Retenue dépôt garantie abusive en bail commercial : vos recours
Jullian Hoareau
- Une retenue sur dépôt de garantie abusive est une déduction que le bailleur ne justifie par aucune somme due : loyer, charge ou réparation locative prouvée.
- La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 impose au bailleur commercial de restituer le dépôt dans un délai maximal de 3 mois après la remise des clés.
- Ce délai s'applique aux baux en cours lorsque les clés sont remises après le 26 août 2026.
- La comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie constitue la preuve centrale des réparations imputables au locataire.
- Le locataire récupère les sommes par une mise en demeure, puis par une action en justice, avec intérêts au taux légal.
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Sommaire
Quand une retenue sur dépôt de garantie devient-elle abusive ?
Ce que change la loi du 26 mai 2026
Les retenues que le bailleur peut justifier
État des lieux de sortie : la preuve décisive
Mettre en demeure le bailleur puis saisir le juge
Bailleur : sécuriser la restitution et éviter le contentieux
Quand une retenue sur dépôt de garantie devient-elle abusive ?
Une retenue sur dépôt de garantie abusive est une somme conservée par le bailleur sans dette identifiée ni justificatif. Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire à son entrée dans les lieux pour couvrir ses éventuels manquements, restituée en fin de bail déduction faite de ce qu'il doit encore.
La retenue devient contestable dans 4 situations :
- Absence de justificatif : aucun décompte, devis ou facture n'accompagne la déduction.
- Somme non due : loyers et charges ont été payés jusqu'au terme du bail.
- Usure normale : le bailleur facture la vétusté, c'est-à-dire l'usure liée au temps, alors que le bail ne la met pas à la charge du locataire.
- Retard de restitution : le dépôt n'est pas rendu dans le délai légal.
Le bailleur ne peut en effet déduire que des sommes restant dues et justifiées. Toute retenue qui ne remplit pas ces 2 conditions peut être réclamée.
La qualification d'une retenue dépend des clauses du bail et des pièces produites à la sortie des lieux.
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Ce que change la loi du 26 mai 2026
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique encadre le dépôt de garantie du bail commercial par un plafond, un délai de restitution et une règle de transmission. L'article L. 145-40 du Code de commerce, dans sa version issue de son article 62, régit désormais ce dépôt.
Le délai de restitution concerne directement le locataire sortant : le bailleur dispose de 3 mois au maximum à compter de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception.
| Règle | Contenu | Champ d'application |
|---|---|---|
| Plafond des garanties | Dépôt et autres garanties limités à 1 trimestre de loyer | Baux conclus ou renouvelés |
| Restitution du dépôt | 3 mois maximum après la remise des clés | Baux en cours si remise des clés après le 26 août 2026 |
| Levée des autres garanties | 6 mois maximum (caution bancaire, hypothèque) | Locataire sortant |
| Vente, donation, succession | Restitution due par le nouveau bailleur | Depuis le 26 août 2026 |
| Paiement du loyer | Paiement mensuel sur demande, sans arriérés ni sommes contestées | Commerce de détail ou de gros, services commerciaux ou artisanaux |
Le plafond vise l'ensemble des garanties exigées : biens, titres ou engagements. Le bail d'habitation, régi par la loi de 1989, obéit à des règles distinctes.
Les retenues que le bailleur peut justifier
Le bailleur peut retenir uniquement les sommes que le locataire doit encore et dont il apporte la preuve.
| Retenue | Justificatif attendu | Point de contestation |
|---|---|---|
| Loyers impayés | Décompte des échéances non réglées | Loyers payés jusqu'au terme |
| Charges impayées | Régularisation avec pièces | Charges non prévues au bail |
| Réparations locatives | États des lieux comparés, devis ou facture | Dégradation absente à la sortie ou liée à la vétusté |
Les réparations locatives couvrent les dégradations causées par l'occupation, établies en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie. Une retenue forfaitaire, sans lien avec un coût réel, ne répond donc pas à l'exigence de justification.
La vétusté, en revanche, ne relève pas en principe du locataire, sauf clause contraire du bail. Une moquette usée après 9 ans d'occupation normale ne justifie pas de retenue si le bail ne transfère pas cette charge.
