Bail commercial : travaux réalisés sans autorisation du bailleur, quels risques

Sommaire

Ce que le bail et la loi imposent avant tous travaux

Aménagements légers ou transformation : où passe la limite

Remise en état et dommages-intérêts à la charge du locataire

Clause résolutoire : mise en demeure et pouvoirs du juge

Refus de renouvellement sans indemnité d'éviction

Clause d'accession : qui garde les travaux en fin de bail

Régulariser ou contester : les réflexes du bailleur et du preneur

FAQ

Pour aller plus loin

Ce que le bail et la loi imposent avant tous travaux

Un locataire qui abat une cloison, modifie une façade ou crée une mezzanine sans accord écrit du propriétaire s'expose aux sanctions prévues en bail commercial pour les travaux réalisés sans autorisation du bailleur. Ces sanctions reposent sur deux sources d'obligations.

D'une part, le Code civil, dans ses règles sur le louage des choses, impose au preneur (le locataire) d'user des locaux raisonnablement et suivant la destination prévue par le bail. Il répond aussi des dégradations survenues pendant sa jouissance.

D'autre part, le bail précise le plus souvent le régime des travaux, selon trois niveaux de clauses :

• Interdiction générale : aucune transformation sans accord exprès et écrit du bailleur.
• Autorisation encadrée : accord requis pour le gros œuvre, les structures et les réseaux.
• Liberté d'aménagement : aménagements intérieurs libres, sans atteinte à la solidité de l'immeuble.

Par conséquent, la première vérification porte sur la rédaction exacte de la clause travaux. Lorsqu'elle exige un écrit, un accord verbal expose le preneur à une discussion sur sa preuve et son étendue.

Aménagements légers ou transformation : où passe la limite

La distinction oppose les aménagements, qui adaptent les locaux à l'activité sans en modifier la structure, et la transformation, qui change la consistance ou la configuration du bien.

En cas de litige, le juge apprécie la nature des travaux au regard de la clause et de l'état initial des locaux. L'état des lieux d'entrée devient alors la pièce de référence : sans lui, prouver qu'une ouverture n'existait pas à l'origine devient difficile.

Toutefois, des travaux légers deviennent fautifs s'ils modifient l'usage convenu. Installer une cuisine professionnelle dans un local loué pour une activité de bureau touche à la destination du bail.

Qualifier les travaux au regard de la clause du bail conditionne les recours du bailleur comme la défense du preneur.
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Remise en état et dommages-intérêts à la charge du locataire

La première sanction est la remise en état, c'est-à-dire le rétablissement des locaux dans leur configuration d'origine aux frais du preneur. Le bailleur peut l'exiger en cours de bail lorsque les travaux affectent l'immeuble, ou à la sortie des lieux.

Cette demande repose sur la responsabilité du preneur pour les dégradations survenues pendant sa jouissance. Le bailleur doit établir trois éléments :

1. L'existence des travaux, par constat de commissaire de justice ou comparaison avec l'état des lieux d'entrée.
2. L'absence d'autorisation écrite conforme à la clause du bail.
3. Le préjudice : coût de remise en état, perte de valeur locative ou atteinte à la structure.

En outre, des dommages-intérêts peuvent être réclamés pour un préjudice distinct, par exemple des désordres chez un autre occupant. Leur montant dépend des justificatifs produits : devis, rapports d'expert, factures.

Chiffrée sur devis, la remise en état peut s'imputer sur le dépôt de garantie en fin de bail, ce qui en fait une base de négociation concrète.

Clause résolutoire : mise en demeure et pouvoirs du juge

La clause résolutoire prévoit la résiliation du bail en cas de manquement du preneur à une obligation stipulée. Lorsqu'elle vise la clause travaux, elle est encadrée par l'article L145-41 du Code de commerce.

Le commandement est un acte délivré par un commissaire de justice qui somme le preneur d'exécuter son obligation, ici la remise en état ou la régularisation des travaux.

Or, la clause suppose une obligation clairement stipulée. Une clause travaux ambiguë, ou des travaux tolérés pendant plusieurs années, fragilise la position du bailleur. Si le preneur régularise dans le mois, la clause ne produit pas effet.

