Simulateur calcul IS SCI : méthode, exemple chiffré et pièges

Sommaire

SCI à l'IS : ce que le simulateur doit calculer

Résultat imposable : loyers, charges et amortissement

Taux d'IS applicables : taux réduit et taux normal

Exemple chiffré : simulation de l'IS d'une SCI

Plus-value de cession : le calcul qui change tout

Simulateur en ligne : limites et données à vérifier

Opter pour l'IS : délai, révocation et points de vigilance

FAQ

Pour aller plus loin

SCI à l'IS : ce que le simulateur doit calculer

Un simulateur calcul IS SCI doit chiffrer deux impositions : l'IS annuel sur le résultat locatif et l'IS dû sur la plus-value lors de la revente.

Par défaut, une SCI relève de l'impôt sur le revenu : chaque associé déclare sa quote-part des loyers. L'article 206-3 du CGI lui permet toutefois d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) : la société paie alors l'impôt sur son propre bénéfice.

Ce changement modifie trois paramètres du calcul :

• La base imposable : elle suit les règles comptables et intègre l'amortissement du bien.
• Le taux : il dépend du montant du bénéfice, et non de la tranche d'imposition des associés.
• La sortie : la plus-value de cession est taxée à l'IS, sans abattement pour durée de détention.

Enfin, les dividendes distribués sont imposés une seconde fois chez les associés.

Résultat imposable : loyers, charges et amortissement

Le résultat imposable d'une SCI à l'IS correspond aux loyers encaissés, diminués des charges déductibles et de la dotation annuelle aux amortissements.

Les charges déductibles comprennent notamment les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, l'assurance, les frais de gestion et les travaux d'entretien. En revanche, le remboursement du capital emprunté n'est pas une charge : un simulateur qui le déduit sous-estime l'impôt.

L'amortissement répartit le prix d'achat du bâtiment sur sa durée d'utilisation et réduit chaque année le bénéfice taxable, sans dépense correspondante.

Le terrain n'est pas amortissable : sa valeur doit être isolée du prix d'acquisition. Le bâti peut être découpé en composants (gros œuvre, toiture, installations techniques), chacun amorti sur sa propre durée.

Le découpage du bâti en composants conditionne l'IS de chaque exercice et le montant de la plus-value future.
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Taux d'IS applicables : taux réduit et taux normal

Une SCI à l'IS est imposée à 15 % sur la fraction de bénéfice jusqu'à 42 500 €, puis à 25 % au-delà, si elle remplit les conditions du taux réduit. Ces règles de l'article 219 du CGI s'appliquent en 2026.

Le taux réduit n'est pas automatique. La société doit cumuler trois conditions :

1. Un chiffre d'affaires hors taxes inférieur ou égal à 10 M€ ;
2. Un capital entièrement libéré, c'est-à-dire intégralement versé par les associés ;
3. Un capital détenu de manière continue pour 75 % au moins par des personnes physiques ou par des sociétés remplissant ces mêmes conditions.

La troisième condition peut écarter une SCI détenue par une holding non éligible : tout le bénéfice est alors taxé à 25 %. La fiche Service-Public consacrée à l'impôt sur les sociétés détaille ces conditions.

Exemple chiffré : simulation de l'IS d'une SCI

Avec 40 000 € de loyers annuels, la SCI de l'exemple paie 3 200 € d'IS. Le calcul suit quatre étapes.

Hypothèses : une SCI éligible au taux réduit achète un immeuble de bureaux 400 000 €, dont 80 000 € de terrain. Le bâti (320 000 €) est amorti sur 30 ans et les charges déductibles s'élèvent à 8 000 € par an.

1. Amortissement annuel : 320 000 € / 30 = 10 667 €.
2. Résultat imposable : 40 000 € − 8 000 € − 10 667 € = 21 333 €.
3. Taux : le résultat reste sous 42 500 €, il est donc taxé à 15 %.
4. IS dû : 21 333 € × 15 % = 3 200 €.

Si le résultat atteignait 60 000 €, le calcul se ferait par tranche : 42 500 € × 15 % = 6 375 €, puis 17 500 € × 25 % = 4 375 €, soit 10 750 € d'IS.

Sans amortissement, le résultat de la même SCI serait de 32 000 €, soit 4 800 € d'IS. L'écart atteint donc 1 600 € par an.