Le partage des charges et des travaux entre bailleur et locataire se fixe dès la rédaction du bail.
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État des lieux de sortie : la preuve décisive
L'état des lieux de sortie est le document qui tranche la plupart des litiges sur le dépôt de garantie. Il décrit le local au jour du départ et se lit en parallèle de l'état des lieux d'entrée : une dégradation absente à l'entrée et constatée à la sortie peut fonder une retenue, alors qu'une mention identique dans les 2 documents la fragilise.
Le locataire prépare cette étape avant la remise des clés :
- Retrouver l'état des lieux d'entrée et les avenants au bail.
- Photographier chaque pièce avant le départ, avec date.
- Assister à l'état des lieux de sortie et faire consigner ses réserves.
- Remettre les clés contre récépissé ou par lettre recommandée avec avis de réception.
La 4e étape fixe le point de départ du délai de 3 mois : sans preuve de la date de remise des clés, le retard du bailleur ne peut pas être établi.
Mettre en demeure le bailleur puis saisir le juge
La mise en demeure est la première étape du recours : c'est une lettre, de préférence recommandée avec avis de réception, qui réclame formellement le paiement dans un délai fixé. Elle intervient dès l'expiration du délai de 3 mois ou dès la notification d'une retenue non justifiée.
La lettre contient 4 éléments :
- la date et le mode de remise des clés ;
- le montant du dépôt versé et celui restitué ;
- la contestation motivée de chaque retenue ;
- le délai laissé au bailleur pour payer.
Elle produit aussi un effet financier : selon l'article 1231-6 du Code civil, les sommes dues portent intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.
À défaut de paiement, le locataire saisit le tribunal judiciaire. Lorsque la créance est documentée, l'injonction de payer, procédure simplifiée sans audience préalable, permet d'obtenir rapidement une décision exécutoire. Une contestation sur la vétusté ou l'étendue des travaux appelle en revanche un débat au fond.
Contester une retenue sur dépôt de garantie abusive suppose de chiffrer la créance et de choisir la procédure adaptée.
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Bailleur : sécuriser la restitution et éviter le contentieux
Le bailleur limite le risque de contentieux en traitant la restitution comme une procédure documentée. Les règles qui protègent le locataire lui fournissent une méthode :
- À la conclusion ou au renouvellement : limiter les garanties à 1 trimestre de loyer.
- À la sortie : organiser un état des lieux contradictoire, en présence des 2 parties.
- Avant 3 mois : adresser un décompte chiffré, appuyé de factures ou de devis, et restituer le solde.
- Lors d'une acquisition : vérifier le montant des dépôts détenus par le vendeur, car l'acquéreur devient débiteur de leur restitution.
Un décompte précis transmis dans le délai réduit la contestation et évite les intérêts au taux légal.
FAQ
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie d'un bail commercial ?
Le bailleur doit restituer le dépôt dans un délai maximal de 3 mois après la remise des clés. Cette règle issue de la loi du 26 mai 2026 s'applique aux baux en cours lorsque les clés sont remises après le 26 août 2026. Les autres garanties, comme une caution bancaire, sont levées dans un délai de 6 mois.
Le bailleur peut-il retenir le dépôt pour vétusté ?
En principe non, sauf si le bail met la vétusté à la charge du locataire. Seules les dégradations imputables à l'occupation, établies par comparaison des états des lieux, justifient une retenue.
Qui restitue le dépôt de garantie après la vente du local ?
Depuis le 26 août 2026, le nouveau bailleur supporte l'obligation de restitution. La même règle vaut en cas de donation ou de succession.
Que faire si le bailleur ne répond pas après 3 mois ?
Le locataire adresse une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Les sommes dues portent alors intérêts au taux légal, et le locataire peut ensuite saisir le tribunal judiciaire.
Le plafond d'un trimestre de loyer s'applique-t-il à un bail en cours ?
La loi vise les baux conclus ou renouvelés. Pour un bail en cours, le plafond s'applique donc au plus tard lors de son renouvellement.
Pour aller plus loin
Article 62 - Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique - Légifrance
Article L145-40 du Code de commerce - Légifrance
Loi de simplification de la vie économique - Service Public Entreprendre
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Avocat au Barreau de Paris (Toque L086), fondateur de SWIM LEGAL
