Incendie en bail commercial : la responsabilité du preneur engagée

Sommaire

Incendie des locaux : la présomption de responsabilité du preneur

S'exonérer : cas fortuit, vice de construction, communication du feu

Destruction totale ou partielle : sort du bail et du loyer

Ce que le preneur doit indemniser au bailleur

Responsabilité envers les tiers et les voisins

Clauses de renonciation à recours et assurances croisées

Réflexes à adopter après un incendie

FAQ

Pour aller plus loin

Incendie des locaux : la présomption de responsabilité du preneur

Lors d'un incendie en bail commercial, la responsabilité du preneur est la première question posée. L'article 1733 du Code civil pose une règle simple : le locataire répond de l'incendie des lieux loués, sauf s'il apporte l'une des preuves que le texte énumère.

Cette règle est une présomption de responsabilité. Le bailleur n'a pas à démontrer une faute du preneur, ni même l'origine du feu. La charge de la preuve pèse donc entièrement sur le preneur.

La présomption de l'article 1733 fait de la rédaction du bail et de la conservation des preuves deux points à sécuriser dès la signature.
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S'exonérer : cas fortuit, vice de construction, communication du feu

L'article 1733 du Code civil ne retient que trois causes d'exonération. Leur liste est limitative.

• Cas fortuit ou force majeure : un événement extérieur, imprévisible et irrésistible, comme la foudre.
• Vice de construction : un défaut affectant l'immeuble lui-même, par exemple une installation d'origine défectueuse.
• Communication du feu : l'incendie a pris naissance dans un immeuble voisin, puis s'est propagé aux locaux loués.

L'exigence probatoire est élevée. Prouver l'absence de faute ne suffit pas : le preneur doit identifier la cause précise du sinistre et la rattacher à l'un de ces trois cas.

Destruction totale ou partielle : sort du bail et du loyer

Le Code civil distingue deux situations lorsque la chose louée est détruite par cas fortuit. Si la destruction est totale, le bail est résilié de plein droit. Si elle est partielle, le preneur choisit entre une diminution du loyer et la résiliation du bail. Dans les deux cas, aucune indemnité n'est due au titre de la seule destruction.

La résiliation du bail ne règle pas la question de la responsabilité. Si le preneur ne prouve aucune cause d'exonération, le bailleur conserve son action en indemnisation, même lorsque le contrat a pris fin du fait de l'incendie.

La qualification de la destruction conditionne le maintien du bail, le loyer et la valeur de l'actif : elle mérite une analyse juridique avant toute décision.
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Ce que le preneur doit indemniser au bailleur

Lorsque la présomption n'est pas renversée, le preneur doit la réparation intégrale du préjudice du bailleur. Ce préjudice comprend plusieurs postes :

• Remise en état ou reconstruction des locaux endommagés ;
• Pertes de loyers pendant la durée des travaux ou jusqu'à la relocation ;
• Frais annexes : démolition, déblaiement, mise en sécurité, honoraires d'expertise.

En pratique, l'assurance des risques locatifs souscrite par le preneur prend en charge ces sommes dans la limite de son plafond. Au-delà, le preneur paie sur ses fonds propres. Un plafond inférieur à la valeur de reconstruction expose donc l'exploitant, et le bailleur à un risque de recouvrement.

Responsabilité envers les tiers et les voisins

La présomption de l'article 1733 du Code civil ne joue qu'entre le bailleur et le preneur. Elle ne bénéficie ni aux voisins, ni aux autres occupants qui ne sont pas liés au preneur par un contrat.

Envers ces tiers, le Code civil prévoit que celui qui détient l'immeuble où l'incendie a pris naissance ne répond des dommages causés que si une faute lui est imputable. La victime doit donc prouver cette faute.

Les assureurs des victimes indemnisent leurs assurés, puis exercent un recours subrogatoire, c'est-à-dire une action en remboursement à la place de la victime, contre le preneur. La garantie de responsabilité civile exploitation du preneur constitue alors sa principale protection.

L'articulation entre responsabilité envers le bailleur et responsabilité envers les tiers se prépare dans le bail et dans les polices d'assurance.
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Clauses de renonciation à recours et assurances croisées

L'article 1733 du Code civil n'est pas d'ordre public : les parties peuvent l'aménager par contrat. La technique la plus répandue est la clause de renonciation à recours, par laquelle chaque partie renonce à agir contre l'autre en cas de sinistre.

Le schéma type repose sur des assurances croisées. Le bailleur assure l'immeuble et renonce à tout recours contre le preneur et son assureur. Le preneur assure son fonds, son matériel et sa perte d'exploitation, et renonce à tout recours contre le bailleur.

L'efficacité de ce montage dépend de plusieurs points de rédaction :

1. Réciprocité : la renonciation doit être prévue dans les deux sens.
2. Étendue : elle doit viser les parties et leurs assureurs respectifs.
3. Acceptation par les assureurs : à défaut, l'assureur peut exercer un recours contre le preneur.
4. Exclusions : la renonciation ne couvre pas la faute intentionnelle.
5. Cohérence des garanties : les capitaux assurés doivent correspondre à la valeur de reconstruction et à la perte de loyers.

Réflexes à adopter après un incendie

1. Sécuriser et documenter les lieux : photographies, inventaire, constat par commissaire de justice.
2. Déclarer le sinistre à l'assureur dans le délai fixé par le contrat.
3. Informer le bailleur par écrit et conserver la preuve de l'envoi.
4. Recueillir le rapport des pompiers et demander une expertise contradictoire, c'est-à-dire menée en présence de toutes les parties.
5. Identifier la cause du feu, seule voie d'exonération pour le preneur.
6. Qualifier la destruction avant de suspendre le loyer ou de quitter les locaux.
7. Relire le bail : clauses de destruction, d'assurance et de renonciation à recours.

Après un incendie, la stratégie de preuve et la lecture du bail se construisent dans les premiers jours, avec l'appui d'un spécialiste.
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FAQ

Le preneur est-il toujours responsable d'un incendie dans les locaux loués ?

Il est présumé responsable envers le bailleur par l'article 1733 du Code civil. Il s'exonère s'il prouve un cas fortuit ou de force majeure, un vice de construction ou la communication du feu par un immeuble voisin.

Prouver l'absence de faute suffit-il à écarter la responsabilité du preneur ?

Non. Le preneur doit identifier la cause précise de l'incendie et la rattacher à l'une des trois causes d'exonération prévues par le Code civil.

Le loyer reste-t-il dû après un incendie ?

En cas de destruction totale, le bail est résilié et le loyer cesse d'être dû. En cas de destruction partielle, le preneur peut obtenir une diminution du loyer ou la résiliation.

Le bailleur peut-il réclamer des loyers après la fin du bail ?

Il peut réclamer la perte de loyers à titre de dommages et intérêts si le preneur ne renverse pas la présomption. Il doit justifier la durée d'indisponibilité des locaux.

Une clause de renonciation à recours écarte-t-elle l'article 1733 ?

Oui, car ce texte n'est pas d'ordre public. La clause doit être réciproque, viser les assureurs et être acceptée par eux pour produire son plein effet.

Pour aller plus loin

Article 1733 du Code civil - Légifrance

Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 juillet 2019, n° 18-15.424 - Légifrance

Contrat de bail commercial - Entreprendre.Service-Public.fr

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