SCI IR, holding IS : fonctionnement et pièges de la semi-transparence

Sommaire

SCI IR sous holding IS : de quel montage parle-t-on

La semi-transparence fiscale de l'article 238 bis K

Quote-part de résultat : deux calculs pour une même SCI

Amortissements et plus-values : l'effet des règles de l'IS

SCI IR ou SCI IS sous holding : les critères d'arbitrage

Les erreurs déclaratives à éviter pour la holding

FAQ

Pour aller plus loin

SCI IR sous holding IS : de quel montage parle-t-on

Le montage SCI IR holding IS associe deux sociétés aux régimes fiscaux distincts. La société civile immobilière (SCI) détient l'immeuble sans avoir opté pour l'impôt sur les sociétés. La holding, passible de l'IS, détient tout ou partie de ses parts.

Ce schéma est courant chez les dirigeants de PME et d'ETI : la holding porte les titres de la société d'exploitation, et la SCI lui loue les locaux. Le régime applicable dépend pourtant de la nature de chaque associé.

Deux configurations se rencontrent en pratique :
- Détention totale : la holding détient la totalité des parts de la SCI.
- Détention mixte : la holding et des personnes physiques se partagent le capital.

La répartition du capital fixe les règles d'imposition de chaque associé et se valide avant la constitution.
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La semi-transparence fiscale de l'article 238 bis K

Une SCI qui n'a pas opté pour l'IS relève de l'article 8 du CGI. Elle est dite translucide (ou semi-transparente) : elle n'est pas imposée, et son résultat est réparti entre les associés, imposés selon leur propre régime.

L'article 238 bis K, I du CGI tire la conséquence de ce principe lorsque l'associé est une société à l'IS : sa quote-part est déterminée selon les règles de l'IS, et non selon celles des revenus fonciers, applicables aux personnes physiques.

Le texte ne modifie donc pas le régime de la SCI, seulement le calcul de la part revenant à la holding.

Quote-part de résultat : deux calculs pour une même SCI

Le BOFiP (BOI-BIC-BASE-10-20-10) précise que la SCI doit établir, pour la quote-part de l'associé soumis à l'IS, un résultat calculé selon les règles de l'IS, celle des personnes physiques restant déterminée selon les règles des revenus fonciers.

La SCI conduit donc deux calculs parallèles sur les mêmes loyers : l'un selon les règles foncières des particuliers, l'autre selon les règles de l'IS, qui intègrent l'amortissement de l'immeuble.

Chaque résultat est réparti au prorata des droits de chaque associé : la holding l'intègre à son résultat imposable à l'IS, les personnes physiques à leur déclaration de revenus.

Amortissements et plus-values : l'effet des règles de l'IS

Les règles de l'IS autorisent l'amortissement de l'immeuble, c'est-à-dire la constatation annuelle de sa dépréciation, qui réduit la quote-part imposable de la holding pendant la détention. Le terrain est exclu de cette base, car il n'est pas considéré comme se dépréciant.

En revanche, cet avantage s'inverse lors de la cession. La plus-value de la holding est une plus-value professionnelle, calculée sur la valeur nette comptable, soit le prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués. Plus les amortissements sont élevés, plus la plus-value imposable est forte.

Les personnes physiques relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers, qui ignore l'amortissement et prévoit des abattements pour durée de détention. La même vente peut ainsi produire une plus-value faible pour le dirigeant et élevée pour sa holding.

Les amortissements pratiqués conditionnent l'imposition à la sortie et s'anticipent dès l'acquisition.
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SCI IR ou SCI IS sous holding : les critères d'arbitrage

Lorsque la holding détient toutes les parts, une SCI IR holding IS voit déjà sa quote-part calculée selon les règles de l'IS. L'écart avec une SCI à l'IS porte alors sur le redevable : l'associé ou la SCI.

Plusieurs critères orientent l'arbitrage :
1. Composition du capital : un capital mixte impose deux calculs, alors qu'une SCI à l'IS n'établit qu'un seul résultat.
2. Durée de détention : les abattements ne bénéficient qu'aux associés personnes physiques.
3. Stratégie de sortie : cession de l'immeuble, des parts ou transmission n'emportent pas les mêmes conséquences.
4. Réversibilité : l'option pour l'IS engage durablement la SCI.

L'arbitrage repose sur une simulation tenant compte des loyers, de la valeur de l'immeuble et de l'horizon de détention.

Les erreurs déclaratives à éviter pour la holding

La première erreur consiste à reprendre dans les comptes de la holding le résultat foncier calculé pour les personnes physiques, au lieu de le recalculer selon les règles de l'IS.

La deuxième erreur porte sur l'amortissement : inclure le terrain dans la base amortissable surévalue les charges déduites ; un suivi incomplet fausse la valeur nette comptable, donc la plus-value de cession.

La troisième erreur consiste à appliquer à la holding le régime des plus-values des particuliers et ses abattements, ce qui minore son imposition.

Enfin, une note de calcul commune au gérant de la SCI et au comptable de la holding, actualisée chaque exercice, justifie la répartition en cas de contrôle.

Une méthode de calcul documentée sécurise les déclarations de la holding d'un exercice à l'autre.
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FAQ

Une SCI à l'IR détenue par une holding devient-elle une SCI à l'IS ?

Non. La SCI reste translucide et n'est pas soumise à l'IS. Seule la quote-part revenant à la holding est calculée selon les règles de l'IS.

La holding peut-elle amortir l'immeuble détenu par la SCI ?

Oui, pour sa quote-part. Les règles de l'IS admettent l'amortissement de l'immeuble, à l'exclusion du terrain.

Comment la plus-value de cession est-elle imposée pour la holding ?

Elle suit le régime des plus-values professionnelles. Le gain se calcule sur la valeur nette comptable, qui tient compte des amortissements pratiqués.

La SCI doit-elle établir deux résultats ?

Oui, lorsque le capital associe une holding à l'IS et des personnes physiques. Le BOFiP prévoit un résultat calculé selon les règles de l'IS pour la quote-part de la holding.

Faut-il opter pour l'IS lorsque la holding détient toutes les parts ?

La réponse dépend de la stratégie de détention et de sortie. La quote-part de la holding suit déjà les règles de l'IS, ce qui réduit l'écart entre les deux régimes.

Pour aller plus loin

Article 238 bis K du Code général des impôts : part de bénéfices des associés de sociétés de personnes - Légifrance

BIC - Définition de la part de bénéfices imposables en cas de participations dans une société de personnes - BOFiP-Impôts

RFPI - Revenus fonciers - Champ d'application - Sociétés - BOFiP-Impôts

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