Bail commercial : hausse forfaitaire du loyer et respect de l'ordre public
Jullian Hoareau
- Une clause de hausse forfaitaire du loyer prévoit une augmentation annuelle fixe, sans référence à un indice.
- Le 3 septembre 2026, la Cour de cassation a jugé réputée non écrite une clause garantissant une hausse nette de 1,5 % par an, sans plafond ni date limite.
- Motif : la clause organise une révision automatique du loyer à la seule hausse et fait échec aux règles d'ordre public de la révision légale (articles L. 145-37 à L. 145-39 du Code de commerce).
- Le bailleur s'expose à la restitution des loyers indûment perçus.
- Les loyers à paliers dont le montant et le plafond sont fixés d'avance restent licites.
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Sommaire
Qu'est-ce qu'une clause de hausse forfaitaire du loyer ?
L'ordre public du statut des baux commerciaux
Ce que juge la Cour de cassation le 3 septembre 2026
Loyer à paliers et indexation : ce qui reste permis
Baux en cours : quelles conséquences pour bailleurs et preneurs ?
Comment sécuriser la rédaction de la clause de loyer
Qu'est-ce qu'une clause de hausse forfaitaire du loyer ?
Une clause de hausse forfaitaire du loyer est une stipulation du bail commercial qui augmente le loyer d'un pourcentage fixe à date régulière, sans lien avec un indice. Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 3 septembre 2026, elle peut être réputée non écrite lorsqu'elle opère une révision automatique à la hausse.
Elle se distingue de 2 mécanismes : l'indexation, ou clause d'échelle mobile, liée à un indice publié, et le loyer à paliers, dont les montants successifs sont fixés dès la signature.
| Mécanisme | Référence | Sens de variation | Montant connu à la signature |
|---|---|---|---|
| Hausse forfaitaire | Pourcentage fixe | Hausse seule | Non, sans plafond |
| Indexation (échelle mobile) | Indice publié | Selon l'indice | Non |
| Loyer à paliers | Montants prédéfinis | Fixé d'avance | Oui |
La qualification de la clause de loyer conditionne sa validité.
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L'ordre public du statut des baux commerciaux
Le statut des baux commerciaux comporte des règles d'ordre public, auxquelles les parties ne peuvent pas déroger par contrat. Les articles L. 145-37 à L. 145-39 du Code de commerce, qui organisent la révision du loyer, en font partie.
Deux mécanismes encadrent cette révision :
- Révision triennale (article L. 145-38) : une partie peut demander la révision 3 ans au moins après l'entrée en jouissance. La hausse est plafonnée à la variation de l'ILC (indice des loyers commerciaux) ou de l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires), sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
- Clause d'échelle mobile (article L. 145-39) : la révision devient possible lorsque le loyer varie de plus d'un quart par le jeu de la clause.
Selon l'article L. 145-15, une clause contraire est réputée non écrite : elle est censée n'avoir jamais existé, sans qu'un juge ait à l'annuler.
Ce que juge la Cour de cassation le 3 septembre 2026
Par un arrêt du 3 septembre 2026 (n° 25-14.904), publié au Bulletin et consultable sur Légifrance, la Cour de cassation juge réputée non écrite une clause de hausse automatique et sans plafond du loyer commercial.
Le bail portait sur une chambre en EHPAD. Une clause de révision au 1er janvier garantissait au bailleur une hausse nette de 1,5 % par an, sans plafond ni date limite. La cour d'appel de Lyon l'avait jugée licite.
La Cour casse cette décision pour 2 raisons :
1. La clause ne fixe pas le loyer initial : elle organise sa révision automatique à la seule hausse.
2. Elle fait ainsi échec aux règles d'ordre public des articles L. 145-37 à L. 145-39.
Cette solution rompt avec un arrêt du 22 juin 2022 (n° 21-16.042), qui avait validé une hausse annuelle de 4,5 % sans indice, librement convenue.
Ce changement impose de revoir les clauses rédigées après l'arrêt de 2022.
