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Bail commercial et taxe foncière : qui paie et comment la refacturer ?
Points clés de l'article
- Le redevable légal de la taxe foncière est le propriétaire, jamais le locataire vis-à-vis de l'administration fiscale.
- Depuis la loi Pinel (2014), la refacturation de la taxe foncière au locataire est autorisée, mais encadrée par l'article L145-40-2 du Code de commerce.
- Le bail doit comporter un inventaire précis des charges transférables et une clause de refacturation explicite pour être opposable.
- Les baux conclus avant le 5 novembre 2014 restent soumis aux stipulations contractuelles d'origine jusqu'à leur renouvellement.
- La taxe foncière refacturée suit un régime spécifique en matière de TVA et de comptabilisation.
- Les litiges portent le plus souvent sur l'absence de clause expresse ou sur un inventaire incomplet des charges.
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Sommaire
Bail commercial et taxe foncière : qui paie et comment la refacturer ?
Bail commercial et taxe foncière : qui est juridiquement redevable ?
Le principe légal issu de l'article L145-40-2 du Code de commerce
Refacturation de la taxe foncière au locataire : conditions de validité
L'inventaire précis et limitatif des charges : une obligation d'ordre public
La clause de refacturation : rédaction et mentions obligatoires
Cas particulier des baux commerciaux conclus avant la loi Pinel
Taxe foncière et TVA : traitement comptable et fiscal
Contentieux fréquents et jurisprudence récente
Bail commercial et taxe foncière : qui paie et comment la refacturer ?
Dans un bail commercial, la répartition de la taxe foncière entre bailleur et preneur génère des désaccords récurrents. Qui est juridiquement redevable ? À quelles conditions le propriétaire peut-il répercuter cet impôt sur son locataire ? Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le cadre a été clarifié, mais les zones de friction persistent. Cet article détaille les règles applicables, les conditions de validité d'une refacturation et les points de vigilance pour les directions juridiques.
Bail commercial et taxe foncière : qui est juridiquement redevable ?
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est un impôt local dû par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. L'article 1400 du Code général des impôts désigne le propriétaire — ou l'usufruitier, le cas échéant — comme seul redevable légal. L'administration fiscale ne connaît donc que le bailleur. Elle ne peut pas réclamer le paiement au locataire, même si le bail prévoit un transfert de charge.
En pratique, cette distinction entre redevable légal et supporteur économique est la source de la plupart des malentendus. Le propriétaire reste tenu de payer l'impôt auprès du Trésor public. En revanche, il peut contractuellement en transférer le coût au preneur, sous réserve de respecter les conditions posées par la loi. Ce transfert s'opère par voie de refacturation, et non par substitution du débiteur fiscal.
Pour les locaux commerciaux situés en zone urbaine, la TFPB représente souvent entre 10 % et 20 % du loyer annuel hors charges, selon la commune et la valeur locative cadastrale du bien. Ce montant justifie l'attention portée à la rédaction des clauses de répartition.
Le principe légal issu de l'article L145-40-2 du Code de commerce
L'article L145-40-2 du Code de commerce, introduit par la loi Pinel, pose le cadre de la répartition des charges dans les baux commerciaux. Ce texte impose au bailleur d'établir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, en distinguant ceux qui incombent au bailleur de ceux transférés au preneur.
Le décret d'application du 3 novembre 2014 (n° 2014-1317) précise les modalités. Il impose notamment un état récapitulatif annuel des charges adressé au locataire, ainsi qu'un budget prévisionnel des travaux. La taxe foncière figure parmi les charges que le bailleur peut imputer au preneur, à condition que cette imputation soit expressément prévue au bail.
Le texte ne crée pas d'interdiction de principe. Il encadre la transparence. Le bailleur conserve la faculté de transférer la taxe foncière, mais il doit le faire dans un cadre contractuel conforme aux exigences légales.
Refacturation de la taxe foncière au locataire : conditions de validité
La refacturation de la taxe foncière au locataire suppose la réunion de 3 conditions cumulatives :
| Condition | Contenu exigé |
|---|---|
| Clause contractuelle expresse | Le bail doit mentionner explicitement que la taxe foncière est à la charge du preneur. |
| Inventaire précis des charges | La taxe foncière doit figurer dans l'inventaire annexé au bail, conformément à l'article L145-40-2. |
| État récapitulatif annuel | Le bailleur doit communiquer chaque année au locataire le montant exact de la taxe foncière refacturée, avec justificatif. |
L'absence de l'une de ces conditions fragilise la refacturation. En cas de litige, le juge vérifie la présence d'une stipulation claire et non équivoque. Une clause générale du type « le preneur supporte toutes les charges et taxes afférentes au local » a été jugée insuffisante par plusieurs juridictions lorsqu'elle ne mentionne pas nommément la taxe foncière.
