Recouvrer des loyers impayés en bail commercial : la procédure

Sommaire

1. Identifier l'impayé et sécuriser la créance locative

2. Relance amiable et mise en demeure du locataire

3. Commandement de payer : acte obligatoire du commissaire de justice

4. Saisir le tribunal compétent : référé ou fond

5. Garanties mobilisables : caution, dépôt de garantie, nantissement

6. Prescription quinquennale : ne pas laisser filer la créance

7. Recouvrement forcé : saisies et expulsion du locataire

8. Locataire en procédure collective : déclarer sa créance

FAQ

Pour aller plus loin

1. Identifier l'impayé et sécuriser la créance locative

Le point de départ est la date d'exigibilité inscrite au bail, le plus souvent le premier jour du trimestre civil. Dès le terme non réglé, la créance locative est née et devient exigible. Avant toute action, le gestionnaire reconstitue trois éléments : un décompte détaillé, les pièces contractuelles (bail, avenants, acte de cautionnement) et l'historique des règlements.

Cette reconstitution n'est pas administrative, elle est juridique. En effet, un décompte erroné fragilise toute la chaîne qui suit : un commandement réclamant une somme non due encourt l'annulation. Il faut donc séparer le loyer hors charges, les charges récupérables non régularisées, les taxes refacturées et l'indexation effectivement appelée par écrit.

Quels loyers impayés en bail commercial sont concernés ?

Sont recouvrables les termes échus et non payés, ainsi que les compléments d'indexation régulièrement notifiés. En revanche, une provision de charges jamais régularisée se conteste facilement et n'a pas sa place dans un acte comminatoire.

Un décompte fiable conditionne la validité des actes qui suivent et la sécurité du bail lui-même.
Pour cadrer une situation locative : voir l'accompagnement en baux commerciaux

2. Relance amiable et mise en demeure du locataire

La relance écrite reste utile car elle documente la défaillance et ouvre la discussion sur un échéancier. La mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, fixe une date certaine au manquement et fait courir les intérêts moratoires prévus au contrat.

Toutefois, la phase amiable comporte un risque. Lorsque le bailleur accepte des règlements partiels pendant des mois sans réserve, le locataire soutient ensuite que la clause résolutoire a été abandonnée. Par conséquent, tout échéancier se formalise par écrit, sans novation de la dette et sans renonciation aux garanties ni à la clause résolutoire.

3. Commandement de payer : acte obligatoire du commissaire de justice

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est signifié par un commissaire de justice, professionnel issu de la fusion des huissiers de justice et des commissaires-priseurs judiciaires depuis 2022. Il fait courir un délai de 1 mois : si le locataire paie dans ce délai, la clause ne joue pas.

Cet acte est le point de rupture le plus fréquent des dossiers. Or son irrégularité prive le bailleur du bénéfice de la clause et impose de recommencer, plusieurs mois plus tard.

La rédaction du commandement engage l'issue du dossier autant que la dette elle-même.
Sécuriser cette étape : faire relire le dispositif contractuel

4. Saisir le tribunal compétent : référé ou fond

Passé le délai de 1 mois sans paiement, le bailleur assigne devant le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. Le juge des référés constate l'acquisition de la clause résolutoire, ordonne l'expulsion et alloue une provision sur les loyers dus, lorsque la créance n'est pas sérieusement contestable.

En revanche, une contestation sérieuse sur les charges, l'indexation ou l'exécution des travaux du bailleur renvoie au juge du fond. De plus, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire et suspendre les effets de la clause pendant leur cours, ce qui allonge le calendrier de plusieurs mois.

5. Garanties mobilisables : caution, dépôt de garantie, nantissement

Les sûretés se mobilisent en parallèle de la procédure et non après elle. Leur efficacité dépend de conditions de forme fixées lors de la signature du bail, d'où l'intérêt d'un audit des actes de garantie dès le premier impayé.