L'efficacité d'une clause résolutoire dépend de la rédaction du commandement et du respect du délai légal.
Faire relire un commandement ou une clause de bail

Refus de renouvellement sans indemnité d'éviction

À l'échéance, le refus de renouvellement oblige en principe le bailleur à verser une indemnité d'éviction, qui compense la perte du fonds ou du droit au bail. L'article L145-17 du Code de commerce l'écarte lorsque le bailleur justifie d'un motif grave et légitime.

Des travaux non autorisés peuvent constituer ce motif. Toutefois, lorsque l'infraction peut être régularisée, ce qui est le cas de nombreux travaux, le texte impose une procédure :

• Mise en demeure par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire délivrée par commissaire de justice.
• Reproduction dans cet acte des termes de l'alinéa concerné de l'article L145-17.
• Persistance de l'infraction plus de 1 mois après la mise en demeure.

Par conséquent, un bailleur qui découvre les travaux au moment du renouvellement, sans mise en demeure préalable, ne peut pas invoquer immédiatement ce motif. Un vice de procédure transforme alors le refus sans indemnité en refus avec indemnité.

Clause d'accession : qui garde les travaux en fin de bail

La clause d'accession détermine le sort des travaux réalisés par le preneur. Elle prévoit généralement qu'ils deviennent la propriété du bailleur, sans indemnité, à une date fixée par le contrat : fin du bail, départ effectif du preneur ou renouvellement.

De nombreux baux réservent en outre au bailleur une option : conserver les travaux ou exiger la remise en état aux frais du preneur.

Le moment de l'accession compte aussi pour le loyer, car des améliorations devenues propriété du bailleur peuvent être prises en compte lors du renouvellement. Cette clause se lit donc avec la clause travaux et la clause de loyer.

La clause d'accession conditionne le coût de sortie du preneur comme la valeur de l'actif pour le bailleur.
Analyser une clause d'accession avec un avocat spécialisé

Régulariser ou contester : les réflexes du bailleur et du preneur

Face à des travaux réalisés sans autorisation du bailleur, chaque partie au bail commercial dispose de réflexes distincts.

Côté bailleur

1. Faire établir un constat de commissaire de justice décrivant les travaux.
2. Comparer avec l'état des lieux d'entrée et la clause travaux.
3. Choisir la voie : commandement visant la clause résolutoire, mise en demeure préalable au refus de renouvellement ou demande de remise en état.
4. Agir rapidement, car une tolérance prolongée peut être invoquée par le preneur comme un accord tacite.

Côté preneur

1. Rassembler toute trace d'accord : courriels, comptes rendus, visites du bailleur pendant le chantier.
2. Solliciter une autorisation de régularisation écrite, assortie si besoin d'un engagement de remise en état.
3. En cas de commandement, régulariser dans le délai de 1 mois ou demander au juge des délais.

Une régularisation par avenant peut clore le litige : l'avenant précise les travaux acceptés, leur sort en fin de bail et la répartition des frais.

FAQ

Le locataire peut-il faire des travaux sans l'accord du bailleur ?

Oui pour des aménagements légers, sauf clause contraire du bail. Les travaux de transformation exigent en pratique un accord écrit.

Le bailleur peut-il résilier le bail pour des travaux non autorisés ?

Oui, si le bail contient une clause résolutoire visant ce manquement. Elle ne produit effet que 1 mois après un commandement resté sans suite, et le juge peut accorder des délais.

Des travaux non autorisés justifient-ils un refus de renouvellement sans indemnité ?

Ils peuvent constituer un motif grave et légitime. Si l'infraction est régularisable, une mise en demeure par acte extrajudiciaire doit d'abord rester sans effet plus de 1 mois.

Qui paie la remise en état des locaux ?

Le preneur, lorsque les travaux n'étaient pas autorisés. Le coût peut s'imputer sur le dépôt de garantie selon les stipulations du bail.

Une autorisation orale suffit-elle ?

Lorsque le bail exige un accord écrit, une autorisation orale crée une difficulté de preuve. Les échanges écrits, même informels, peuvent alors servir de preuve.

Pour aller plus loin

Article L145-41 du Code de commerce (clause résolutoire du bail commercial) - Légifrance

Article L145-17 du Code de commerce (refus de renouvellement pour motif grave et légitime) - Légifrance

Code civil, Du louage des choses (articles 1713 à 1778) - Légifrance

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