Une simulation fiable repose sur des hypothèses vérifiées : répartition terrain-bâti, durées d'amortissement et éligibilité au taux réduit.
Faire vérifier sa simulation par un avocat fiscaliste

Plus-value de cession : le calcul qui change tout

À la revente, une SCI à l'IS est imposée sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire son prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués. Chaque euro amorti augmente donc la plus-value taxable.

Cette plus-value supporte l'IS à 15 % puis 25 %, sans abattement pour durée de détention (réduction progressive liée à l'ancienneté de détention).

Dans l'exemple, la SCI revend l'immeuble 500 000 € au bout de 10 ans :

L'écart de prix est de 100 000 €, alors que la base fiscale atteint 206 670 €. Si la SCI n'a pas d'autre résultat cette année-là, l'IS sur la plus-value s'élève à 47 417,50 € : 6 375 € sur les premiers 42 500 €, puis 41 042,50 € sur les 164 170 € restants.

Les 16 000 € d'IS économisés en 10 ans grâce à l'amortissement doivent donc être comparés à ce surcoût de sortie.

Simulateur en ligne : limites et données à vérifier

Un simulateur calcul IS SCI en ligne n'est exploitable que si ses données d'entrée sont exactes. Il doit demander au minimum :

• La ventilation terrain / bâti : sans elle, l'amortissement est surévalué ;
• Les durées d'amortissement par composant : une durée unique déforme le résultat ;
• L'éligibilité au taux réduit : chiffre d'affaires, libération du capital, composition de l'actionnariat ;
• L'hypothèse de revente : date et prix envisagés ;
• La politique de distribution : maintien des résultats dans la SCI ou versement de dividendes.

Deux limites subsistent. D'une part, les déficits (pertes comptables) des premières années se reportent sur les bénéfices suivants : l'outil doit les modéliser. D'autre part, la comparaison avec l'impôt sur le revenu dépend de la tranche de chaque associé, de 0 % à 45 % selon le barème 2026 (revenus 2025).

L'arbitrage entre IS et impôt sur le revenu dépend de la situation de chaque associé et du projet de revente.
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Opter pour l'IS : délai, révocation et points de vigilance

L'option d'une SCI pour l'IS est révocable jusqu'au 5e exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée ; au-delà, elle devient irrévocable. Cette règle résulte de l'article 239 du CGI, dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2019.

Le passage par un simulateur calcul IS SCI doit donc précéder l'option et couvrir toute la durée de détention prévue. Trois points de vigilance en découlent :

1. L'horizon de détention : plus il est long, plus les amortissements cumulés augmentent la plus-value imposable.
2. La destination des résultats : une SCI qui distribue ses bénéfices subit une double imposition, IS puis imposition des dividendes.
3. La structure de l'actionnariat : l'entrée au capital d'une société ne remplissant pas les conditions PME peut faire perdre le taux réduit de 15 %.

FAQ

Comment fonctionne un simulateur calcul IS SCI ?

Il applique 15 % au bénéfice jusqu'à 42 500 € (seuil 2026), puis 25 % au-delà, si la SCI remplit les conditions du taux réduit. Le bénéfice correspond aux loyers diminués des charges déductibles et de l'amortissement du bâti.

Le terrain est-il amortissable dans une SCI à l'IS ?

Non, seul le bâti s'amortit. La valeur du terrain doit être isolée du prix d'acquisition avant de calculer la dotation annuelle.

Une SCI à l'IS bénéficie-t-elle d'un abattement sur la plus-value ?

Non. La plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, amortissements déduits, et taxée à l'IS sans abattement pour durée de détention.

Peut-on revenir à l'impôt sur le revenu après l'option pour l'IS ?

Oui, jusqu'au 5e exercice suivant celui au titre duquel l'option a été exercée. Passé ce délai, l'option devient irrévocable.

Quand une SCI perd-elle le taux réduit de 15 % ?

Elle le perd dès qu'une condition n'est plus remplie : chiffre d'affaires supérieur à 10 M€, capital non entièrement libéré ou détenu à moins de 75 % par des personnes physiques ou des sociétés éligibles. Tout le bénéfice est alors taxé à 25 %.

Pour aller plus loin

Article 219 - Code général des impôts - Légifrance

IS - Taux réduit applicable au bénéfice des petites et moyennes entreprises - BOFiP-Impôts

Impôt sur les sociétés (IS) : taux, déclaration, paiement - Service-Public.fr

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