Sous-location en bail commercial tolérée : quand vaut-elle renonciation du bailleur ?

Sommaire

Ce que prévoit l'article L145-31 du Code de commerce

Autorisation et concours à l'acte : deux conditions distinctes

Simple tolérance du bailleur : pourquoi elle ne suffit pas

Agrément tacite : les comportements retenus par les juges

Risques d'une sous-location irrégulière pour le locataire principal

Sous-locataire : renouvellement et action directe du bailleur

Régulariser une sous-location existante : démarches et clauses utiles

FAQ

Pour aller plus loin

Ce que prévoit l'article L145-31 du Code de commerce

Un locataire commercial qui n'utilise plus une partie de ses surfaces cherche souvent à les confier à une autre entreprise. La sous-location en bail commercial désigne cette opération : le locataire principal loue à un tiers, le sous-locataire, tout ou partie des locaux qu'il tient du propriétaire.

L'article L145-31 du Code de commerce pose un principe d'interdiction : sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. Le silence du bail joue donc contre le locataire.

Lorsque la sous-location est permise, le texte organise 3 mécanismes :

• Concours à l'acte : le propriétaire est appelé à participer à la conclusion du contrat de sous-location.
• Notification préalable : le locataire fait connaître son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire un acte délivré par un commissaire de justice, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
• Réajustement du loyer : si le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire peut exiger une augmentation correspondante du loyer principal.

Le propriétaire dispose ensuite d'un délai de 15 jours pour faire connaître s'il entend concourir à l'acte.

Autorisation et concours à l'acte : deux conditions distinctes

Les deux exigences de l'article L145-31 se cumulent. L'autorisation porte sur le principe même de la sous-location : elle résulte d'une clause du bail ou d'un accord du bailleur. Le concours à l'acte porte sur chaque opération : le bailleur est invité à intervenir au contrat conclu avec un sous-locataire déterminé.

Une clause qui autorise la sous-location ne dispense donc pas le locataire de la procédure d'appel à concourir. Le bailleur conserve ainsi un droit de regard sur l'identité du sous-locataire, les surfaces et le sous-loyer.

Pour un Asset Manager, la vérification porte sur 2 éléments : la clause du bail relative à la sous-location et la preuve de la notification adressée au bailleur.

L'articulation entre la clause du bail et la procédure de concours à l'acte se vérifie avant toute signature d'un contrat de sous-location.
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Simple tolérance du bailleur : pourquoi elle ne suffit pas

De nombreuses sous-locations reposent sur une situation de fait : le bailleur sait qu'un tiers occupe les lieux et ne réagit pas. Le locataire en déduit souvent un accord implicite, analyse que la jurisprudence ne retient pas.

La renonciation à un droit ne se présume pas. Elle doit résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. Appliqué à la sous-location, ce principe signifie que la simple connaissance ou tolérance du bailleur ne vaut pas, à elle seule, agrément.

La tolérance est une abstention, qui peut s'expliquer par l'ignorance de la situation ou la volonté d'éviter un conflit. Le bailleur qui a laissé faire pendant plusieurs années conserve donc, en principe, la possibilité d'invoquer l'irrégularité. C'est au locataire qui se prévaut d'une renonciation d'en apporter la preuve par des actes positifs du bailleur.

Agrément tacite : les comportements retenus par les juges

L'agrément tacite désigne un accord du bailleur qui n'est pas formalisé par écrit mais se déduit de son comportement. L'article L145-32 du Code de commerce vise d'ailleurs le bailleur qui a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location.

Les juges exigent toutefois des actes positifs. Dans une décision du 20 mars 2025 (n° 21/04192), la cour d'appel d'Aix-en-Provence a admis un agrément tacite en relevant 3 éléments réunis : le bailleur connaissait la sous-location, il ne s'y était pas opposé et il l'avait lui-même invoquée.

Cette décision reste l'appréciation d'une cour d'appel sur des faits précis. Chaque dossier dépend des preuves disponibles : courriers, échanges ou actes dans lesquels le bailleur mentionne le sous-locataire.

