Code de la construction (CCH) : guide essentiel pour les entreprises

Sommaire

Définition et périmètre du CCH

Structure du code en 7 livres

Obligations clés pour les entreprises

RE2020 et réformes récentes du CCH

Sanctions en cas de non-conformité

Sécuriser vos projets avec un avocat

FAQ

Pour aller plus loin

Définition et périmètre du CCH

Le Code de la construction et de l'habitation (CCH) est le texte législatif et réglementaire qui régit l'acte de construire, l'usage des bâtiments et les rapports entre les acteurs de l'immobilier en France. Il s'applique dès qu'une entreprise intervient sur un bâtiment : construction neuve, réhabilitation, changement de destination, exploitation d'un établissement recevant du public (ERP) ou gestion locative.

Son périmètre couvre l'intégralité du cycle de vie d'un ouvrage. En amont, il fixe les normes techniques de conception : résistance structurelle, performance thermique, accessibilité aux personnes handicapées. Pendant la phase de chantier, il impose des obligations d'assurance (garantie décennale, assurance dommages-ouvrage). En aval, il encadre l'exploitation, la maintenance et les diagnostics techniques périodiques.

Pour un directeur juridique, la difficulté tient à l'étendue du texte. Le CCH compte environ 3 000 articles dans sa partie législative et autant dans sa partie réglementaire. Il interagit avec le Code de l'urbanisme, le Code de l'environnement et le Code civil, ce qui crée des zones de chevauchement. Identifier précisément les articles applicables à une opération donnée suppose de croiser la nature du bâtiment (habitation, tertiaire, ERP), son statut (neuf ou existant) et sa localisation géographique.

Le code de la construction et de l'habitation ne se limite pas au secteur résidentiel. Toute entreprise qui occupe des locaux professionnels, qui aménage des bureaux ou qui exploite un commerce est concernée par ses dispositions, notamment celles relatives à la sécurité incendie et à l'accessibilité.

Structure du code en 7 livres

Le CCH a été intégralement recondifié par l'ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020, entrée en vigueur le 1er juillet 2021. Cette réécriture à droit constant a réorganisé le texte en 7 livres thématiques, contre 8 auparavant.

Le Livre I concentre les dispositions les plus fréquemment mobilisées par les entreprises : normes de construction, performance énergétique, accessibilité et sécurité. Le Livre II, consacré au statut des constructeurs, détaille le régime de responsabilité décennale (articles L. 241-1 et suivants) et l'obligation d'assurance dommages-ouvrage.

La recodification de 2021 n'a pas modifié le fond du droit. En revanche, elle a renuméroté l'ensemble des articles. Un directeur juridique qui travaille avec des contrats ou des clauses rédigés avant juillet 2021 doit vérifier la concordance entre les anciennes et les nouvelles références.

Obligations clés pour les entreprises

Le CCH impose aux entreprises 4 catégories d'obligations, selon la nature de leur intervention sur un bâtiment.

Performance énergétique

Depuis le 1er janvier 2022, toute construction neuve de bâtiments résidentiels doit respecter la RE2020 (réglementation environnementale 2020), codifiée aux articles L. 171-1 et suivants du CCH. Pour les bâtiments tertiaires neufs, l'obligation s'applique depuis le 1er juillet 2022. La RE2020 fixe 3 indicateurs : le besoin bioclimatique (Bbio), la consommation d'énergie primaire (Cep) et l'impact carbone sur le cycle de vie (Ic).

Pour les bâtiments existants, le décret tertiaire (décret n° 2019-771) impose une réduction de la consommation énergétique de 40 % d'ici 2030, 50 % d'ici 2040 et 60 % d'ici 2050, par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019.

Accessibilité

Les ERP neufs doivent être accessibles aux personnes handicapées dès leur ouverture (articles L. 164-1 et suivants). Les ERP existants devaient déposer un agenda d'accessibilité programmée (Ad'AP) avant le 27 septembre 2015. En 2023, selon la Délégation ministérielle à l'accessibilité, environ 70 % des ERP de 5e catégorie (commerces, restaurants) avaient achevé leur mise en conformité.

