Société foncière ou SCI : différences, fiscalité et choix

Sommaire

Qu'appelle-t-on une société foncière ?

La SCI, outil classique de détention immobilière

Société foncière ou SCI : les différences juridiques

IR ou IS : l'impact fiscal du choix

Quelle structure selon votre projet immobilier ?

Les points de vigilance avant de créer la structure

FAQ

Pour aller plus loin

Qu'appelle-t-on une société foncière ?

Une société foncière est une société dont l'objet est la détention et la gestion d'actifs immobiliers : ce n'est pas une forme juridique propre. Entre société foncière ou SCI, la première question porte donc sur la nature civile ou commerciale de la structure.

Elle prend le plus souvent la forme d'une SAS, d'une SA ou d'une SARL, donc d'une société commerciale qui peut exercer toute activité, y compris la location meublée.

Les foncières cotées peuvent opter pour le régime SIIC (sociétés d'investissements immobiliers cotées), prévu à l'article 208 C du CGI ; les sociétés non cotées restent soumises à l'impôt sur les sociétés de droit commun.

La forme retenue pour la foncière conditionne la responsabilité des associés et l'imposition des loyers.
Être accompagné par un avocat en droit des sociétés

La SCI, outil classique de détention immobilière

La SCI (société civile immobilière) est une société civile régie par les articles 1845 à 1870-1 du Code civil, utilisée pour détenir et gérer des biens immobiliers. Les dirigeants y recourent souvent pour séparer les murs de l'entreprise de la société d'exploitation, qui lui verse alors un loyer.

Son caractère civil lui interdit toute activité commerciale. Or la location meublée habituelle est commerciale : exercée par une SCI, elle l'expose à l'impôt sur les sociétés.

La SCI convient donc à la location nue et à la détention patrimoniale, mais se prête mal aux projets qui combinent immobilier et services.

Société foncière ou SCI : les différences juridiques

La différence juridique centrale tient à la responsabilité des associés. Dans une SCI, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leur part dans le capital, selon l'article 1857 du Code civil. Ainsi, un associé détenant 30 % des parts répond sur son patrimoine personnel de 30 % d'une dette impayée par la SCI.

À l'inverse, dans une SAS ou une SA, la responsabilité est limitée aux apports : l'associé ne risque que son investissement.

Le choix entre société civile et société commerciale engage le patrimoine personnel des associés et se prépare dès la rédaction des statuts.
Consulter un avocat spécialisé en droit des sociétés

IR ou IS : l'impact fiscal du choix

La SCI relève par défaut de l'impôt sur le revenu (IR), alors qu'une société foncière commerciale est soumise de plein droit à l'impôt sur les sociétés (IS). Ce régime détermine l'imposition des loyers et de la revente.

À l'IR, la SCI applique la transparence fiscale prévue à l'article 8 du CGI : la société n'est pas imposée, chaque associé déclare sa quote-part du résultat. La SCI peut toutefois opter pour l'IS.

À l'IS, le bénéfice est imposé à 15 % jusqu'à 42 500 € pour les PME remplissant les conditions, puis à 25 % au-delà.

Ainsi, à l'IS, les amortissements réduisent la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire sa valeur inscrite au bilan : la plus-value imposable à la revente augmente d'autant.

Quelle structure selon votre projet immobilier ?

Le choix dépend de 3 paramètres : l'activité envisagée, l'horizon de détention et le risque accepté sur le patrimoine personnel.

• Détention longue des murs, location nue : la SCI à l'IR ouvre droit aux abattements pour durée de détention, jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans.
• Location meublée habituelle : seule une société commerciale peut l'exercer.
• Projet à plusieurs investisseurs avec endettement : la responsabilité limitée aux apports d'une SAS protège le patrimoine personnel des associés.
• Réinvestissement des loyers : l'IS impose le bénéfice dans la société, à 15 % puis 25 %, plutôt qu'au barème de l'IR de chaque associé.

L'arbitrage entre SCI et société foncière dépend de la durée du projet et du profil des associés.
Échanger avec un avocat en droit des sociétés

Les points de vigilance avant de créer la structure

Ces choix se vérifient avant l'immatriculation, car ils se corrigent difficilement ensuite.

1. Objet social : l'objet d'une SCI doit rester civil ; une activité commerciale habituelle l'expose à l'IS.
2. Option pour l'IS : elle n'est révocable que jusqu'à la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'IS du cinquième exercice suivant celui de l'option.
3. Mode de sortie : la cession de titres d'une société à prépondérance immobilière (dont l'actif est principalement immobilier) supporte des droits d'enregistrement de 5 %, qu'il s'agisse d'une SCI ou, en général, d'une société foncière commerciale. Le taux de 0,1 % des actions ne vaut que pour une société qui n'est pas à prépondérance immobilière.

FAQ

Une société foncière est-elle une forme juridique ?

Non, une société foncière n'est pas une forme juridique. C'est une société, souvent une SAS, une SA ou une SARL, dont l'objet est de détenir et gérer des actifs immobiliers.

Une SCI peut-elle faire de la location meublée ?

La location meublée habituelle est une activité commerciale, en principe incompatible avec l'objet civil d'une SCI. Pratiquée par une SCI, elle l'expose à l'impôt sur les sociétés.

Une SCI peut-elle opter pour l'IS ?

Oui, une SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés. L'option est révocable jusqu'à la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'IS du cinquième exercice suivant celui de l'option, puis devient irrévocable.

Les associés d'une SCI sont-ils responsables des dettes ?

Oui, les associés d'une SCI répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leur part dans le capital. Dans une SAS ou une SA, la responsabilité est limitée aux apports.

Quel est le coût de la cession de parts de SCI ?

La cession de parts d'une SCI supporte des droits d'enregistrement de 5 %, car il s'agit d'une société à prépondérance immobilière. Le même taux s'applique en général aux titres d'une société foncière commerciale.

Pour aller plus loin

Société civile immobilière : comment ça marche ? - Ministère de l’Économie

Livret fiscal du créateur d’entreprise : sociétés civiles - impots.gouv.fr

Code civil, De la société civile (articles 1845 à 1870-1) - Légifrance

SWIM LEGAL est une alternative au cabinet d'avocats traditionnel pour les besoins juridiques des entreprises. Incubé par le Barreau de Paris, SWIM a reçu le Prix de l'Innovation pour sa solution permettant à toute entreprise, quelle que soit sa taille ou sa localisation, d'accéder rapidement via la plateforme à des avocats d'affaires expérimentés. Les entreprises peuvent déposer leur besoin, qu'il s'agisse d'un dossier, d'une consultation ou d'un renfort temporaire, de manière confidentielle et recevoir des propositions d'avocats pour répondre rapidement à leur demande.