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Loyer à paliers et indexation : ce qui reste permis
L'arrêt ne condamne pas toute progression du loyer convenue à l'avance. Les loyers à paliers dont le montant et le plafond sont fixés dès la signature restent licites : ils déterminent le prix du bail, pas un mécanisme de révision.
La distinction repose sur la prévisibilité : un loyer à paliers est connu dès l'origine, alors qu'une hausse de 1,5 % par an sans terme croît sans limite.
| Critère | Clause à risque | Clause sécurisée |
|---|---|---|
| Montant futur | Calculé chaque année, sans terme | Chiffré pour chaque période |
| Plafond | Absent | Fixé dans le bail |
| Sens de variation | Hausse seule | Prédéfini ou lié à un indice |
| Révision légale (L. 145-38 et L. 145-39) | Écartée | Préservée |
Baux en cours : quelles conséquences pour bailleurs et preneurs ?
Face à une clause de hausse automatique sans plafond, le preneur peut invoquer son caractère réputé non écrit et réclamer les loyers indûment perçus. Ce caractère peut être constaté à tout moment ; en revanche, l'action en restitution est soumise à prescription, ce qui limite la période remboursable.
Les conséquences diffèrent selon les acteurs :
- Bailleur : remboursement du surplus et loyer recalculé sans la clause.
- Preneur : récupération des sommes indues et recalcul du loyer.
- Acquéreur d'un actif : la due diligence immobilière doit identifier ces clauses, qui affectent les revenus locatifs attendus.
Le chiffrage du risque de restitution suppose une analyse bail par bail.
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Comment sécuriser la rédaction de la clause de loyer
La clause de loyer est sécurisée par des montants déterminés dès la signature ou par une indexation conforme au statut des baux commerciaux.
Points de contrôle :
1. Chiffrer chaque palier et sa date d'effet dans le bail.
2. Fixer un plafond et un terme à toute progression du loyer.
3. Écarter tout mécanisme jouant uniquement à la hausse.
4. Préserver la révision triennale et celle liée à une variation de plus d'un quart.
5. Revoir les clauses validées sur le fondement de l'arrêt de 2022.
Les directions immobilières peuvent confier cette revue à des avocats spécialisés, par exemple via SWIM LEGAL, plateforme d'avocats d'affaires indépendants.
FAQ
Une clause d'augmentation fixe du loyer commercial est-elle encore valable ?
Elle reste valable si le montant de chaque augmentation et le plafond sont fixés d'avance, comme dans un loyer à paliers. En revanche, une hausse automatique sans plafond ni terme est réputée non écrite depuis l'arrêt du 3 septembre 2026.
Que signifie « réputée non écrite » ?
La clause est considérée comme n'ayant jamais existé. Le juge n'a pas à prononcer sa nullité et le bail continue de s'appliquer sans elle.
Le preneur peut-il récupérer les loyers déjà versés ?
Oui, il peut demander la restitution des loyers indûment perçus. Cette action en restitution est soumise à prescription, contrairement au constat du caractère non écrit de la clause.
L'arrêt du 22 juin 2022 reste-t-il une référence ?
Sa solution est remise en cause. En 2022, la Cour avait validé une hausse forfaitaire annuelle de 4,5 % librement décidée par les parties ; en 2026, elle juge qu'une hausse automatique sans plafond fait échec à l'ordre public.
Quels textes encadrent la révision du loyer commercial ?
Les articles L. 145-37 à L. 145-39 du Code de commerce, qui sont d'ordre public. L'article L. 145-38 organise la révision triennale plafonnée à la variation de l'ILC ou de l'ILAT, et l'article L. 145-39 permet la révision lorsque le loyer indexé varie de plus d'un quart.
Pour aller plus loin
Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 septembre 2026, n° 25-14.904 - Légifrance
Article L145-38 du Code de commerce - Légifrance
Code de commerce, section Du loyer (articles L145-32-1 à L145-40) - Légifrance
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Avocat au Barreau de Paris (Toque L086), fondateur de SWIM LEGAL
