SCI de construction vente (SCCV) : fonctionnement, responsabilités et fiscalité

Sommaire

SCCV : une SCI dédiée à la construction pour vendre

Constitution d'une SCCV : associés, capital et statuts

Responsabilité des associés face aux créanciers et acquéreurs

Vente en état futur d'achèvement et garanties obligatoires

Fiscalité de la SCCV : TVA immobilière et imposition des bénéfices

Dissolution de la SCCV en fin d'opération

FAQ

Pour aller plus loin

SCCV : une SCI dédiée à la construction pour vendre

La SCI construction vente SCCV est une société civile dont l'objet est de construire un ou plusieurs immeubles afin de les vendre, en totalité ou par lots. Son régime figure aux articles L211-1 à L211-4 du code de la construction et de l'habitation.

Contrairement à la SCI patrimoniale, qui détient et loue des biens, la SCCV porte une seule opération : acquérir le terrain, construire, vendre les lots, puis disparaître.

Le choix de la SCCV détermine, dès le montage, la répartition des risques entre associés.
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Constitution d'une SCCV : associés, capital et statuts

Une SCCV réunit au moins 2 associés, personnes physiques ou morales, souvent un promoteur et des investisseurs.

Le capital social, fixé librement par les statuts, reste souvent modeste : l'opération se finance surtout par apports en compte courant d'associé (sommes prêtées par les associés à la société) et par crédit bancaire. Ce capital ne limite pas la responsabilité des associés.

Les statuts organisent notamment :
- Répartition des parts : quote-part de chaque associé dans le passif.
- Gérance : souvent confiée au promoteur.
- Appels de fonds : montant, délai, sanction du défaillant.
- Cession de parts : agrément d'un nouvel associé.

Responsabilité des associés face aux créanciers et acquéreurs

Les associés d'une SCCV répondent du passif social sur tous leurs biens, à proportion de leurs droits (article L211-2 du code de la construction et de l'habitation) : un associé détenant 30 % des parts répond de 30 % des dettes impayées.

Cette responsabilité est toutefois subsidiaire : un créancier ne peut poursuivre un associé qu'après avoir mis la société en demeure de payer, sans résultat. Elle est aussi conjointe : chaque associé ne répond que de sa propre quote-part (doctrine BOI-REC-SOLID-20-10-10).

La quote-part de passif de chaque associé se mesure dès la rédaction des statuts et des engagements pris envers les banques.
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Vente en état futur d'achèvement et garanties obligatoires

La SCCV vend généralement en vente en état futur d'achèvement (VEFA), c'est-à-dire avant la fin des travaux : l'acquéreur paie le prix par fractions, selon l'avancement du chantier.

Elle doit alors fournir une garantie financière d'achèvement (GFA), délivrée par une banque ou un assureur, qui assure l'achèvement de l'immeuble si la SCCV fait défaut.

La SCCV répond aussi des garanties de construction :
1. Garantie de parfait achèvement : réparation des désordres signalés à la réception.
2. Garantie biennale : bon fonctionnement des équipements dissociables.
3. Garantie décennale : dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à son usage.

Un désordre après livraison remonte ainsi vers la SCCV, puis vers ses associés si elle ne paie pas.

Fiscalité de la SCCV : TVA immobilière et imposition des bénéfices

La vente d'immeubles neufs par une SCCV est soumise à la TVA immobilière : la société collecte la TVA sur le prix des lots et déduit celle payée sur les travaux.

Pour l'imposition des bénéfices, la SCCV relève du régime des sociétés de personnes (article 239 ter du CGI) : le résultat est imposé au nom de chaque associé, à proportion de ses droits.

• Associé soumis à l'IS : sa quote-part entre dans son résultat imposable.
• Associé personne physique : sa quote-part relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, dont la tranche marginale atteint 45 % au-delà de 181 917 € par part (barème applicable en 2026 aux revenus 2025).

Cette transparence crée un décalage de trésorerie : l'associé est imposé sur sa quote-part même si la SCI construction vente SCCV ne lui a rien distribué.

Le régime fiscal de chaque associé influe sur le rendement net de l'opération et sur la composition du tour de table.
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Dissolution de la SCCV en fin d'opération

Une fois tous les lots vendus, la SCCV a réalisé son objet, cause de dissolution prévue par le code civil.

S'ouvre alors la liquidation amiable : un liquidateur, souvent l'ancien gérant, recouvre les créances, règle les dettes et répartit le solde, appelé boni de liquidation, entre les associés.

Cependant, la dissolution n'éteint pas les obligations nées des ventes : les garanties de construction continuent de courir et les associés restent tenus des dettes sociales (article L211-2). Avant de clôturer la liquidation, il faut donc évaluer les recours encore ouverts aux acquéreurs.

FAQ

Quelle est la différence entre une SCI et une SCCV ?

La SCI classique détient et gère des biens dans la durée, alors que la SCCV construit pour vendre. La SCCV obéit à des règles propres du code de la construction et de l'habitation, notamment sur la responsabilité des associés.

Les associés d'une SCCV engagent-ils leur patrimoine personnel ?

Oui, dans la limite de leur quote-part du passif. Le créancier doit d'abord mettre la société en demeure de payer, sans résultat.

Une SCCV est-elle soumise à l'impôt sur les sociétés ?

Non, en principe : la SCCV est une société de personnes au sens de l'article 239 ter du CGI. Le bénéfice est imposé au nom des associés, à l'IS ou selon les règles des BIC.

La garantie financière d'achèvement est-elle obligatoire en VEFA ?

Oui, le vendeur en VEFA doit fournir une garantie financière d'achèvement. Elle protège l'acquéreur contre l'arrêt du chantier en cas de défaillance de la SCCV.

Combien d'associés faut-il pour créer une SCCV ?

Il faut au moins 2 associés, personnes physiques ou morales. La répartition des parts détermine la part du passif supportée par chacun.

Pour aller plus loin

Article L211-2 - Code de la construction et de l'habitation - Légifrance

Sociétés civiles constituées en vue de la vente d'immeubles (Articles L211-1 à L211-4) - Légifrance

Obligation au passif des associés de sociétés civiles (BOI-REC-SOLID-20-10-10) - BOFiP

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