SCI Airbnb : quand la location courte durée bascule à l'IS

Sommaire

1. Ce que recouvre la location Airbnb en SCI

2. Pourquoi une SCI à l'IR tolère mal le meublé

3. Le seuil de 10 % et la bascule à l'IS

4. Conséquences fiscales du passage à l'IS

5. TVA et location courte durée en SCI

6. SCI, LMNP ou nom propre : comment arbitrer

FAQ

Pour aller plus loin

1. Ce que recouvre la location Airbnb en SCI

Une SCI (société civile immobilière) est une société dont l'objet est la détention et la gestion d'un patrimoine immobilier. Mettre un bien détenu en SCI en location courte durée sur une plateforme ne relève pas d'un simple choix de commercialisation : cela change la nature de l'activité. Le logement est loué équipé, pour de courtes périodes, ce qui correspond à une location meublée. Or une société civile qui donne en location des locaux meublés exerce une activité commerciale et relève de plein droit de l'impôt sur les sociétés (article 206, 2 du Code général des impôts). Le sujet SCI Airbnb est donc d'abord une question de régime fiscal.

2 séries d'obligations se superposent : la qualification fiscale de l'activité, qui détermine l'impôt dû par la société, et les formalités locales attachées au meublé de tourisme, qui s'appliquent quel que soit ce régime.

2. Pourquoi une SCI à l'IR tolère mal le meublé

Par défaut, une SCI n'est pas imposée elle-même : chaque associé déclare sa quote-part de résultat dans la catégorie des revenus fonciers. Ce mécanisme suppose une activité civile, c'est-à-dire une location nue. En revanche, les revenus tirés d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers (articles 34 et 35 du Code général des impôts). Une SCI à l'IR qui loue meublé fait donc entrer dans ses comptes des recettes étrangères à sa catégorie d'imposition.

Une mise en location saisonnière décidée sans arbitrage préalable sur le régime de la société expose ses associés à une régularisation fiscale.
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3. Le seuil de 10 % et la bascule à l'IS

L'administration admet une tolérance : une société civile non agricole qui exerce une activité commerciale accessoire reste à l'impôt sur le revenu tant que le montant hors taxes de ses recettes commerciales n'excède pas 10 % du montant hors taxes de ses recettes totales. Ce ratio peut s'apprécier sur la moyenne des recettes des 3 dernières années, ce qui absorbe une saison exceptionnelle sans faire basculer la société.

La conséquence pratique est un suivi de gestion : le ratio doit être mesuré chaque année. Dès lors que les recettes de location Airbnb dépassent durablement ce plafond, la SCI relève de l'impôt sur les sociétés, sans qu'une décision des associés soit nécessaire.

4. Conséquences fiscales du passage à l'IS

Le passage à l'IS modifie l'assiette imposable, le taux applicable et le sort des bénéfices.

L'amortissement réduit le résultat imposable pendant la détention. En contrepartie, il diminue la valeur nette comptable de l'immeuble et augmente donc la plus-value taxée lors de la revente. Le passage à l'IS est en pratique irréversible : c'est un changement de régime durable, pas une option d'ajustement annuel.

Comparer les 2 régimes suppose de chiffrer la détention et la sortie, pas seulement l'exercice en cours.
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5. TVA et location courte durée en SCI

La question de la SCI Airbnb et de la TVA se règle par la nature de la prestation. La location de logements meublés à usage d'habitation est en principe exonérée de TVA. Elle y devient soumise lorsque s'y ajoutent des prestations para-hôtelières, c'est-à-dire des services proches de l'hôtellerie tels que le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture de linge ou la réception des occupants.

S'y ajoutent des obligations locales. Dans les communes qui l'ont instaurée, la mise en location d'un meublé de tourisme suppose une déclaration ou un enregistrement en mairie, ainsi que la collecte de la taxe de séjour.

6. SCI, LMNP ou nom propre : comment arbitrer

L'arbitrage entre SCI ou LMNP et la détention en nom propre dépend de l'objectif patrimonial poursuivi.

Un projet mené à plusieurs, avec une transmission à préparer, oriente vers la société. Une location meublée isolée s'accommode mal du coût de fonctionnement d'une SCI. Cet arbitrage se prépare avant la mise en location : une fois la bascule à l'IS acquise, le retour en arrière n'existe pas.

FAQ

Une SCI peut-elle louer un bien sur Airbnb ?

Rien ne l'interdit, mais la location meublée est une activité commerciale. Elle place la société civile sous l'impôt sur les sociétés de plein droit, sauf si elle reste accessoire au sens de la tolérance administrative.

Quel seuil fait basculer une SCI à l'impôt sur les sociétés ?

La société reste à l'IR tant que ses recettes commerciales hors taxes n'excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes. Ce ratio peut être apprécié sur la moyenne des 3 dernières années.

Le passage à l'IS est-il réversible ?

En pratique, non. Il s'agit d'un changement de régime durable, dont les effets se prolongent sur l'imposition des distributions et sur le calcul de la plus-value lors de la cession de l'immeuble.

Faut-il facturer la TVA sur une location courte durée en SCI ?

La location de logements meublés à usage d'habitation est en principe exonérée. La TVA s'applique lorsque des prestations para-hôtelières sont proposées, comme le petit-déjeuner, le linge ou le nettoyage régulier.

Vaut-il mieux une SCI ou le statut LMNP pour du meublé ?

La SCI répond à une détention à plusieurs et à un objectif de transmission. Le LMNP correspond à une détention individuelle. Le choix se fait avant la première mise en location, car la bascule fiscale ne se corrige pas.

Pour aller plus loin

IS - Champ d'application - Collectivités imposables - Sociétés civiles - BOFiP

BIC - Location meublée - Régime fiscal - BOFiP

TVA - Prestations d'hébergement et locations meublées à usage d'habitation - BOFiP

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