Documents de création d'une SCI : la liste qui passe au greffe

Sommaire

1. Les documents exigés pour immatriculer une SCI

2. Statuts de SCI : mentions obligatoires et signatures

3. Pièces par associé et gérant, cas de la SCI familiale

4. Dépôt du capital social et justificatif de siège

5. Avis de constitution au journal d'annonces légales

6. Dépôt du dossier sur le guichet unique INPI

7. Motifs de rejet fréquents par le greffe

8. Checklist du dossier complet avant dépôt

FAQ

Pour aller plus loin

1. Les documents exigés pour immatriculer une SCI

Une société civile immobilière s'immatricule au registre du commerce et des sociétés. Le greffe retourne le dossier dès qu'une pièce manque ou contredit les statuts. Réunir les documents de création d'une SCI avant d'ouvrir la formalité évite ce va-et-vient, qui allonge l'immatriculation de plusieurs semaines.

Quels documents de création d'une SCI faut-il réunir ?

Le dossier se compose de cinq blocs, qui répondent chacun à une question du greffier : qui décide, qui dirige, où est le siège, qui a informé les tiers, qui contrôle la structure.

Le régime fiscal de la SCI se décide dans les statuts et devient difficile à corriger ensuite.
Cadrer la fiscalité du montage avec un avocat

2. Statuts de SCI : mentions obligatoires et signatures

Les statuts de SCI sont l'acte fondateur. Le code civil impose un écrit et des mentions dont l'absence fragilise l'immatriculation : apports, forme, objet, dénomination, siège, capital et durée, plafonnée à 99 ans.

Un objet social trop large laisse penser à une activité commerciale, incompatible avec une société civile. Chaque apport doit être chiffré et rattaché à un associé identifié, car la répartition des parts en découle.

Les statuts sont signés par tous les associés, en original ou par signature électronique : une signature manquante fait tomber le dossier. Le gérant peut être désigné dans les statuts ou par acte séparé, la première option évitant un procès-verbal distinct.

3. Pièces par associé et gérant, cas de la SCI familiale

La SCI suppose au moins deux associés, avec des justificatifs différents selon la qualité de chacun.

• Associé personne physique : identité, date et lieu de naissance, adresse, repris à l'identique dans les statuts et dans la déclaration des bénéficiaires effectifs, au-delà de 25 % du capital.
• Associé personne morale : extrait d'immatriculation récent et identité de son représentant légal.
• Associé mineur ou majeur protégé : justificatif du régime de représentation.
• Gérant : pièce d'identité valide et déclaration de non-condamnation mentionnant la filiation.

La SCI familiale n'est pas une forme distincte : c'est une SCI dont les associés appartiennent à une même famille. Le dossier est identique. La différence se joue dans les clauses d'agrément et de transmission des parts.

Une transmission de parts mal anticipée dans les statuts se paie à la donation ou à la succession.
Sécuriser la transmission avec un avocat en fiscalité immobilière

4. Dépôt du capital social et justificatif de siège

Aucun capital minimum n'est imposé à une SCI et la loi n'exige pas le dépôt préalable des apports en numéraire sur un compte bloqué, contrairement à la SARL et à la SAS. Le greffe ne réclame donc aucune attestation de dépôt des fonds. En pratique, les banques ouvrent le compte après l'immatriculation.

L'apport d'un bien immobilier change le dossier de nature : statuts notariés et publication au service de la publicité foncière, donc calendrier et budget plus lourds.

Le justificatif de siège doit couvrir la date de dépôt. Trois situations reviennent :

5. Avis de constitution au journal d'annonces légales

Avant le dépôt, la constitution est portée à la connaissance des tiers par un avis publié dans un support habilité à recevoir des annonces légales du département du siège, presse papier ou presse en ligne.

L'avis reprend la dénomination, la forme, le capital, l'objet résumé, le siège, la durée, le gérant, le greffe compétent et les conditions d'agrément des cessions de parts. Le tarif, forfaitaire, est fixé par arrêté : comparer les supports reste sans effet sur le prix.