Sécurité incendie

Les articles L. 143-1 et suivants du CCH imposent aux exploitants d'ERP de respecter des règles de sécurité contre les risques d'incendie et de panique. Ces règles varient selon le classement de l'établissement (catégorie 1 à 5, type M, N, O, etc.). L'exploitant doit obtenir une autorisation d'ouverture délivrée par le préfet après avis de la commission de sécurité.

Assurances obligatoires

Tout maître d'ouvrage qui fait réaliser des travaux de construction doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier (article L. 242-1 du Code des assurances, renvoyé par le CCH). Le constructeur, de son côté, doit être couvert par une assurance de responsabilité décennale. Le défaut de souscription expose le maître d'ouvrage à une amende de 75 000 € et à 6 mois d'emprisonnement.

Un projet de construction ou de rénovation mobilise simultanément plusieurs obligations du CCH. Identifier les textes applicables en amont réduit le risque de blocage administratif ou de contentieux.
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RE2020 et réformes récentes du CCH

La RE2020 constitue la réforme la plus structurante du CCH depuis la RT2012. Elle introduit pour la première fois un critère d'impact carbone dans la réglementation de la construction. Concrètement, le seuil maximal d'émissions de gaz à effet de serre pour un bâtiment résidentiel neuf est fixé à 640 kg CO₂/m² pour les permis déposés entre 2022 et 2024, puis abaissé à 530 kg CO₂/m² à partir de 2025.

Cette trajectoire de décarbonation contraint les choix constructifs. L'usage du gaz comme énergie de chauffage dans les logements neufs est de fait exclu depuis janvier 2022, le seuil de consommation d'énergie primaire ne permettant plus de respecter les exigences avec une chaudière gaz.

Au-delà de la RE2020, plusieurs réformes récentes ont modifié le CCH :

• Loi Climat et Résilience (août 2021) : interdiction progressive de la location des passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location.
• Loi du 9 avril 2024 (loi « Habitat dégradé ») : renforcement des pouvoirs des maires en matière de lutte contre l'habitat indigne, création d'une procédure accélérée de mise en sécurité.
• Décret du 25 mars 2024 : modification des modalités de calcul du DPE pour les petites surfaces (moins de 40 m²), avec un coefficient de pondération qui réduit le poids de l'eau chaude sanitaire dans le calcul.

Pour les entreprises propriétaires ou exploitantes de parcs immobiliers, ces évolutions imposent une veille réglementaire continue. Le non-respect du calendrier du décret tertiaire, par exemple, expose à une amende administrative de 7 500 € par bâtiment et par an, assortie d'une obligation de publication du nom de l'entreprise sur une liste publique (name and shame).

Sanctions en cas de non-conformité

Le régime de sanctions du CCH combine des volets administratif, civil et pénal. Le niveau de sanction dépend de la nature de l'infraction et du type de bâtiment concerné.

Au-delà des amendes, la non-conformité génère des conséquences opérationnelles directes. Un ERP qui ne respecte pas les prescriptions de la commission de sécurité peut faire l'objet d'un arrêté préfectoral de fermeture, sans délai. Un bâtiment dont le DPE est classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025, ce qui entraîne une perte de revenus locatifs immédiate.

Sur le plan civil, le non-respect des normes du CCH peut engager la responsabilité contractuelle du maître d'ouvrage vis-à-vis de l'acquéreur ou du locataire. La jurisprudence de la Cour de cassation (Civ. 3e, 17 décembre 2020, n° 19-25.269) a confirmé que le défaut de conformité aux normes d'accessibilité constitue un vice caché au sens de l'article 1641 du Code civil.

