Bail commercial : prescription de l'action en augmentation, point de départ

Sommaire

Actions en augmentation du loyer commercial : de quoi parle-t-on ?

La prescription biennale de l'article L145-60

Révision triennale : point de départ du délai

Loyer de renouvellement : quand le délai commence-t-il ?

Sous-location et bail dérogatoire : les cas particuliers

Interrompre ou suspendre la prescription à temps

Bailleur ou locataire : sécuriser sa stratégie de loyer

FAQ

Pour aller plus loin

Actions en augmentation du loyer commercial : de quoi parle-t-on ?

Un bailleur peut obtenir une hausse du loyer d'un bail commercial par 3 voies distinctes. Le point de départ du délai de prescription de l'action en augmentation varie selon la voie choisie.

Le renouvellement intervient à l'échéance du bail, lorsque le preneur (le locataire commerçant) obtient un nouveau bail.

La prescription biennale de l'article L145-60

L'article L145-60 du Code de commerce, consultable sur Légifrance, soumet toutes les actions fondées sur le statut des baux commerciaux à un délai de 2 ans. Cette prescription biennale désigne le délai au-delà duquel l'action en justice n'est plus recevable.

Le texte ne fixe toutefois pas le point de départ du délai : la Cour de cassation l'a précisé, action par action.

Un calendrier de prescription mal tenu fait perdre au bailleur des hausses de loyer.
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Révision triennale : point de départ du délai

La révision triennale ne peut être demandée que 3 ans au moins après l'entrée en jouissance ou après le point de départ du bail renouvelé (article L145-38 du Code de commerce), par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec avis de réception.

Le nouveau prix est dû à compter du jour de la demande. À défaut d'accord, le bailleur doit saisir le juge des loyers commerciaux avant l'expiration du délai de 2 ans, après notification d'un mémoire préalable, document écrit qui expose les prétentions de chaque partie.

Sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la hausse ne peut excéder la variation de l'ILC (indice des loyers commerciaux) ou de l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires).

Exemple de calendrier

Un bail prend effet le 1er avril 2021 : la révision peut être demandée dès le 1er avril 2024. Une demande notifiée le 15 juin 2024 rend le nouveau loyer exigible à cette date ; faute d'accord, le juge doit être saisi avant le 15 juin 2026.

Loyer de renouvellement : quand le délai commence-t-il ?

Pour le loyer du bail renouvelé, le délai de 2 ans court à compter de la date d'effet du bail renouvelé (Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, n° 15-19.940).

Lorsque le bailleur garde le silence sur la demande de renouvellement du locataire, ce silence vaut acquiescement au principe du renouvellement, c'est-à-dire accord pour renouveler, mais pas acceptation du loyer proposé. Le bailleur peut donc demander la fixation d'un autre loyer dans les 2 ans suivant la date d'effet du nouveau bail.

La fixation du loyer de renouvellement détermine le revenu de l'actif pour toute la durée du nouveau bail.
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Sous-location et bail dérogatoire : les cas particuliers

En cas de sous-location autorisée, lorsque le sous-loyer dépasse le loyer principal, le propriétaire peut exiger une augmentation correspondante du loyer principal (article L145-31 du Code de commerce). Le délai de 2 ans court du jour où le bailleur connaît le montant du loyer du sous-bail, et non du jour où il apprend l'existence de la sous-location (Cass. 3e civ., 9 septembre 2021, n° 20-19.631).

Le bail dérogatoire est un bail de courte durée qui échappe au statut des baux commerciaux (article L145-5 du Code de commerce). Si le preneur reste en possession à son issue, un bail commercial naît. Le 25 mai 2023, la Cour de cassation a jugé :

• la demande visant à faire constater l'existence de ce bail commercial n'est pas soumise à prescription (n° 21-23.007) ; l'action en fixation de son loyer reste soumise au délai de 2 ans de l'article L145-60 ;
• l'action en requalification en bail commercial, qui demande au juge de reconnaître qu'un contrat relève du statut, court à compter du dernier contrat conclu entre les parties (n° 22-15.946).

Interrompre ou suspendre la prescription à temps

Le bailleur doit accomplir un acte interruptif avant l'expiration des 2 ans. L'interruption efface le délai déjà écoulé, alors que la suspension arrête temporairement son cours sans l'effacer.

Deux actes interrompent la prescription :

• La demande en justice, y compris en référé, procédure rapide devant le juge pour obtenir une mesure provisoire (article 2241 du Code civil) ;
• La reconnaissance du droit par le débiteur, par exemple un locataire qui admet par écrit devoir le complément de loyer (article 2240 du Code civil).

En revanche, une simple lettre, une relance ou l'ouverture de négociations n'interrompt pas la prescription : l'action peut se prescrire pendant la discussion.

Le choix de l'acte interruptif et sa date conditionnent la recevabilité de l'action en justice.
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Bailleur ou locataire : sécuriser sa stratégie de loyer

Côté bailleur, la sécurisation repose sur un suivi daté :

1. Recenser les dates d'effet des baux et des renouvellements ;
2. Calculer les dates d'ouverture de la révision triennale ;
3. Archiver les demandes de révision avec leur preuve de notification ;
4. Enregistrer la date de réception de tout sous-bail ;
5. Saisir le juge avant le terme des 2 ans lorsque la négociation n'aboutit pas.

Côté locataire, la prescription biennale peut être opposée à une demande tardive du bailleur. Le locataire peut aussi solliciter une révision à la baisse, soumise aux mêmes règles de délai.

Les directions immobilières qui manquent de ressources internes pour tenir ces calendriers peuvent recourir à des avocats d'affaires indépendants, par exemple via SWIM LEGAL.

FAQ

Quel est le délai de prescription de l'action en révision du loyer commercial ?

Le délai est de 2 ans, en application de l'article L145-60 du Code de commerce. Il s'applique à toutes les actions fondées sur le statut des baux commerciaux, dont la révision, la fixation du loyer renouvelé et l'augmentation liée à la sous-location.

Une lettre recommandée interrompt-elle la prescription biennale ?

Non, une lettre, même recommandée, n'interrompt pas la prescription. Seules une demande en justice, y compris en référé, ou une reconnaissance du droit par le locataire produisent cet effet.

Le silence du bailleur vaut-il acceptation du loyer proposé au renouvellement ?

Non, le silence vaut seulement accord sur le principe du renouvellement. Le bailleur peut encore demander la fixation d'un autre loyer dans les 2 ans suivant la date d'effet du bail renouvelé.

Quand court le délai en cas de sous-location à un prix supérieur ?

Le délai court du jour où le bailleur connaît le montant du loyer du sous-bail. La simple connaissance de l'existence de la sous-location ne suffit pas à le déclencher.

L'existence d'un bail commercial né après un bail dérogatoire peut-elle être prescrite ?

Non, la demande visant à faire constater ce bail n'est pas soumise à prescription. En revanche, l'action en fixation du loyer de ce bail reste soumise au délai de 2 ans.

Pour aller plus loin

Article L145-60 du Code de commerce - Légifrance

Article L145-38 du Code de commerce - Légifrance

Article L145-31 du Code de commerce - Légifrance

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