Le support délivre une attestation de parution : c'est elle, et non la facture, qui est jointe au dossier. Un écart entre l'avis et les statuts, sur le capital ou l'adresse, est un motif de rejet classique.

L'objet social conditionne le régime fiscal des loyers et des plus-values de la SCI.
Faire relire l'objet social par un avocat

6. Dépôt du dossier sur le guichet unique INPI

Depuis le 1er janvier 2023, le guichet unique des formalités des entreprises, opéré par l'INPI, est le seul canal de dépôt. Les centres de formalités et les dépôts papier au greffe ont disparu.

La procédure suit quatre étapes :

1. Ouverture d'un compte et d'une formalité de création de société civile.
2. Saisie : identification, siège, associés, gérance, activité, régime fiscal.
3. Téléversement des pièces, chaque document dans sa rubrique.
4. Paiement des frais et signature électronique de la déclaration.

Le greffe contrôle puis immatricule : la société reçoit un extrait Kbis et un numéro SIREN. La déclaration des bénéficiaires effectifs se traite dans la même formalité.

7. Motifs de rejet fréquents par le greffe

Les rejets sanctionnent des écarts entre trois documents qui doivent dire la même chose : les statuts, le formulaire du guichet unique et l'avis publié.

Chaque rejet rouvre un cycle complet : notification, correction, nouveau dépôt, nouveau contrôle. Ce cycle explique les délais de plusieurs semaines.

Des statuts approximatifs exposent la SCI lors d'un contrôle fiscal ou d'une cession.
Faire auditer le montage avant dépôt

8. Checklist du dossier complet avant dépôt

Le contrôle final tient en six vérifications :

1. Cohérence : dénomination, capital, siège et durée identiques dans les statuts, le formulaire et l'avis.
2. Signatures : tous les associés ont signé, à la même date ou avec un pouvoir daté.
3. Gérance : gérant désigné dans les statuts ou par procès-verbal joint, avec déclaration de non-condamnation.
4. Siège : titre d'occupation au nom de la société ou attestation de mise à disposition.
5. Publicité : attestation de parution postérieure aux statuts et antérieure au dépôt.
6. Transparence : bénéficiaires effectifs déclarés au-delà de 25 %, détentions indirectes comprises.

Un dossier qui franchit ces six points passe le contrôle du greffe.

FAQ

Combien d'associés faut-il pour créer une SCI ?

Deux au minimum, personnes physiques ou morales, sans plafond. Un associé peut détenir une part symbolique, mais une répartition trop déséquilibrée peut être discutée si elle ne correspond à aucune réalité économique.

Faut-il déposer le capital sur un compte bloqué ?

Non. Aucun texte n'impose le dépôt préalable des apports en numéraire d'une société civile, et le greffe ne demande pas d'attestation de dépôt. Les banques appliquent toutefois leurs propres exigences pour ouvrir le compte.

Les statuts doivent-ils être rédigés par un notaire ?

Uniquement lorsqu'un bien immobilier est apporté au capital. Dans ce cas, l'acte notarié est obligatoire et une publication au service de la publicité foncière s'ajoute. Un apport uniquement en numéraire n'impose pas cette forme.

Peut-on domicilier une SCI au domicile du gérant ?

Oui, sous réserve du bail et du règlement de copropriété. Le dossier comprend alors un justificatif de domicile récent et une attestation de mise à disposition signée par l'occupant du logement.

Quels documents sont nécessaires pour une SCI familiale ?

Les mêmes que pour toute SCI. Le lien de parenté ne se justifie pas auprès du greffe. L'attention se porte sur les clauses d'agrément et de transmission des parts, qui organisent les cessions futures entre membres de la famille.

Pour aller plus loin

Guichet des formalités des entreprises - Service-Public.fr\\

Publier une annonce légale de constitution de société - Service-Public.fr\\

Société civile - Bpifrance Création\\

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