Loyers impayés bail d'habitation : recouvrement par le bailleur personne morale

Sommaire

1. Relance amiable et mise en demeure du locataire

2. Commandement de payer visant la clause résolutoire

3. Signalement CCAPEX : obligation du bailleur personne morale

4. Saisine du juge des contentieux de la protection

5. Expulsion, trêve hivernale et délais accordés au locataire

6. Recouvrement de la dette après le départ du locataire

7. Prévenir les impayés : caution, GLI et garanties locatives

FAQ

Pour aller plus loin

Le traitement des loyers impayés en bail d'habitation ne relève pas de la seule relance comptable. Il obéit à une chaîne procédurale stricte : commandement de payer, signalement à la CCAPEX, saisine du juge. Pour un bailleur personne morale, société de gestion, SCI patrimoniale ou foncière, une étape manquée fait perdre le bénéfice de la clause résolutoire et repousse le recouvrement de plusieurs mois.

1. Relance amiable et mise en demeure du locataire

Un loyer impayé bail d'habitation se traite d'abord par une relance écrite et datée, qui rappelle le montant dû, le terme concerné et le délai de régularisation attendu. Cette trace sera produite ensuite devant le juge.

La mise en demeure formalise l'étape suivante. Adressée en recommandé avec accusé de réception, elle fixe une échéance et annonce la poursuite de la procédure. Elle n'ouvre aucun délai légal, mais elle établit la diligence du bailleur.

Cette phase a une utilité opérationnelle : qualifier la difficulté du locataire, ponctuelle ou durable, et apprécier l'intérêt d'un plan d'apurement. Un échéancier respecté coûte moins cher qu'un contentieux. Toutefois, en l'absence de réponse, engager la procédure sans attendre évite que la dette ne s'alourdisse.

2. Commandement de payer visant la clause résolutoire

Le commandement de payer déclenche la procédure. Il est délivré par un commissaire de justice et vise la clause résolutoire, c'est-à-dire la stipulation du bail qui prévoit la résiliation du contrat en cas de non-paiement. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre cette clause pour le loyer comme pour les charges. Depuis la loi du 27 juillet 2023, tous les contrats conclus depuis le 29 juillet 2023 doivent comporter une clause de résiliation automatique en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.

L'acte mentionne, à peine de nullité, que le locataire dispose de six semaines pour payer, et comporte les mentions prévues à l'article R. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution.

La clause ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux, contre deux mois avant la loi du 27 juillet 2023.

Une clause résolutoire mal visée ou un commandement irrégulier réduit à néant plusieurs mois de procédure.
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3. Signalement CCAPEX : obligation du bailleur personne morale

Le commandement de payer fait l'objet d'un signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX. Cette instance départementale réunit les acteurs du logement pour traiter les situations d'impayé en amont de l'expulsion.

Le bailleur personne morale supporte une obligation propre : il doit signaler l'impayé à la CCAPEX lorsque la dette locative atteint un seuil fixé au niveau départemental. Ce seuil varie selon les départements, ce qui impose à une foncière ou à une SCI détenant des lots dispersés de suivre le seuil applicable actif par actif.

Ce signalement s'intègre au processus de gestion locative. Il conditionne la régularité du parcours procédural et déclenche un accompagnement du locataire, qui peut aboutir à un apurement partiel de la dette.

4. Saisine du juge des contentieux de la protection

Passé le délai sans paiement, le bailleur saisit le juge. Depuis le 1er janvier 2020, le juge des contentieux de la protection est le juge spécialisé du tribunal judiciaire et du tribunal de proximité compétent pour les litiges relatifs aux baux d'habitation, quel que soit le montant de la demande. Il est également compétent pour l'injonction de payer portant sur des loyers impayés.

Loyers impayés : procédure judiciaire au fond ou en référé ?

La saisine au fond permet de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et de condamner le locataire au paiement. Le référé est ouvert lorsqu'il y a urgence ou que l'obligation n'est pas sérieusement contestable, hypothèse fréquente quand la dette est certaine et non discutée. Le choix conditionne donc le calendrier autant que le risque de contestation.

Le choix entre fond et référé engage la durée de l'instance et la solidité du titre obtenu.
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5. Expulsion, trêve hivernale et délais accordés au locataire

La décision d'expulsion ne s'exécute pas immédiatement. La trêve hivernale suspend les expulsions locatives du 1er novembre au 31 mars inclus, dates fixées par la loi ALUR de mars 2014. Un jugement obtenu en décembre ne produira ses effets qu'après le 31 mars, ce qui doit être anticipé dans le suivi de l'actif.

Certaines situations échappent à cette suspension, notamment les personnes bénéficiant d'un relogement correspondant à leurs besoins familiaux et les squatteurs.

Après la décision, l'exécution est assurée par un commissaire de justice, au besoin avec le concours de la force publique. Le juge peut par ailleurs accorder des délais au locataire, ce qui allonge d'autant la procédure d'expulsion pour loyers impayés.

6. Recouvrement de la dette après le départ du locataire

Le départ du locataire n'éteint pas la créance. Le titre exécutoire obtenu devant le juge permet au commissaire de justice de mettre en œuvre des mesures d'exécution forcée sur les revenus ou les comptes du débiteur. Ce recouvrement des loyers impayés par un commissaire de justice suppose un dossier complet : bail, décomptes, actes de procédure.

Le temps d'action est borné. L'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toutes les actions dérivant d'un contrat de bail d'habitation se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Cette prescription du loyer impayé en bail d'habitation impose un suivi terme par terme, et non une lecture globale de la dette.

Un recouvrement engagé tardivement expose le bailleur à la perte d'une partie de sa créance.
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7. Prévenir les impayés : caution, GLI et garanties locatives

La sécurisation se joue à la signature du bail. Le cautionnement engage un tiers au paiement, à condition que le commandement lui soit signifié dans les quinze jours suivant sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard. La garantie loyers impayés (GLI) transfère le risque à un assureur, sous conditions d'éligibilité définies au contrat.

Pour un bailleur personne morale, l'arbitrage porte sur la cohérence entre la sélection des locataires, les garanties souscrites et les procédures internes de relance.

FAQ

Quel délai pour agir contre un loyer impayé ?

Les actions dérivant d'un bail d'habitation se prescrivent par trois ans à compter du jour où le bailleur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir. Le calcul se fait terme par terme.

Le commandement de payer est-il indispensable ?

Oui pour faire jouer la clause résolutoire. Celle-ci ne produit effet que six semaines après un commandement de payer délivré par commissaire de justice et demeuré infructueux.

Que devient la procédure pendant la trêve hivernale ?

La trêve hivernale suspend les expulsions locatives du 1er novembre au 31 mars inclus. La procédure judiciaire et le recouvrement de la dette se poursuivent, seule l'exécution de l'expulsion est différée.

La caution reste-t-elle tenue si le commandement ne lui est pas signifié ?

Si le commandement n'est pas signifié à la caution dans les quinze jours suivant sa signification au locataire, la caution ne peut être tenue des pénalités ou intérêts de retard.

Quelle juridiction saisir pour des loyers impayés ?

Le juge des contentieux de la protection, juge spécialisé du tribunal judiciaire et du tribunal de proximité depuis le 1er janvier 2020, quel que soit le montant demandé. Il traite aussi l'injonction de payer.

Pour aller plus loin

Article 24 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - Légifrance

Quelles protections pour les propriétaires victimes de squatteurs ou de loyers impayés ? - Service-Public.fr

Le juge des contentieux de la protection - Vie-publique.fr

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