Structurer la répartition des charges dans un bail commercial nécessite une rédaction juridique rigoureuse, adaptée au cadre issu de la loi Pinel.
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L'inventaire précis et limitatif des charges : une obligation d'ordre public
L'inventaire des charges prévu par l'article L145-40-2 est une disposition d'ordre public. Les parties ne peuvent pas y déroger par convention contraire. Toute clause qui éluderait cette obligation est réputée non écrite.
Cet inventaire doit :
- Lister chaque catégorie de charges de manière individualisée (taxe foncière, taxe sur les bureaux, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, charges de copropriété, etc.)
- Distinguer les charges du bailleur et celles du preneur, poste par poste
- Être annexé au bail ou intégré dans le corps du contrat
Le décret de 2014 interdit par ailleurs de transférer au preneur certaines charges qui incombent par nature au bailleur. Ainsi, les dépenses relatives aux grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil, les honoraires de gestion du bailleur ou les impôts liés à la propriété (hors taxe foncière expressément transférée) ne peuvent pas être refacturés.
En pratique, un inventaire lacunaire ou rédigé en termes trop généraux expose le bailleur à un refus de remboursement par le preneur, voire à une action en répétition de l'indu pour les sommes déjà versées.
La clause de refacturation : rédaction et mentions obligatoires
La clause de refacturation de la taxe foncière doit être rédigée avec précision. Voici les éléments à intégrer :
- Identification de l'impôt : mentionner « taxe foncière sur les propriétés bâties » et, le cas échéant, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui figure sur le même avis d'imposition.
- Modalités de calcul : indiquer si le preneur supporte 100 % de la taxe foncière ou une quote-part (en cas de locaux partagés ou de copropriété).
- Justificatifs : prévoir l'obligation pour le bailleur de transmettre une copie de l'avis d'imposition.
- Échéance de paiement : fixer le délai de remboursement après réception du justificatif.
- Régularisation : prévoir un mécanisme de régularisation annuelle si des provisions sont appelées en cours d'année.
Une clause bien rédigée limite les risques de contestation. Elle sécurise le bailleur dans son droit à refacturation et protège le preneur contre des appels de charges non justifiés.
La rédaction d'une clause de refacturation conforme à la loi Pinel suppose une maîtrise des exigences légales et jurisprudentielles applicables aux baux commerciaux.
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Cas particulier des baux commerciaux conclus avant la loi Pinel
La loi Pinel s'applique aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 (date d'entrée en vigueur du décret). Les baux signés avant cette date restent régis par les stipulations contractuelles d'origine.
| Situation | Régime applicable |
|---|---|
| Bail conclu avant le 5 novembre 2014, non renouvelé | Clauses contractuelles d'origine. L'inventaire des charges n'est pas obligatoire. |
| Bail conclu avant le 5 novembre 2014, renouvelé après cette date | Le renouvellement déclenche l'application de la loi Pinel. L'inventaire devient obligatoire. |
| Bail conclu après le 5 novembre 2014 | Application intégrale de l'article L145-40-2. |
Pour les baux anciens, la taxe foncière peut donc être valablement refacturée sur la seule base d'une clause contractuelle, sans inventaire formalisé. Toutefois, la jurisprudence exige toujours une clause suffisamment explicite. Un bail qui se contente de mentionner « charges et accessoires » sans détailler la taxe foncière reste contestable.
Lors du renouvellement, la direction juridique doit anticiper la mise en conformité du bail avec les exigences de la loi Pinel, sous peine de perdre la faculté de refacturer certaines charges.
Taxe foncière et TVA : traitement comptable et fiscal
La taxe foncière refacturée au locataire suit un régime fiscal distinct selon que le bail est soumis ou non à la TVA.