La cartographie des risques liés au CCH varie selon le type d'opération immobilière. Un accompagnement juridique ciblé permet d'anticiper les points de blocage réglementaires.
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Sécuriser vos projets avec un avocat

La conformité au code de la construction et de l'habitation ne se vérifie pas uniquement au moment du dépôt de permis de construire. Elle s'apprécie à chaque étape d'un projet immobilier : acquisition foncière, conception, chantier, réception, exploitation et cession.

Un directeur juridique qui pilote une opération immobilière doit articuler le CCH avec d'autres corps de règles : le Code de l'urbanisme pour les autorisations administratives, le Code de l'environnement pour les études d'impact, le Code civil pour les contrats de vente et de bail. Cette superposition normative crée des risques de contradiction ou d'omission.

L'intervention d'un avocat spécialisé en droit immobilier se justifie à 3 moments :

• En amont du projet : audit de conformité réglementaire, vérification des obligations RE2020 ou décret tertiaire applicables, analyse des contraintes d'accessibilité selon le classement ERP.
• Pendant la phase contractuelle : rédaction ou relecture des contrats de maîtrise d'œuvre, des CCAP, des baux commerciaux intégrant les clauses de conformité CCH, et des polices d'assurance construction.
• En cas de contentieux : gestion des litiges liés à la réception des travaux, aux désordres décennaux, aux mises en demeure administratives ou aux procédures de fermeture d'ERP.

La recodification de 2021 et l'accélération du calendrier réglementaire (RE2020, décret tertiaire, interdiction des passoires thermiques) rendent cette expertise d'autant plus nécessaire. Les références d'articles ont changé, les seuils évoluent par paliers successifs, et les sanctions se durcissent à chaque échéance.

Pour les entreprises qui construisent, rénovent ou exploitent des bâtiments, un avocat en droit immobilier sécurise la conformité au CCH à chaque phase du projet.
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FAQ

Quelle est la différence entre le CCH et le Code de l'urbanisme ?

Le Code de la construction et de l'habitation régit les normes techniques applicables aux bâtiments (performance énergétique, sécurité, accessibilité) et les rapports entre les acteurs de la construction. Le Code de l'urbanisme encadre l'utilisation des sols et les autorisations administratives (permis de construire, déclaration préalable). Les deux codes s'appliquent simultanément à toute opération de construction.

La RE2020 s'applique-t-elle aux bâtiments existants ?

Non. La RE2020 concerne uniquement les constructions neuves dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2022 (résidentiel) ou le 1er juillet 2022 (tertiaire). Les bâtiments existants sont soumis au décret tertiaire pour les surfaces de plus de 1 000 m² et aux obligations de rénovation énergétique liées au DPE.

Quelles sont les obligations d'un exploitant d'ERP au titre du CCH ?

L'exploitant d'un ERP doit respecter les règles de sécurité incendie correspondant au type et à la catégorie de son établissement, obtenir une autorisation d'ouverture après avis de la commission de sécurité, garantir l'accessibilité aux personnes handicapées et réaliser les vérifications techniques périodiques imposées par le règlement de sécurité.

La recodification de 2021 a-t-elle changé les obligations des entreprises ?

La recodification opérée par l'ordonnance du 29 janvier 2020 est intervenue à droit constant : elle n'a pas modifié le contenu des obligations. En revanche, elle a renuméroté l'ensemble des articles du CCH. Les contrats, clauses et documents internes qui font référence aux anciens articles doivent être mis à jour pour éviter toute ambiguïté juridique.

Quel est le risque si mon entreprise ne souscrit pas d'assurance dommages-ouvrage ?

Le défaut de souscription d'une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier constitue un délit pénal puni de 75 000 € d'amende et de 6 mois d'emprisonnement. Sur le plan civil, l'entreprise devra préfinancer elle-même les réparations en cas de désordre, sans pouvoir bénéficier du mécanisme de préfinancement rapide prévu par cette assurance.

Pour aller plus loin

Article L111-1 du Code de la construction et de l'habitation - Légifrance

Respect des règles de construction - Ministère de la Transition écologique

Logements mis en chantier - Données conjoncturelles de la construction - INSEE

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