Reprise de bail par un membre de la famille : conditions, sanctions
Jullian Hoareau
- La reprise de bail par un membre de la famille permet au bailleur de donner congé au locataire, à l'échéance du bail, pour loger un proche.
- Les bénéficiaires sont limités au conjoint, au partenaire de PACS, au concubin notoire depuis au moins 1 an, aux ascendants et aux descendants.
- Une SCI ne peut reprendre que si elle réunit exclusivement des parents et alliés jusqu'au 4e degré, au profit d'un associé.
- Le congé est délivré au moins 6 mois avant le terme (3 mois en meublé), avec motif, bénéficiaire, lien de parenté et notice d'information.
- Un congé frauduleux expose à une amende pénale jusqu'à 6 000 € (personne physique) ou 30 000 € (personne morale).
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Sommaire
Congé pour reprise : de quoi parle-t-on ?
Quels membres de la famille peuvent bénéficier de la reprise ?
SCI familiale : quand la reprise est-elle possible ?
Délais, forme et mentions obligatoires du congé
Locataires protégés : les limites à la reprise
Congé frauduleux : sanctions et risques pour le bailleur
Congé pour reprise : de quoi parle-t-on ?
Le congé pour reprise est l'acte par lequel le bailleur met fin au bail d'habitation, à son échéance, pour occuper le logement ou y loger un proche. La reprise de bail par un membre de la famille en est la forme la plus fréquente. Elle est encadrée par l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux locations à usage de résidence principale.
Le congé ne produit effet qu'au terme du bail. La loi admet 3 motifs de congé, aux conditions distinctes :
| Motif du congé | Objet | Condition centrale |
|---|---|---|
| Reprise | Habiter le logement ou y loger un proche | Décision réelle et sérieuse, bénéficiaire identifié |
| Vente | Vendre le logement libre | Offre de vente prioritaire au locataire |
| Motif légitime et sérieux | Sanctionner un manquement du locataire | Manquement établi, par exemple des impayés répétés |
Le choix du motif de congé conditionne la validité de toute la procédure de reprise.
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Quels membres de la famille peuvent bénéficier de la reprise ?
La loi fixe une liste fermée de bénéficiaires, que le bail ne peut pas élargir.
Bénéficiaires de la reprise de bail par un membre de la famille
- le bailleur lui-même ;
- son conjoint ;
- son partenaire de PACS, si le pacte est enregistré à la date du congé ;
- son concubin notoire, c'est-à-dire son compagnon stable et connu, depuis au moins 1 an à la date du congé ;
- ses ascendants et descendants : parents, grands-parents, enfants, petits-enfants ;
- les ascendants et descendants de son conjoint, partenaire ou concubin.
Les frères et sœurs, neveux, oncles et cousins sont exclus. Le logement repris doit en outre devenir la résidence principale du bénéficiaire.
Reprise de bail rural par un membre de la famille : un régime distinct
La reprise de bail rural par un membre de la famille ne relève pas de la loi de 1989 mais du code rural et de la pêche maritime.
SCI familiale : quand la reprise est-elle possible ?
Une société civile ne peut délivrer un congé pour reprise que si elle est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus, et au profit de l'un de ses associés. Les alliés sont les membres de la famille du conjoint ; le 4e degré inclut notamment les cousins germains.
| Composition de la SCI | Reprise possible ? |
|---|---|
| Parents et enfants uniquement, bénéficiaire associé | Oui |
| Frères, sœurs et cousins germains, bénéficiaire associé | Oui |
| Famille et un associé tiers, même minoritaire | Non |
| SCI familiale, bénéficiaire non associé | Non |
Un seul associé extérieur à la famille, ami ou société, ferme cette voie.
La composition du capital d'une SCI familiale se vérifie avant toute délivrance de congé.
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Délais, forme et mentions obligatoires du congé
Le congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant le terme du bail en location vide, et 3 mois en location meublée (article 25-8 de la loi de 1989). Le délai court à compter de la réception par le locataire. Le congé est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé, comme le rappelle Service-Public.fr.
Le congé doit contenir :
- le motif de reprise ;
- les nom et adresse du bénéficiaire ;
- la nature du lien entre le bénéficiaire et le bailleur ;
- les éléments justifiant le caractère réel et sérieux de la décision ;
- la notice d'information prévue par l'arrêté du 13 décembre 2017.
Le caractère réel et sérieux suppose un projet d'installation concret et démontrable, comme une mutation professionnelle ou des études. Un congé incomplet ou tardif est exposé à la nullité, et le bail est alors reconduit.
Locataires protégés : les limites à la reprise
Lorsque le locataire a plus de 65 ans et des ressources inférieures à un plafond réglementaire, le bailleur doit lui proposer un relogement pour que le congé soit valable. Cette obligation disparaît dans 2 cas :
- le bailleur a lui-même plus de 65 ans ;
- les ressources du bailleur sont inférieures au même plafond.
Un locataire protégé non relogé fait donc échec à la reprise, quel que soit le sérieux du projet familial.
L'examen de la situation du locataire sécurise le congé avant sa délivrance.
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Congé frauduleux : sanctions et risques pour le bailleur
Un congé est frauduleux lorsque le motif de reprise est fictif, par exemple quand le logement est reloué ou vendu au lieu d'être occupé par le bénéficiaire. Le bailleur encourt alors une amende pénale :
| Bailleur | Amende maximale |
|---|---|
| Personne physique | 6 000 € |
| Personne morale, dont la SCI | 30 000 € |
Cette amende s'ajoute aux dommages et intérêts que le locataire évincé peut obtenir, par exemple pour ses frais de déménagement. Le bailleur doit donc pouvoir prouver la réalité du projet au jour du congé, puis l'installation effective du bénéficiaire.
FAQ
Un bailleur peut-il reprendre son logement pour loger son frère ?
Non. Les frères et sœurs ne figurent pas parmi les bénéficiaires prévus par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. La reprise est réservée au conjoint, au partenaire de PACS, au concubin notoire, aux ascendants et aux descendants.
Une SCI peut-elle reprendre un logement pour l'enfant d'un associé ?
Seulement si cet enfant est lui-même associé et si la SCI réunit exclusivement des parents et alliés jusqu'au 4e degré. Un enfant non associé ne peut pas être bénéficiaire.
Quel est le préavis pour une reprise en location meublée ?
Le congé doit être délivré au moins 3 mois avant le terme du bail meublé. En location vide, ce délai est de 6 mois.
Que risque un bailleur qui oublie la notice d'information ?
Son congé est exposé à une contestation en nullité. La notice prévue par l'arrêté du 13 décembre 2017 fait partie des éléments obligatoires du congé.
Que se passe-t-il si le bénéficiaire n'emménage pas ?
Le congé peut être qualifié de frauduleux. Le bailleur encourt une amende jusqu'à 6 000 € ou 30 000 € selon qu'il est une personne physique ou morale, ainsi que des dommages et intérêts au locataire.
Pour aller plus loin
Article 15 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - Légifrance
Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) - Service-Public.fr
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Avocat au Barreau de Paris (Toque L086), fondateur de SWIM LEGAL
