Dépôt de garantie au compromis de vente : montant, versement, restitution
Jullian Hoareau
- Le dépôt de garantie au compromis de vente est une somme versée par l'acquéreur à la signature de l'avant-contrat, puis imputée sur le prix lors de l'acte définitif.
- Aucune loi ne l'impose ni n'en fixe le montant : l'usage le situe entre 5 et 10 % du prix, librement négocié.
- Il est versé sur un compte séquestre, chez un notaire ou un agent immobilier titulaire d'une garantie financière.
- L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose de 10 jours pour se rétracter ; dans ce cas, la somme lui est rendue sous 21 jours.
- Le dépôt est restitué si une condition suspensive défaille sans faute de l'acquéreur, et acquis au vendeur si l'acquéreur renonce sans motif légitime après le délai de rétractation.
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Sommaire
Qu'est-ce que le dépôt de garantie au compromis de vente ?
Est-il obligatoire et quel montant prévoir ?
Versement du dépôt de garantie : séquestre et délais
Dépôt de garantie et délai de rétractation de l'acquéreur
Restitution ou perte : le sort du dépôt de garantie
Points de vigilance pour une société acquéreuse ou venderesse
Qu'est-ce que le dépôt de garantie au compromis de vente ?
Le dépôt de garantie au compromis de vente est une somme que l'acquéreur verse à la signature de l'avant-contrat pour attester du sérieux de son engagement. Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, engage le vendeur à vendre et l'acquéreur à acheter, sous réserve des conditions qu'il prévoit.
Entre cette signature et l'acte authentique, c'est-à-dire l'acte définitif reçu par un notaire, il s'écoule en général plusieurs mois. Cette somme n'est pas un paiement au vendeur : elle reste bloquée chez un tiers, puis elle est imputée sur le prix le jour de la signature définitive.
Le montant, le dépositaire et le sort du dépôt se fixent dans le compromis, dont la rédaction conditionne la sécurité de l'opération.
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Est-il obligatoire et quel montant prévoir ?
Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire : aucun texte ne l'impose ni n'en fixe le montant. En pratique, l'usage le situe entre 5 et 10 % du prix de vente.
D'une part, un dépôt élevé rassure le vendeur, qui retire son bien du marché pendant plusieurs mois. D'autre part, un dépôt faible préserve la trésorerie de l'acquéreur, en particulier lorsqu'il finance l'achat par un prêt.
| Prix de vente | Dépôt à 5 % | Dépôt à 10 % |
|---|---|---|
| 300 000 € | 15 000 € | 30 000 € |
| 800 000 € | 40 000 € | 80 000 € |
| 2 000 000 € | 100 000 € | 200 000 € |
Pour une société, ce montant mobilise de la trésorerie pendant plusieurs mois et doit figurer dans le plan de financement dès la négociation.
Versement du dépôt de garantie : séquestre et délais
Le dépôt de garantie est versé sur un compte séquestre, c'est-à-dire un compte tenu par un tiers qui conserve les fonds jusqu'au dénouement de la vente. Ce tiers est en général le notaire chargé de l'acte ou l'agent immobilier de la transaction.
Lorsque l'acquéreur est un non-professionnel qui achète un logement, l'article L271-2 du code de la construction et de l'habitation interdit de recevoir un versement de sa part pendant le délai de rétractation. Seule exception : le versement à un notaire ou à un agent immobilier titulaire d'une garantie financière, qui protège les fonds en cas de défaillance de l'intermédiaire.
Le choix du séquestre et le calendrier de versement relèvent de clauses qui protègent l'acquéreur comme le vendeur.
Faire vérifier un compromis de vente
Dépôt de garantie et délai de rétractation de l'acquéreur
L'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation dispose d'un délai de rétractation de 10 jours, prévu à l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation. Ce délai court à compter du lendemain de la notification du compromis. Pendant cette période, l'acquéreur peut renoncer sans justification et sans pénalité.
Si le dépôt a été versé à un professionnel habilité et que l'acquéreur se rétracte, la somme lui est restituée dans un délai de 21 jours.
| Situation de l'acquéreur | Délai de rétractation | Sort du dépôt en cas de renonciation |
|---|---|---|
| Non-professionnel achetant un logement | 10 jours | Restitué sous 21 jours pendant le délai |
| Professionnel, ou bien non destiné à l'habitation | Aucun délai légal | Selon les clauses du compromis |
Restitution ou perte : le sort du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie connaît 3 issues : l'imputation sur le prix, la restitution à l'acquéreur ou l'attribution au vendeur.
- Vente conclue : la somme est déduite du prix lors de l'acte authentique.
- Condition suspensive défaillie : la somme est rendue à l'acquéreur.
- Renonciation sans motif légitime, après le délai de rétractation : la somme est acquise au vendeur.
Une condition suspensive est un événement dont dépend la vente, le plus souvent l'obtention d'un prêt. Si elle ne se réalise pas sans faute de l'acquéreur, le dépôt lui est restitué. En revanche, l'acquéreur qui provoque lui-même l'échec de la condition ne peut pas s'en prévaloir.
Le sort du dépôt dépend de la rédaction des conditions suspensives et des clauses de renonciation du compromis.
Sécuriser les conditions de votre compromis
Points de vigilance pour une société acquéreuse ou venderesse
Une société qui achète un bien ne bénéficie pas toujours du délai de rétractation. L'article L271-1 protège l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation : l'achat de bureaux ou d'un local commercial sort de ce cadre.
Avant la signature, 4 points se contrôlent :
- Montant : un pourcentage compatible avec la trésorerie disponible sur toute la durée de l'avant-contrat.
- Conditions suspensives : un prêt décrit avec précision (montant, durée, délai d'obtention).
- Séquestre : un notaire ou un agent immobilier titulaire d'une garantie financière, clairement désigné.
- Côté vendeur : une clause qui prévoit l'attribution du dépôt en cas de renonciation injustifiée de l'acquéreur.
FAQ
Le dépôt de garantie est-il obligatoire dans un compromis de vente ?
Non, aucun texte ne l'impose. Les parties décident librement de son principe et de son montant, puis l'inscrivent dans le compromis.
Quel montant de dépôt de garantie prévoir ?
L'usage le situe entre 5 et 10 % du prix de vente. Ce montant reste librement négocié entre l'acquéreur et le vendeur.
Qui conserve le dépôt de garantie jusqu'à la vente ?
Un tiers le conserve sur un compte séquestre, en général le notaire ou un agent immobilier titulaire d'une garantie financière. Le vendeur n'en profite qu'à l'acte authentique, par imputation sur le prix.
Le dépôt de garantie est-il rendu en cas de refus de prêt ?
Oui, si le compromis prévoit une condition suspensive de prêt et que le refus n'est pas dû à une faute de l'acquéreur. La vente ne se forme pas et la somme est restituée.
Une société bénéficie-t-elle du délai de rétractation de 10 jours ?
Seulement si elle achète, en tant qu'acquéreur non professionnel, un immeuble à usage d'habitation. Pour des bureaux ou un local commercial, aucun délai légal ne s'applique et le compromis fixe seul le sort du dépôt.
Pour aller plus loin
Achat immobilier : quelles sont les cinq étapes clés ? - Ministère de l'Économie
Article L271-2 du Code de la construction et de l'habitation - Légifrance
Article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation - Légifrance
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Avocat au Barreau de Paris (Toque L086), fondateur de SWIM LEGAL