La preuve d'un agrément tacite se construit à partir des échanges avec le bailleur et s'analyse au cas par cas.
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Risques d'une sous-location irrégulière pour le locataire principal

Une sous-location conclue sans autorisation ou sans appel au concours du bailleur constitue un manquement du locataire à ses obligations. Ce manquement ouvre au bailleur plusieurs voies :

1. Résiliation du bail : le bailleur peut mettre en œuvre la clause résolutoire, c'est-à-dire la clause qui prévoit la fin du bail en cas de manquement, ou demander au juge de prononcer la résiliation.
2. Refus de renouvellement : à l'échéance, le bailleur peut invoquer l'infraction pour refuser le renouvellement et soutenir qu'elle prive le locataire de l'indemnité d'éviction, la compensation normalement due en cas de refus.
3. Réajustement du loyer : lorsque le sous-loyer dépasse le loyer principal, le bailleur peut exiger une augmentation correspondante.

Le risque porte donc sur le droit au bail lui-même, souvent l'élément principal du fonds de commerce du locataire.

Sous-locataire : renouvellement et action directe du bailleur

Le sous-locataire dispose de droits propres, qui dépendent de la régularité de la sous-location. Selon l'article L145-32 du Code de commerce, il peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal, dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire.

À l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement qu'à 2 conditions :

• il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location ;
• en cas de sous-location partielle, les lieux du bail principal ne forment pas un tout indivisible, matériellement ou dans la commune intention des parties.

Sans agrément, le sous-locataire n'a donc aucun droit au renouvellement opposable au propriétaire.

Le bailleur dispose par ailleurs d'une action directe contre le sous-locataire, c'est-à-dire la possibilité de lui réclamer directement des sommes. L'article 1753 du Code civil en fixe la limite : le sous-locataire n'est tenu envers le propriétaire que jusqu'à concurrence du prix de sa sous-location.

La situation du sous-locataire à l'échéance du bail principal dépend de la régularité de l'agrément obtenu en amont.
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Régulariser une sous-location existante : démarches et clauses utiles

Lorsqu'une sous-location a été mise en place sans respecter l'article L145-31, la régularisation vise à obtenir un accord exprès du bailleur. Elle remplace une tolérance incertaine par un acte prouvable.

1. Auditer la situation : relire la clause du bail relative à la sous-location, identifier les surfaces occupées et comparer le sous-loyer au loyer principal.
2. Notifier le bailleur par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en l'invitant à concourir à l'acte.
3. Formaliser l'accord : obtenir la signature du bailleur sur le contrat de sous-location ou sur un avenant au bail.
4. Conserver les preuves : archiver la notification, la réponse et les échanges.

Dans le bail principal, une clause peut préciser les conditions de la sous-location : surfaces concernées, activités admises, information du bailleur. Pour une foncière ou un Asset Manager, ce contrôle s'intègre à la due diligence d'acquisition, c'est-à-dire l'audit préalable d'un actif : une sous-location non agréée fragilise la sécurité juridique de l'état locatif.

FAQ

Un bail commercial silencieux autorise-t-il la sous-location ?

Non. L'article L145-31 du Code de commerce interdit toute sous-location totale ou partielle, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur.

La tolérance prolongée du bailleur vaut-elle accord ?

Non, pas à elle seule. La renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer.

Quel délai le bailleur a-t-il pour répondre à la notification ?

Le propriétaire doit faire connaître dans un délai de 15 jours s'il entend concourir à l'acte.

Le sous-locataire peut-il obtenir le renouvellement auprès du propriétaire ?

Oui, si le propriétaire a autorisé ou agréé la sous-location, expressément ou tacitement. En cas de sous-location partielle, les lieux ne doivent pas former un tout indivisible.

Que peut réclamer le bailleur au sous-locataire ?

Selon l'article 1753 du Code civil, le sous-locataire n'est tenu envers le propriétaire que jusqu'à concurrence du prix de sa sous-location.

Pour aller plus loin

Article L145-31 du Code de commerce (sous-location) - Légifrance

Article L145-32 du Code de commerce (renouvellement du sous-locataire) - Légifrance

Section 5 : De la sous-location (Articles L145-31 à L145-32) - Légifrance

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