Bail soumis à la TVA (option ou obligation)
Lorsque le bailleur a opté pour l'assujettissement à la TVA (article 260-2° du CGI), la refacturation de la taxe foncière constitue un complément de loyer. Elle est donc soumise à la TVA au taux de 20 %. Le locataire récupère cette TVA s'il est lui-même assujetti.
Bail non soumis à la TVA
Si le bail n'est pas soumis à la TVA, la refacturation s'effectue hors taxe. Aucune TVA n'est collectée ni déductible.
Comptabilisation
- Chez le bailleur : la taxe foncière est comptabilisée en charge (compte 6351). La refacturation est enregistrée en produit (compte 7088 ou sous-compte dédié).
- Chez le preneur : le remboursement de la taxe foncière est comptabilisé en charge d'exploitation (compte 6351 ou 614 selon le plan comptable retenu).
Le bailleur doit émettre une facture ou un décompte de charges détaillé pour chaque appel de remboursement. Ce document sert de justificatif comptable et fiscal pour les deux parties.
Sécuriser le traitement fiscal de la taxe foncière dans un bail commercial suppose de vérifier la cohérence entre les clauses du bail et le régime de TVA applicable.
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Contentieux fréquents et jurisprudence récente
Les litiges relatifs à la taxe foncière dans les baux commerciaux portent sur 3 situations récurrentes :
1. Absence de clause expresse
La Cour de cassation (3e chambre civile, 12 janvier 2022, n° 20-22.938) a rappelé qu'en l'absence de clause explicite mettant la taxe foncière à la charge du preneur, celle-ci reste supportée par le bailleur. Une clause générale visant « les impôts et taxes » sans précision ne suffit pas.
2. Inventaire absent ou incomplet
Plusieurs décisions de cours d'appel ont sanctionné des bailleurs qui n'avaient pas établi l'inventaire prévu par l'article L145-40-2. Le preneur a obtenu le remboursement des sommes versées au titre de la taxe foncière, au motif que l'obligation d'inventaire est d'ordre public.
3. Défaut de justificatif
Le bailleur qui refacture la taxe foncière sans transmettre l'avis d'imposition s'expose à un refus de paiement légitime du preneur. Le tribunal judiciaire de Paris (ordonnance de référé, 2023) a jugé que le preneur pouvait suspendre le remboursement tant que le justificatif n'était pas produit.
Ces décisions confirment une tendance jurisprudentielle claire : le formalisme issu de la loi Pinel est appliqué strictement. Les directions juridiques doivent vérifier la conformité de chaque bail, tant sur la clause de refacturation que sur les obligations de transparence annuelle.
FAQ
Le locataire peut-il refuser de payer la taxe foncière si le bail le prévoit ?
Oui, si la clause est jugée insuffisamment précise ou si l'inventaire des charges prévu par l'article L145-40-2 n'a pas été établi. Le preneur peut contester la refacturation et demander le remboursement des sommes versées.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) suit-elle le même régime que la taxe foncière ?
La TEOM figure sur le même avis d'imposition que la taxe foncière, mais elle constitue une charge distincte. Elle peut être refacturée au preneur sous les mêmes conditions : clause expresse et inscription dans l'inventaire des charges.
Que se passe-t-il si le bail ne mentionne pas la taxe foncière dans l'inventaire des charges ?
Le bailleur ne peut pas exiger le remboursement de la taxe foncière. L'inventaire étant une obligation d'ordre public, son absence rend la refacturation inopposable au preneur, même si une clause contractuelle la prévoit par ailleurs.
Un avenant suffit-il pour mettre un bail ancien en conformité avec la loi Pinel ?
Un avenant peut intégrer l'inventaire des charges et modifier la clause de répartition. Toutefois, certains tribunaux considèrent que seul le renouvellement du bail déclenche l'application automatique de la loi Pinel. L'avenant reste une solution de sécurisation recommandée, mais sa portée dépend de sa rédaction.
La taxe foncière refacturée entre-t-elle dans le calcul du plafonnement du loyer lors du renouvellement ?
Non. La taxe foncière refacturée est une charge distincte du loyer. Elle n'entre pas dans l'assiette du loyer plafonné au sens de l'article L145-34 du Code de commerce. Le bailleur ne peut pas l'utiliser pour contourner les règles de plafonnement.
Pour aller plus loin
Article L145-40-2 du Code de commerce - Légifrance
Bail commercial : charges et dépenses du locataire et du bailleur - Service-Public.fr
Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial - Légifrance
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