription et contentieux
6. Bailleur ou locataire : sécuriser la période de maintien
1. Qu'est-ce que le droit au maintien dans les lieux ?
Le droit au maintien dans les lieux permet au locataire commercial évincé de rester dans les locaux jusqu'au paiement de son indemnité d'éviction. Cette indemnité, prévue à l'article L145-14 du Code de commerce, compense le préjudice subi par le locataire lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail.
Tant que l'indemnité n'est pas versée, le bailleur ne peut pas obtenir la libération des locaux. Le bail commercial a pris fin, mais l'occupation se poursuit dans un cadre légal distinct, qui donne lieu au paiement d'une indemnité d'occupation.
La période qui suit un refus de renouvellement engage des montants à chiffrer et des échéances à suivre pour chaque partie.
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2. Article L145-28 : conditions et durée du maintien
L'article L145-28 du Code de commerce pose une règle simple : aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Le texte est consultable sur Légifrance.
Trois conditions encadrent ce droit :
- Un droit à indemnité d'éviction : le locataire doit pouvoir y prétendre, ce qui exclut les refus de renouvellement fondés sans indemnité.
- L'absence de paiement : le maintien dure jusqu'au versement effectif de l'indemnité.
- Le respect du bail expiré : le locataire reste tenu par les conditions et clauses de l'ancien contrat.
La durée du maintien dépend donc du temps nécessaire pour déterminer le montant de l'indemnité, souvent par voie judiciaire, puis pour la payer.
La Cour de cassation a précisé la portée de ce droit dans un arrêt du 16 mai 2024 (Cass. 3e civ., n° 22-22.906), commenté par Entreprendre Service-Public le 13 juin 2024. Le locataire qui attend son indemnité ne peut pas être traité comme un occupant sans droit ni titre. De plus, son indemnisation n'est pas limitée aux préjudices antérieurs à la fin du bail.
3. Indemnité d'occupation : nature et mode de calcul
L'indemnité d'occupation est la somme due par le locataire maintenu en contrepartie de la jouissance des locaux. Elle remplace le loyer, le bail ayant pris fin, sans être un loyer au sens contractuel.
L'article L145-28 prévoit que son montant est déterminé en tenant compte de tous éléments d'appréciation. En pratique, le juge se réfère à la valeur locative, c'est-à-dire le loyer qui correspond aux prix pratiqués pour des locaux équivalents.
| Élément | Loyer du bail expiré | Indemnité d'occupation |
|---|---|---|
| Fondement | Contrat de bail | Article L145-28 du Code de commerce |
| Période | Jusqu'à l'expiration du bail | Pendant le maintien dans les lieux |
| Référence de calcul | Clauses du bail | Valeur locative et tous éléments d'appréciation |
| Fixation | Accord des parties | Accord ou décision du juge |
Le montant peut donc différer de l'ancien loyer, à la hausse comme à la baisse.
Le chiffrage de l'indemnité d'occupation repose sur une analyse de la valeur locative qui se prépare en amont.
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4. Paiement de l'indemnité d'éviction et remise des clés
Le paiement de l'indemnité d'éviction met fin au droit au maintien dans les lieux.
Le déroulé suit généralement 4 étapes :
- Refus de renouvellement notifié par le bailleur.
- Fixation de l'indemnité d'éviction, par accord ou par le juge.
- Versement de l'indemnité au locataire.
- Remise des clés et libération des locaux.
Pendant les étapes 1 à 3, l'indemnité d'occupation reste due. Par conséquent, les deux sommes coexistent : le bailleur doit l'indemnité d'éviction, et le locataire doit l'indemnité d'occupation.
5. Droit de repentir, prescription et contentieux
Le droit de repentir, prévu à l'article L145-58 du Code de commerce, permet au bailleur de revenir sur son refus. Il échappe alors au paiement de l'indemnité d'éviction en acceptant le renouvellement du bail. Ce droit suppose que le locataire soit encore dans les lieux.
La prescription est le délai au-delà duquel une action en justice n'est plus recevable. L'article L145-60 fixe une prescription biennale, soit 2 ans, pour les actions fondées sur le statut des baux commerciaux. Elle vise notamment les demandes portant sur les deux indemnités.
| Mécanisme | Texte | Effet |
|---|---|---|
| Indemnité d'éviction | Article L145-14 | Compense le refus de renouvellement |
| Maintien dans les lieux | Article L145-28 | Le locataire reste jusqu'au paiement |
| Droit de repentir | Article L145-58 | Le bailleur renouvelle et ne paie pas l'éviction |
| Prescription | Article L145-60 | Action irrecevable après 2 ans |
Le suivi des délais de prescription conditionne la recevabilité de chaque demande en justice.
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6. Bailleur ou locataire : sécuriser la période de maintien
Chaque partie a intérêt à documenter la période de maintien dès le refus de renouvellement.
Pour le bailleur :
- Chiffrer l'indemnité d'éviction avant de notifier le refus, afin d'apprécier l'opportunité d'un repentir.
- Réclamer l'indemnité d'occupation dans le délai de 2 ans.
- Suivre la valeur locative du secteur pour étayer sa demande.
Pour le locataire :
- Respecter les clauses du bail expiré, qui restent applicables.
- Agir en paiement de l'indemnité d'éviction avant l'expiration de la prescription.
- Conserver les éléments établissant son préjudice, y compris postérieur à la fin du bail.
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FAQ
Le locataire peut-il être expulsé avant le paiement de l'indemnité d'éviction ?
Non, s'il a droit à une indemnité d'éviction. L'article L145-28 du Code de commerce interdit de l'obliger à quitter les lieux avant de l'avoir reçue.
L'indemnité d'occupation est-elle égale à l'ancien loyer ?
Pas nécessairement. Elle est fixée en tenant compte de tous éléments d'appréciation, en référence à la valeur locative, qui peut différer du loyer du bail expiré.
Le locataire maintenu est-il un occupant sans droit ni titre ?
Non. La Cour de cassation l'a rappelé le 16 mai 2024 : il reste dans les lieux aux conditions du bail expiré.
Le bailleur peut-il éviter de payer l'indemnité d'éviction ?
Oui, en exerçant son droit de repentir, qui consiste à accepter le renouvellement du bail. Le locataire doit alors être encore dans les lieux.
Quel est le délai pour réclamer l'indemnité d'occupation ?
Les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par 2 ans. Passé ce délai, la demande n'est plus recevable.
Pour aller plus loin
Article L145-28 - Code de commerce - Légifrance
Du refus de renouvellement (articles L145-14 à L145-30) - Légifrance
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Avocat au Barreau de Paris (Toque L086), fondateur de SWIM LEGAL
