Boni de liquidation SCI : ce que chaque associé paiera vraiment

Sommaire

Ce qu'est un boni de liquidation en SCI

Calculer le boni : actif net moins apports

SCI à l'IR ou à l'IS : deux fiscalités

Droit de partage : qui paie les 2,5 %

Formalités et déclarations à ne pas manquer

Erreurs de calcul qui coûtent cher aux associés

FAQ

Pour aller plus loin

Ce qu'est un boni de liquidation en SCI

Fermer une SCI se déroule en deux temps : la dissolution met fin à l'activité, la liquidation transforme le patrimoine en trésorerie et solde les dettes. Le boni de liquidation SCI apparaît au terme de ce second temps. Il désigne ce qui reste à répartir entre associés une fois les dettes payées, au-delà des apports effectués.

Si l'actif net final dépasse les apports, la société dégage un boni. Sinon, elle constate un mali de liquidation, perte définitive pour les associés.

Cette distinction commande la fiscalité : le remboursement des apports n'est pas un revenu, seule la fraction excédentaire est imposable.

La fermeture d'une SCI immobilière mêle cession d'actifs, sort des baux en cours et solde des comptes d'associés.
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Calculer le boni : actif net moins apports

Le calcul suit un ordre fixe. Le liquidateur vend les immeubles ou les attribue aux associés, encaisse les créances, règle les dettes fiscales et bancaires. Il rembourse ensuite les comptes courants d'associés, avances de trésorerie et non du capital. Ce remboursement précède tout partage et n'entre pas dans le boni.

Le solde restant est comparé au capital social et aux primes d'apport : la différence positive constitue le boni à répartir.

SCI à l'IR ou à l'IS : deux fiscalités

Le régime fiscal de la société commande le sort du boni.

Dans une SCI à l'impôt sur le revenu, chaque associé est imposé annuellement sur sa quote-part de résultat. Le boni ne déclenche donc pas de seconde imposition. La charge fiscale se joue en amont, à la vente des immeubles, sous le régime des plus-values immobilières, dont les prélèvements sociaux restent fixés à 17,2 %.

Dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, le boni constitue un revenu distribué. Pour un associé personne physique, deux options :

• le prélèvement forfaitaire unique (flat tax) de 31,4 %, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis le 1er janvier 2026 ;
• le barème progressif de l'impôt sur le revenu, avec un abattement de 40 % sur le boni et une CSG déductible à hauteur de 6,8 %.

L'arbitrage entre flat tax et barème progressif dépend des revenus de chaque associé et du calendrier de liquidation.
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Droit de partage : qui paie les 2,5 %

Le droit de partage est un droit d'enregistrement dû lorsque des biens indivis sont répartis entre plusieurs personnes. Dans une liquidation de SCI, il s'applique au boni, au taux de 2,5 %.

Deux conséquences pratiques en découlent. Il n'est pas dû lorsque la SCI compte un associé unique : sans indivision, pas de partage taxable. Son assiette est le boni, non le prix de vente des immeubles.

Ce droit s'ajoute à la fiscalité personnelle des associés : une SCI à l'IS supporte successivement l'impôt sur les sociétés, le droit de partage, puis l'imposition du boni chez l'associé.

Formalités et déclarations à ne pas manquer

L'ordre des formalités conditionne la radiation.

1. Décision de dissolution en assemblée et nomination du liquidateur.
2. Publication d'un avis dans un support d'annonces légales.
3. Dépôt du dossier sur le guichet des formalités des entreprises.
4. Réalisation de l'actif, apurement du passif, établissement des comptes de liquidation.
5. Approbation des comptes par les associés, qui constate le boni ou le mali.
6. Enregistrement du procès-verbal de partage auprès du service des impôts, avec paiement du droit de partage, puis demande de radiation.

Les déclarations fiscales de clôture suivent : la SCI dépose sa dernière déclaration de résultats, et chaque associé reporte le boni perçu sur sa déclaration personnelle.

Un calendrier de liquidation mal ordonné retarde la radiation et laisse courir des obligations déclaratives.
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Erreurs de calcul qui coûtent cher aux associés

Quatre erreurs reviennent régulièrement.

La première confond capital et compte courant. Ce dernier est une dette de la société : il se rembourse intégralement et n'augmente pas le boni.

La deuxième porte sur les prélèvements sociaux. Depuis le 1er janvier 2026, ils atteignent 18,6 % sur les revenus du capital, dont 10,6 % de CSG, alors que les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 %. Appliquer un taux unique fausse le résultat.

La troisième omet le droit de partage, qui n'apparaît qu'à l'enregistrement du partage.

La quatrième tient au calendrier : vendre l'immeuble et clôturer la liquidation sur le même exercice concentre l'imposition sur une seule année et modifie l'arbitrage entre flat tax et barème progressif.

FAQ

Le boni de liquidation d'une SCI est-il toujours imposable ?

Non. Dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, il constitue un revenu distribué imposable chez l'associé. Dans une SCI à l'impôt sur le revenu, les résultats ont déjà été taxés chaque année entre les mains des associés.

Quel taux s'applique au boni de liquidation en 2026 ?

Le prélèvement forfaitaire unique s'élève à 31,4 %, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. L'option pour le barème progressif ouvre un abattement de 40 % sur le boni.

Une SCI unipersonnelle paie-t-elle le droit de partage ?

Non. Le droit de partage de 2,5 % suppose une répartition entre plusieurs associés. Avec un associé unique, il n'existe pas d'indivision, donc pas de partage taxable.

Que se passe-t-il en cas de mali de liquidation ?

Les associés récupèrent moins que leurs apports. Aucun boni n'est imposé et le droit de partage n'a pas d'assiette. La perte reste supportée par les associés.

Le remboursement d'un compte courant d'associé est-il taxé ?

Non. Il s'agit du remboursement d'une avance de trésorerie, pas d'un revenu. Seuls les intérêts éventuellement versés suivent leur propre régime d'imposition.

Pour aller plus loin

Article 1844-9 du Code civil - Légifrance

BOI-RPPM-RCM-10-20-40 : distributions consécutives à la dissolution - BOFiP

BOI-ENR-AVS-30-10 : droits dus sur la dissolution de société - BOFiP

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