Une garantie mal rédigée se découvre au moment où elle devait servir.
Vérifier la chaîne de sûretés d'un actif : baux commerciaux

6. Prescription quinquennale : ne pas laisser filer la créance

La créance de loyer se prescrit par 5 ans et ce délai court terme par terme. Ainsi, sur un bail à échéances trimestrielles, chaque trimestre s'éteint à sa propre date anniversaire. Un dossier dormant perd donc mécaniquement sa partie la plus ancienne, trimestre après trimestre.

Seuls certains actes interrompent ce délai et font repartir un nouveau délai complet : la demande en justice, y compris en référé, une mesure d'exécution forcée, et la reconnaissance de dette par le locataire. Une simple relance ou un courrier de mise en demeure ne produit pas cet effet interruptif.

7. Recouvrement forcé : saisies et expulsion du locataire

L'exécution suppose un titre exécutoire, c'est-à-dire une décision de justice assortie de la formule exécutoire. Le commissaire de justice choisit alors la mesure adaptée au patrimoine du locataire.

• Saisie-attribution sur les comptes bancaires, effet immédiat sur le solde disponible.
• Saisie-vente des biens mobiliers présents dans les locaux.
• Saisie des loyers de sous-location lorsque le bail l'autorise.

L'expulsion, elle, obéit à un calendrier distinct : signification d'un commandement de quitter les lieux, puis délai de 2 mois avant l'intervention du commissaire de justice, avec le concours de la force publique si nécessaire. Cependant, la trêve hivernale ne s'applique pas aux locaux exclusivement commerciaux.

La phase d'exécution révèle la solvabilité réelle du locataire et oriente l'arbitrage entre recouvrement et relocation.
Arbitrer une sortie de bail : baux commerciaux

8. Locataire en procédure collective : déclarer sa créance

L'ouverture d'une sauvegarde, d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire arrête les poursuites individuelles et interdit le paiement des créances antérieures. Le bailleur ne peut plus résilier le bail pour des loyers échus avant le jugement d'ouverture.

Il doit alors déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire dans les 2 mois suivant la publication du jugement au BODACC, délai porté à 4 mois pour les créanciers domiciliés hors de France métropolitaine. Les loyers postérieurs au jugement, en revanche, se paient à échéance : à défaut, la résiliation du bail peut être demandée après 3 mois d'impayés postérieurs à l'ouverture.

FAQ

Un commandement de payer est-il obligatoire ?

Il l'est pour se prévaloir de la clause résolutoire du bail. Sans commandement régulier resté infructueux pendant 1 mois, la résiliation automatique ne peut pas être constatée par le juge.

Combien de temps dure la procédure ?

Un référé non contesté aboutit généralement en quelques mois après le commandement. Une contestation sérieuse, des délais de paiement accordés par le juge ou une procédure collective allongent sensiblement ce calendrier.

Le dépôt de garantie peut-il être utilisé en cours de bail ?

Le bail prévoit le plus souvent son imputation à la sortie des lieux. L'utiliser en cours de bail suppose une stipulation expresse, faute de quoi le locataire peut en contester l'affectation.

Que faire si le locataire conteste le montant réclamé ?

Il faut reprendre le décompte poste par poste et vérifier les régularisations de charges et l'indexation. Une contestation fondée sur ces points renvoie le dossier au juge du fond plutôt qu'au référé.

La caution reste-t-elle tenue après la résiliation du bail ?

Cela dépend de la rédaction de l'acte de cautionnement. Certains actes couvrent l'indemnité d'occupation due après résiliation, d'autres s'arrêtent aux loyers, d'où l'importance d'une relecture avant toute mise en demeure.

Pour aller plus loin

Article L145-41 du code de commerce - Légifrance

Demande en injonction de payer au président du tribunal de commerce - Service-Public.fr

Recouvrement amiable de créances : les règles à connaître - Ministère de l'Économie

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