Loyer bail commercial renouvelé : pourquoi les faits postérieurs sont écartés

Sommaire

1. Comment se fixe le loyer du bail commercial renouvelé ?

2. Plafonnement et déplafonnement : le cadre de l'article L145-34

3. La date du renouvellement, repère de la valeur locative

4. Faits postérieurs : la position de la Cour de cassation

5. Projets connus mais futurs : un argument écarté

6. Bailleur ou preneur : comment sécuriser la fixation du loyer ?

FAQ

Pour aller plus loin

1. Comment se fixe le loyer du bail commercial renouvelé ?

Le loyer du bail commercial renouvelé doit correspondre à la valeur locative, c'est-à-dire au loyer qu'un local comparable obtiendrait sur le marché. L'article L145-33 du Code de commerce fixe ce principe et retient 5 critères, précisés aux articles R145-2 à R145-11 :

• Caractéristiques du local : surface, configuration, état, équipements.
• Destination des lieux : activités autorisées par le bail.
• Obligations respectives des parties : charges, travaux, clauses.
• Facteurs locaux de commercialité : flux de clientèle, desserte, environnement commercial.
• Prix couramment pratiqués dans le voisinage : loyers de locaux comparables.

Chaque argument de hausse ou de baisse doit se rattacher à l'un de ces critères. À défaut d'accord, le juge des loyers commerciaux fixe le montant, souvent après une expertise judiciaire.

2. Plafonnement et déplafonnement : le cadre de l'article L145-34

L'article L145-34 limite la hausse du loyer renouvelé à la variation de l'ILC (indice des loyers commerciaux) ou de l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) : c'est le plafonnement. Le texte prévoit toutefois des exceptions de déplafonnement, qui ramènent le loyer à la valeur locative.

Or la modification notable s'apprécie elle aussi à une date précise : la question des faits postérieurs conditionne donc à la fois le montant du loyer et le droit au déplafonnement.

Le choix entre plafonnement et déplafonnement se prépare à partir de pièces datées et d'une lecture précise de l'article L145-34.
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3. La date du renouvellement, repère de la valeur locative

La valeur locative s'apprécie à la date d'effet du bail renouvelé, c'est-à-dire au jour où le nouveau bail commence à courir. Or une procédure de fixation peut durer plusieurs années pendant que le marché local évolue. Le juge et l'expert reconstituent donc la situation à la date d'effet, et non au jour de leur analyse.

Les éléments apparus après cette date ne peuvent donc soutenir aucune partie, et les pièces produites doivent démontrer l'état des lieux et du quartier à cette date.

4. Faits postérieurs : la position de la Cour de cassation

Dans un arrêt du 9 mars 2022 (3e chambre civile, pourvoi n° 20-19.188), la Cour de cassation a jugé que le loyer du bail commercial renouvelé se fixe au regard des seuls éléments existant à la date du renouvellement.

Une cour d'appel avait tenu compte d'un projet de galerie commerciale connu à la date du renouvellement mais réalisé après. La Cour de cassation a annulé cette décision au visa de l'article L145-33, c'est-à-dire en se fondant sur ce texte.

Ces évolutions ne sont pas neutralisées définitivement : elles pourront être invoquées lors d'un renouvellement ultérieur si elles constituent une modification notable.

Distinguer un fait existant d'un fait postérieur conditionne la recevabilité des arguments devant le juge des loyers.
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5. Projets connus mais futurs : un argument écarté

Un projet connu à la date du renouvellement mais non réalisé à cette date ne peut pas justifier une variation du loyer : seule compte sa réalisation effective.

La règle s'applique aux deux parties : le bailleur ne peut pas anticiper une amélioration de la commercialité, ni le preneur invoquer une dégradation annoncée.

6. Bailleur ou preneur : comment sécuriser la fixation du loyer ?

La sécurisation repose sur une méthode datée, commune aux deux parties :

1. Identifier la date d'effet du bail renouvelé, repère de toute l'argumentation.
2. Constituer un dossier de preuves daté : état du local, relevés de commercialité, loyers du voisinage à cette date.
3. Écarter les arguments fondés sur des projets futurs, qui exposent la décision à une cassation.
4. Documenter les évolutions postérieures, qui pourront fonder une modification notable au prochain renouvellement.

Certaines directions immobilières confient ce travail à des avocats en baux commerciaux, par exemple via SWIM LEGAL, plateforme d'avocats d'affaires indépendants.

La préparation d'un dossier de renouvellement daté limite les contestations sur la valeur locative.
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FAQ

À quelle date s'apprécie la valeur locative du bail renouvelé ?

Elle s'apprécie à la date d'effet du bail renouvelé. Les éléments apparus après cette date ne sont pas pris en compte par le juge.

Un projet connu au moment du renouvellement peut-il augmenter le loyer ?

Non, si sa réalisation est postérieure à la date du renouvellement. La Cour de cassation l'a jugé le 9 mars 2022 à propos d'un projet de galerie commerciale.

Les faits postérieurs sont-ils définitivement perdus ?

Non. Ils pourront être invoqués lors d'un renouvellement ultérieur s'ils constituent une modification notable des éléments de la valeur locative.

Qu'est-ce que le déplafonnement du loyer commercial ?

C'est le retour du loyer à la valeur locative, au lieu de la simple variation de l'ILC ou de l'ILAT. Il intervient notamment en cas de modification notable ou de bail de plus de 9 ans.

La hausse d'un loyer déplafonné est-elle limitée ?

Oui, lorsque le déplafonnement repose sur une modification notable ou sur une clause de durée supérieure à 9 ans. La hausse annuelle ne peut alors excéder 10 % du loyer acquitté l'année précédente. Ce plafond ne joue pas en cas de tacite prolongation au-delà de 12 ans.

Pour aller plus loin

Article L145-33 du Code de commerce - Légifrance

Section 6 : Du loyer (Articles L145-32-1 à L145-40) - Légifrance

De la détermination de la valeur locative (Articles R145-2 à R145-11) - Légifrance

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